住房“以旧换新”加速落地，楼市去库存又添一利器

来源：第一财经

今年已有约30地优化住房“以旧换新”政策。

住房“以旧换新”政策，正步入加速落地的新阶段。

机构最新统计数据显示，今年以来，已经有约30地调整优化住房“以旧换新”政策，成为去库存的重要举措之一。有城市从此前的中介帮卖模式，调整为政府下场收购；有城市提出委托销售、收购转售、收购盘活三种方式，助力疏通住房交易链条。

住房“以旧换新”并不是新事物，但与过往各地的探索相比，近期相关政策更有针对性，配套支持政策持续完善，如给予公积金支持、明确“解约保护期”、加大补贴力度等，以多方面加快住房“以旧换新”的进度。

加大支持住房“以旧换新”

4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。

中指研究院表示，政治局会议时隔一年再提“房地产”，“努力稳定房地产市场”的表述体现出中央稳定房地产的态度。预计全国层面将继续落实各项支持政策，优化公积金政策、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”、收购存量商品房和闲置土地等均是着力点。

在上述“稳楼市”措施中，住房“以旧换新”是近期各地密集发力的重头戏。

4月28日，佛山商品住房“以旧换新”首单案例，在南海区招商青云台销售中心完成签约，现场同步落地2笔置换订单，依托“收购转售”模式达成了交易。

上述案例，是佛山日前推出的住房“以旧换新”政策的现实落地。4月20日，佛山市住房和城乡建设局发布《关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》，提出“委托销售”“收购转售”“收购盘活”三类住房“以旧换新”模式。

在委托销售模式中，换房人与房企签订委托协议挂牌出售，并选购该企业所开发的新房项目，并设定不少于90天的“解约保护期”，若旧房未成功转售，换房人可直接解除认购协议。

在收购转售模式中，房企参照市场评估价与换房人确定收购价格，收购后进行二次销售或重新装修后销售。收购盘活模式中，房企收购的旧房符合政策要求的，可用作保障性租赁住房、人才房，也可通过装修改造用作市场化租赁住房、旅居房、机关单位租赁房等。

据悉，方案明确首批企业为市属和区属房地产企业，后续或有更多房企参与“以旧换新”工作。此外，文旅公司也被纳入到政策体系中，鼓励企业通过多种方式将收购房源改造为旅居房，为存量房盘活开辟了“旅居+”的新路径，具有一定创新示范意义。

为打通置换链条、降低成本，佛山还对参加“以旧换新”活动的换房人，对其出售旧房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；住房公积金贷款最高额度可上浮不超过20%；支持旧房购买人办理二手房住房公积金贷款“带押过户”业务；鼓励房企提供专属优惠。

今年，上海也启动了收购二手住房用于保障性租赁住房，近期上海市静安区成功推出首单“收旧换新”（即收购二手房用作保障房）案例后，浦东新区也顺利落地两单。这表明上海正在积极推进“收旧换新”政策，相关工作取得了实质性突破和扩围。

易居研究院表示，上海的“收旧换新”通过政府或国企平台，收购符合条件的二手房，转化为保障性住房；同时以房票或定向购房款的方式，引导居民购置新建商品住房，切实打通了存量房与新房之间的流通通道，形成“二手房去库存—保障房增量—新房去化”的循环。

4月27日，丽水新一期住房“以旧换新”活动也开始报名，计划收购200套旧房。市民今年完成住房“以旧换新”的，可享受旧房交易价格2%的补贴。旧房收购范围从老城区扩展至中心城区、水东片区和联城片区，旧房收购款抵扣新房款比例由70%提高至80%。

政策执行不断细化

住房“以旧换新”并非楼市新事物。放眼全国，这项政策已成为多地激活楼市的重要抓手。

目前，国内多个城市出台的住房“以旧换新”政策，实施模式主要有三种：中介帮卖、国企收购、购房补贴，比如郑州、南京以国企收购为主，扬州、徐州等给予购房或契税补贴。

今年以来，相关政策仍在持续出台。据中指不完全统计，今年已经有约30地调整优化住房“以旧换新”政策。那么，当前的住房“以旧换新”政策跟以往有何不同？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经表示，本轮住房“以旧换新”政策与此前相比，最大的不同在于模式更加多样。除委托售卖外，还包括政府国资平台收储后再出售、或转为保障性住房等模式，这是此轮“以旧换新”的特点之一。

另一方面，各地着力打通以旧换新环节，提振二手房业主参与意愿，使卖旧买新的流程更加顺畅、交易成本更低。例如深圳推出中介费减免，以及二手房售出后、购买新房前过渡期租赁住房的中介代理零佣金等举措。此外，出售二手房并购买新房还可获得一定奖励。

李宇嘉表示，传统住房“以旧换新”涉及的环节非常多，包括卖房、赎楼、水电气过户、寻找潜在买家、按揭、二手房装修，租赁等。实践中，很多想换房的人，迫于旧房卖不掉，或折损比较大，无法实现换房。这时候，就需要政府积极推动以旧换新。

他认为，目前各地探索出了包括委托销售（房企只搭建独立平台）、收购转售（房企或国企平台收购后二次销售等）、收购盘活（收购后作为保障房、安置房、人才房等）多种形式，将政府对于保障性住房的需求与二手房置换结合起来，发挥了惠民生、促稳定的双重作用。此外，部分政策还触及到了交易痛点，比如降低交易中介佣金费率，推动带押过户等。

中指研究院方面告诉第一财经，与此前落地的住房“以旧换新”政策相比，近期相关政策更为细化和具有针对性。一是，收购条件更为细化；二是收购后用途进一步扩大，如用于旅居房、机关单位租赁房等；三是，配套支持政策进一步完善，如给予公积金政策支持、明确“解约保护期”、加大补贴力度，有助于提升参与方参与积极性，加快“以旧换新”进度。

后续，住房“以旧换新”工作如何更好推进，李宇嘉认为可从多方面着手。

一方面，政府可协同行业协会，将多方主体动员起来，比如装修公司、中介卖旧买新和租赁的一条龙代理，开发商拿出性价比高的房源，银行对该类按揭提供更优惠利率等，让参与者看到“卖旧买新”在成本节约、效率提升、房源选择等方面的综合优势。

此外，对于中心区特别老旧的二手房，要借鉴上海市静安区的做法，由国企平台收储，并改造为保租房，发挥其区位优势。各地基于中心区租赁需求旺盛的现状，可常态化推进二手房收储和以旧换新工作，定期发布和更新片区收储的评估价，给市场传递稳定的价格信号。