越秀·天荟江湾完成6.3亿元大宗资产交易 广州新中轴南段加速兑现

近日，越秀·天荟江湾完成了一笔大宗资产交易，总金额达6.3亿元，涉及数百套商办物业。据披露，本次交易的买方为具有官方背景的机构，相关物业将主要作为片区重点企业的人才配套用房。该交易通过公开竞标方式完成，是核心区优质商办资产获得资本重仓的又一典型案例。

天荟江湾项目并非首次获得大宗买家青睐。此前已有实力买家以2.8亿元上亿收购整层商铺，而该项目亦是过去6年广州中心区商办销冠。此番再度有机构重仓，持续印证其资产的确定性和市场认可度。

区域站位：广州新中轴南段、后航道与创新湾三轴交汇

越秀·天荟江湾地处广州新中轴南段、珠江后航道与海珠创新湾三大战略节点交汇处，多重规划利好叠加，区域价值正处于加速释放期。

广州新中轴向南纵深推进。广州美术馆新馆、广州科学馆等重大文化地标相继落地，TIT创意园等产业平台持续升级，中大纺织商圈全面转型。总投资约18亿元的广州美术馆新馆已投入使用，设计以“水中盛放的木棉花”为主题，突出岭南风格；广州科学馆主体结构已封顶，预计2027年底竣工，将成为国内一流智慧型科技文化新地标。岭南广场（“三馆一场”）组团建设加速推进，南段核心区城市面貌正经历根本性蜕变。

珠江后航道定位全面提升。广州市政府明确提出以珠江中心城区段（前航道、后航道和西航道）为轴线，整合一江两岸资源，打造世界级夜间经济带和都市级夜间地标型夜生活集聚区。2024年3月，海珠区出台珠江后航道服务型制造创新带产业规划，构建“4+6”服务型制造产业体系，力争打造千亿级增长极。目前后航道沿线已落地近100个项目，拥有29个优质载体、约340万平方米产业空间。2025年一季度，海珠区工业投资实现205.3%的高速增长，展现出黄金地段的吸引力和竞争力。海珠区产业结构持续优化，工业增加值占GDP比重由2020年的9.1%提升至2025年的12.5%，第二产业占比从2020年的16.4%提高到2024年的17.7%。

海珠创新湾城市更新全面加速。该片区正经历广州规模最大、力度最强的成片更新。沥滘村改造总投资550亿元，2026年计划投资5亿元，预计2028年完工；石溪村改造总投资198.18亿元，改造面积101.34公顷，实施方案已公示获批，采用“合作改造”模式分四期实施。2026年，海珠新中轴旧改投入91亿元，东风段约408亿、三滘段约350亿、康鹭约304亿，合计1810亿元投资集中于新中轴片区。在城市大规模更新的推动下，这一区域的产业能级与城市面貌正加速重构，一个集科技创新、总部经济、高端服务于一体的现代化滨水新城逐步成形。

产业与交通双重兑现，构筑资产价值底座

越秀·天荟江湾所在区域正经历从规划到落地的加速转换。产业方面，2025年5月，海珠区召开都市工业高质量发展暨后航道招商大会，聚焦“总部+研发+核心制造”的特色发展路径。片区拥有32个产业园区，总建筑面积超130万平方米，科创新业态加速集聚。随着更多高新技术企业和研发平台入驻，大量高收入产业人群将为片区带来持续稳定的居住与租赁需求。

交通配套方面，项目已形成“三地铁+快速路+环岛干线”的全维立体网络。地铁10号线大干围站已开通，2号线南洲站、广佛线石溪站环绕，三条线路便捷通达珠江新城、广州南站及荔湾等核心功能区。海珠湾隧道于2025年11月通车试运营，是广州首条超大直径盾构隧道，被誉为“广州第一盾”，全长约4.36公里，设计双向6车道，将中心城区至广州南站的车程从原有的30—40分钟缩短至最快15分钟。海珠湾隧道所属的广南快速路是省高速公路网加密联络线的重要组成部分，对增强广州南站集疏运能力、强化广州国际综合交通枢纽地位具有重要意义。

环岛路建设同样取得关键进展。全长42.2公里的环岛路是串联太古仓码头、广州塔、琶洲会展区等城市地标的“黄金走廊”，兼具交通疏导与景观功能，是推动珠江沿岸成为世界级滨水区的重要基础设施工程。2026年1月，经多方协调，石岗路—大干围段临时绕行路开通，将周边数万居民东行绕行距离从约1.6公里缩短至约500米，大幅缓解了长期以来的交通瓶颈。伴随征拆工作全面提速，环岛路预计2026年底实现主路贯通。全线贯通后，环岛路将全面激活后航道滨江价值，进一步升级片区通达性与发展能级。

55万平方米滨江商业大城全面兑现

越秀·天荟江湾总体量约55万平方米，涵盖旗舰酒店、大型商业MALL、街区商铺、滨江公园、高端住宅及景观公寓等多元业态，是一座已建成运营的滨江商业综合体。

商业配套方面，项目楼下社区底商共55个门店已全面招商，罗森、美宜佳、零食有鸣、大参林等品牌已开业。与项目相距约100米的岭南海港汇——海珠首个滨江商业MALL，即将于2026年5月正式开业。该商场采用U形退台设计及大面积玻璃幕墙，直通滨江公园，目前商家进驻率已达70%—80%，麦当劳、瑞幸、华为、科大讯飞等品牌已全面入驻。此外，岭南集团旗下高端公寓品牌旗舰店岭居臻享酒店已正式开业，将提供酒店级服务配套。3公里范围内还集聚万科里、燕汇广场、合生新天地等成熟商业体，形成全方位商业服务网络。

生态景观方面，项目距珠江约200米，下楼即至约1.7万平方米滨江公园，沿环岛路延伸约2公里黄金岸线，配备儿童游乐区、古榕广场、宠物公园及露营草坪等高品质公共空间。随着珠江后航道堤防加固工程于2026年4月全线贯通开放，滨水岸线品质进一步提升。2

自2026年4月越秀地产发布海珠“双航道”战略以来，海珠片区七大项目进入集中兑现期，LWP国际滨江住区加速成型。越秀计划在2026至2027年投入专项资金用于片区配套升级，包括内部道路贯通、公园河涌整治、公共服务优化及历史建筑活化，对标上海徐汇滨江，定位为文商旅滨水生活带 。

高入住率社区与多元租住生态

截至目前，越秀·天荟江湾已交付超2500户，入住率约80%，形成成熟而有活力的社区生态。项目与海珠区相关部门联合落地“青年夜校”，开设吉他、非洲鼓、调香、魔术、绘画疗愈、美妆等多门课程，精准对接青年“八小时外”学习需求。“天生荟玩”社群去年全年举办130余场活动，参与超2000人次，涵盖宝马mini车友会、业主艺术展等多元内容，构建起高活跃度的社区文化氛围。在青年夜校、社区活动等常态化服务的带动下，项目邻里互动活力持续增强，居民的社区归属感与留居意愿显著提升。

从资产收益角度看，项目周边租住需求基础坚实。3公里范围内集聚20余个产业园区、6家三甲医院及多所中小学，覆盖白领、设计师、医护、教师等高素质租住群体。周边中海观澜府、时代大家等高端社区月租金普遍在8000至20000元区间，形成品质租客外溢通道。三地铁、海珠湾隧道、环岛路构成的交通网络将覆盖范围延伸至珠江新城、琶洲及广州南站商务圈，进一步拓展租客来源。近期广交会期间，项目内公寓酒店租金上涨且供不应求，体现了其多元客流支撑下的价值承载力。

主力户型展示

目前，项目剩余产品为毛坯交付，据业主反馈可满足多样化装修偏好，不需要为开发商的审美买单。看看天荟江湾的年轻业主们，世外桃源风、地中海风、轻法式、赛博朋克风、奶油风，甚至改造成艺术工作室……同户型一百种装法，一百个业主装出一百种味道。

大宗交易完成后，天荟江湾A1栋进入清货阶段，仅剩最后6套建面约64平方米户型。64平方米户型采用约270°瞰景设计，可实现三房两厅两卫布局，以清晰的成本控制和落地配套获得了机构投资者的专项留购，余量有限，预计将在短期内完成整体去化。

项目地址：广州市海珠区·环岛路·越秀天荟江湾营销中心 注：本项目为商办物业，产权40年。文中租金及收益数据来源于市场调研，不构成投资承诺。贷款政策以银行审批为准。