华润置地，终于拿地了

文/北京进深 徐迪

五一长假前的最后一个工作日，北京土地市场迎来了4月的收官之战。

3宗住宅用地集中完成出让，总成交金额约91.6亿元。

从成交结果来看，核心地块与边缘板块均表现平淡，除朝阳东坝地块出现微弱溢价外，其余两宗地块均以底价成交。

华润置地连落两子，其中，丰台万泉寺07地块，成交总价57.7亿元；

另外一宗为昌平平西府地块，与未来科学城联手托底，成交价12.905亿元。

万泉寺地块，楼面价暗藏玄机

万泉寺07地块虽然是底价成交，但也是今年前四个月北京总价最高的一宗住宅地块。

项目占地3.95公顷，地上建筑规模9.87万㎡，容积率2.5，限高80米（局部高点不超过90米）。

位于丰台区太平桥街道，二环至三环之间，是万泉寺村棚户区改造项目中一幅地。

往南几百米就是2024年的百亿地王项目——中海丽金府。

07地块楼面价5.85万元/㎡，看上去比丽金府地块（6.2万元/㎡）便宜，但加上配建，就是另一个价位了。

07地地块东南面是莲花河，沿河道两侧规划有五块绿地，总面积约17公顷，全部要由竞得人负责建设并无偿移交主管部门。

建安成本不低于2000元/㎡，算下来整个配建的成本超过3.74亿元。

相当于住宅每平米的楼面价增加了3800元，达到6.23万元/㎡。

并该且地块内还涉及2处未定级不可移动文物，也会增加综合开发成本，压缩利润空间。

从地形来看，07地块细长方形且朝向不正，面宽资源一般，没有丽金府地块优秀。

较丽金府容积率略低，但也达到了2.5，又是高层社区，楼栋排布有一定难度。

预计规划8栋楼，西侧18层为主，西南角一栋是8层；

沿河的东侧为26层，东南角一栋是标志性建筑，总高28层，首二层裙楼植入商业零售、文化休闲、社区服务等功能。

面积段预计140-220㎡。

丽金府地块出让时，关注度颇高，除了是北京近年来首宗不限价纯宅地，还因为它是当时为数不多的三环内地块。

万泉寺0007地块在位置上更靠近二环和丽泽商务区，多个地铁站步行可达，出行便利。

附近在售新盘有两个：

最近的是中海丽金府，拿地价6.2万/㎡，网签均价10.16万元/㎡；

再往南还有中海丽泽叁號院，楼面价5.8万元/㎡，网签均价9.02万元/㎡。

次新盘：端礼著，网签均价11.2万元/㎡；北京瑞府，网签均价10.25万元/㎡。

推算下来，万泉寺0007地块的售价也不会低于10万/㎡。

在丽金府地块出让时，0007地块规划为综合性商业金融服务用地，今年初丰台区“准供地清单”上，该地块宣布拟调整为二类居住用地。

调规之后，项目定位高端改善型住宅，并且给出了较为具体的规划要求，包括结合“好房子”政策，保障品质住区首二层共享开放；综合考虑城市界面形象，居住地块立面采用较高窗墙比，采用现代主义的设计手法等。

地块西北方向多高层建筑，其中北边是天阅公馆，总高37层，还有一个酒店项目，再往北是龙湖天街。

西边是中阳广场，写字楼 商业，3栋主体建筑分别为15层、19层和21层；西北角方向是中央戏曲学院。

东面和南面是沿河绿化带，生态环境可圈可点，住宅地块与这部分绿化带会做地下连通，构建连续的慢行系统与景观廊道。

华润+未来科学城联手托底平西府宅地

昌平区平西府1203-0002地块成交总价12.9亿元，折合楼面价约2万元/㎡。

拿地主体北京未来科技城润昌置业有限公司，是北京华润未来城市（亦称“润昌科创中心”）的项目公司，成立于2016年，注册资本26亿元。华润置地持股60%，未来科学城置业持股40%。

平西府0002地块占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8，限高60米。

去年8月初，昌平集中公示了一批涉宅地块的规划综合实施方案，其中就包括这块地。

当时容积率是2.5，在进入去年第八轮拟供地清单时，地块的规划地上建筑面积也是8.98万㎡。

今年3月份正式挂牌出让时，地上建面减少了2.5万㎡，开发强度大大降低。

原来9万方的建面，也就是差不多900套的住宅体量。

调整之后，整体600户左右的中型社区，操盘的压力相对也小一些。

另一方面，在建筑高度不变的情况下，容积率大幅调降，意味着楼栋数量将直接减少。

平西府地块本身的地形南北狭长，不利于释放面宽资源。

减少楼栋数量可以让建筑布局更加疏朗，留出更多的空地作为园林景观或公共活动空间，使居民拥有更开阔的视野、更好的采光通风、更安静的社区环境，提升居住体验。

很符合北京今年供地“减量提质”的引导方向。

地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，可以承接海淀与回龙观居住区外溢需求。

对未来科学城人才，这里将成为近距离宜居配套区，填补区域居住需求缺口，激活板块人口活力。同时，项目也将成为昌平北城市更新样板，带动周边规划升级。

邻近地铁8号线平西府站，但是距离地铁站有一段距离，步行要半小时以上。

周边有北清橡树湾、京投公园悦府等次新项目，二手房挂牌价在5万/㎡以上。

北边是城建龙樾华府，此外还有回龙观小区、和谐家园等相对老一些的小区。

整体居住氛围不错，生活配套完善，首开LONG街、禧乐汇、水城广场、北京积水潭医院（回龙观院区）、畅悦公园、秀水湖公园、未来科学城生态休闲公园等。

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