溢价7.3%！宁波城投再落子明湖，楼面价28212元/㎡背后的信号

4月29日，宁波土地市场传来一声清脆的锤响。

经过30轮激烈竞价，宁波城投旗下的宁麓置地（宁波）有限公司，以总价8.53亿元、溢价率7.29%的成绩，成功竞得鄞州区东部新城核心区以东片区D1-6-1。成交楼面价定格在28212元/㎡。

这一数字，不仅刷新了板块内的地价认知，更在2026年的春天，为宁波楼市投下了一枚重磅石子。

如果说去年7月宁波城旅底价拿下明湖西南侧地块是“稳守”，那么今天宁波城投的适度溢价拿地，则是一次清晰的“进取”。从0%到7.3%，这看似微小的百分比变化背后，折射出的是国企对核心资产价值的重新评估，以及宁波高端改善市场信心的实质性回暖。

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地块复盘：一线临湖的“四代宅”新标杆

让我们先聚焦这块备受瞩目的土地。

D1-6-1，东至芳草路，西至湖茵路，南至规划道路，北抵后塘河南岸沿河绿地。出让面积20166㎡，容积率仅为1.5，规划建筑面积约30249㎡。起始楼面价26295元/㎡，最终成交楼面价28212元/㎡。

这块地的含金量，体现在三个维度：

首先是绝版的景观资源。 与去年7月成交的B1-6，D1-6-1。在宁波，明湖不仅是地理坐标，更是豪宅的价值锚点。一线临湖意味着不可复制的视野溢价，这是任何后期园林打造都无法比拟的天然优势。

其次是产品的创新空间。 作为“高品质住区试点地块”，该地块被赋予了打造第四代住宅的政策红利。根据出让条件，一类住宅（联排）计容面积占比可达30%，同时要求实施空中绿化平台。这意味着，未来的项目很可能是“低密联排+空中花园高层”的组合拳。在相关新规的支持下，开发商可以在架空层、户型得房率上做足文章，打造出极具差异化的改善产品。

最后是确定的配套预期。 地块距离地铁1号线东环南路站仅0.8公里，周边汇聚了邱隘镇中心小学、宁波市眼科医院、宁波东银泰城等成熟配套。更重要的是，明湖南区工程正在加速推进，预计2026年底完工。届时，一个完整、开放的明湖公园将呈现在业主窗前，区域城市界面将迎来质的飞跃。

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纵向对比：从“底价防御”到“溢价进取”

将时间轴拉回2025年7月31日。

彼时，宁波住房发展投资有限公司（宁波城旅旗下子公司）以底价95043.74万元，竞得东部新城核心区以东片区B1-6，楼面价27129元/㎡，溢价率为0%。

当时，市场情绪偏向谨慎。尽管B1-6.5的低容积率和四代宅属性，但由于其位置稍偏西南，且不直接临湖，加之当时明湖板块新房供应集中，开发商出于现金流安全和去化周期的考量，选择了保守策略。那是一次典型的“防御性拿地”，旨在守住核心版图，避免高位站岗。

然而，仅仅过了9个月，风向变了。

2026年4月的这场土拍，宁波城投愿意多支付近6000万元的土地出让金，换取7.3%的溢价。这并非盲目激进，而是基于两个关键判断：

第一，市场底部的确认。 过去半年，明湖板块的新房销售数据给出了强力支撑。如明湖之心·星洲等项目，凭借过硬的产品力和稀缺资源，实现了高去化率和高均价。尤其是部分房源备案均价突破5万-6万/㎡，甚至个别特殊户型触及更高价位，证明了宁波高端购买力的强劲韧性。

第二，资产分化的加剧。 在房地产进入“存量提质”时代，普通地块的价值在稀释，而核心地段的优质地块价值在浓缩。宁波城投作为本土国企，深知“好房子”需要“好地段”来加持。D1-6-1，使其具备了穿越周期的能力。7.3%的溢价，实际上是为“确定性”买单。

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横向观察：明湖板块的价值逻辑

为什么是明湖？

在宁波的城市版图中，东部新城是当之无愧的封面，而明湖则是封面上的明珠。这里聚集了保利·明湖金茂府、江山万里·星洲半岛、维科大家·逸庐等一系列标杆项目，形成了宁波最高浓度的豪宅集群。

从价格体系来看，目前明湖板块的新房均价普遍站在5万-6万/㎡的区间。以本次成交楼面价28212元/㎡测算，加上建安成本、财务成本、税费及合理利润，未来项目的入市价格大概率将维持在5.5万-6.5万/㎡的水平。考虑到其“四代宅”的产品迭代优势和一线湖景资源，溢价空间依然存在。

值得注意的是，明湖板块的价值不仅仅在于房子本身，更在于其圈层属性和城市资源的独占性。随着明湖南区工程的竣工，以及周边商业、教育配套的进一步完善，这里将成为宁波高净值人群居住的首选地之一。

对于购房者而言，明湖板块的门槛正在提高。早期的低价红利期已过，现在进入的是“品质为王”的阶段。未来的竞争，不再是价格的厮杀，而是产品力、服务力和生活方式的比拼。

非“堆砌”。

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国企担当：稳健中的战略定力

在本次土拍中，宁波城投的出手，也体现了地方国企在市场中的稳定器作用。

不同于部分民营房企在高周转压力下的收缩，宁波城投通过旗下多个平台（如宁波城旅、宁麓置地等），持续深耕宁波核心区域。从去年的底价托底，到今年的适度溢价，其策略始终围绕“优中选优”展开。

这种策略的背后，是对宁波城市发展的长期信心。宁波作为长三角南翼经济中心，其人口流入、产业升级和城市能级提升，为房地产市场提供了坚实的基本面支撑。国企敢于在核心地块上投入真金白银，本身就是对市场最有力的背书。

同时，我们也看到，即使是国企，其风险偏好依然受到严格约束。7.3%的溢价率，远低于杭州等热点城市曾经出现的30%-50%的高溢价场景。这说明，当前的拿地逻辑是理性的、克制的。开发商不再追求规模扩张，而是注重单项目的盈利能力和品牌口碑。

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结语：下一个豪宅样本即将诞生

D1-6-1，标志着明湖板块进入了新一轮的产品迭代周期。

我们可以期待，在未来的一两年内，这里将诞生一个融合“滨湖生态+第四代住宅+低密社区”的全新豪宅样本。它可能会拥有更大的露台、更通透的立面、更精致的园林，以及更贴心的物业服务。

对于宁波楼市而言，这是一个积极的信号。它告诉我们，尽管市场经历了一些波动，但核心资产的价值依然坚挺，改善型需求依然旺盛。只要产品足够好，地段足够优，市场永远不缺买家。

当然，对于未来的购房者来说，选择也将变得更加挑剔。在明湖这样的顶级板块，每一块土地的出让，都是一次对城市居住理想的重新定义。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析师罗燕飞，通过人机协作综合使用AI文章、行业Skills和数据分析( https://www.dichanai.com/ )撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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