"小长假前北京卖地91亿，最贵楼面价超6万"

「北京本次三宗地块集中出让，显现出土地市场'分化加剧、理性聚焦'的主线。」中指研究院张凯的这句话，或许是对4月最后一天土拍最精准的注脚。

4月30日，朝阳东坝、丰台万泉寺、昌平北七家三宗宅地成交，总价91.597亿元。没有摇号，没有激烈厮杀，华润置地底价拿下丰台丽泽核心地块，中国金茂以0.1%的微弱溢价摘得东坝地块，华润置地+未来科学城置地联合体则将昌平北七家地块收入囊中。

三宗地，三种命运。背后是北京土地市场正在发生的深层转向。

华润的"孤独"：丽泽核心地块为何无人争抢

丰台万泉寺地块是今年北京关注度最高的地块之一。西南二环至三环之间，丽泽商务区核心位置，规划地上建面约98651平方米。但竞拍现场，华润置地未遇任何竞争对手，底价成交。

表面看，这是一笔划算买卖。实际楼面价6.23万元/㎡，而周边中海丽金府、中海丽泽叁號院的网签均价在10万元/㎡左右，利润空间肉眼可见。

但细算账，华润的隐性成本被严重低估。地块原为综合性商业金融服务用地，改规后出让。按出让要求，华润需无偿建设沿莲花河两侧五块共计约17公顷的河道绿化带，建设标准不低于2200元/㎡——仅此一项，额外背负约3.74亿元配套代建成本。实际楼面价从账面5.85万元/㎡升至6.23万元/㎡。

更棘手的是开发条件：地块形状不规则、文物原址保留，对产品设计形成硬约束。叠加丰台楼市库存高企，中海两项目去化率并不理想，华润未来定价需在9万元/㎡以上才能覆盖成本，销售压力不容小觑。

高总价、高配建、高开发难度，这道算术题劝退了其他房企。核心资产的"安全垫"正在变薄，即便是丽泽这样的顶流板块，也得精打细算。

金茂的"试探"：0.1%溢价背后的板块逻辑

朝阳东坝地块是本场唯一出现溢价的地块，但溢价率仅0.1%——建发抬了一手，最终由中国金茂摘得。

这块地紧邻东五环，规划地上建面5.11万平方米，容积率2.0，要求按高标准商品住宅基本品质建造。配套成熟是优势，但硬伤同样明显：与五环之间仅绿篱间隔，交通界面不完善，距最近地铁站超过2公里。

金茂的算盘在于板块内新盘售价已站稳7万元/㎡以上，利润空间存在。但0.1%的溢价幅度，几乎是对地块价值的"精准定价"——既不放弃机会，也不冒进。

东坝作为朝阳重点发展的国际交往功能区，长期价值被看好，但短期配套兑现节奏、地铁通达性仍是购房者决策的关键变量。金茂的克制，反映出对板块去化周期的审慎判断。

华润+未来科学城的"舒适区"：低容积率换安全垫

昌平北七家镇平西府地块，被华润置地+未来科学城置地联合体摘得。规划地上建面约6.45万平方米，容积率1.8，楼面价仅2万元/㎡。

这是一个典型的"减量提质"案例。该地块曾在2025年出让清单中出现，当时计划捆绑商业、公建一起挂牌，容积率2.5。此次直接剔除捆绑部分，容积率下调至1.8，精准适配北部职住需求。

地块距8号线平西府站步行约2.5公里，轨交优势不足，但临近北清快速路、城市界面较好，加上低容积率带来的产品差异化空间，为操盘留下弹性。旁边北清橡树湾二手房挂牌价约5万元/㎡（链家网数据），未来该地块可能建设北清橡树湾二期，定价策略有参照系。

2万元/㎡的楼面价，在当下的北京土地市场堪称"稀有物种"。央国企联合体拿下，既是对区域深耕的延续，也是风险可控下的规模补充。

数据里的真相：北京土地市场的"冷"与"变"

2026年1-4月，北京合计出让住宅用地13宗，较2025年同期7宗近乎翻倍；但总成交价217.577亿元，较去年同期334.9亿元下降约35%。成交宅地规划总建面约83.7万㎡，与去年同期82.2万㎡基本持平。

量价背离的背后，是楼面价中枢的下移。今年最高溢价率为4月21日亦庄瀛海地块的8.7%，而2025年前4月有3宗地块溢价率超15%，其中2宗超20%。

截至目前，北京海淀、朝阳五环内尚未有宅地出让——这或许是土地市场偏冷的结构性原因。核心区域缺位，外围板块内卷，房企选择面收窄。

更值得关注的是拿地主体：13宗宅地竞得方全部为央国企，中建智地、华润置地、未来科学城位列前三。民营房企几乎隐身，市场进入"国家队"主导的深度调整期。

对比同日杭州萧山区市北地块——绿城+滨江联合体经43轮竞价，以57.26%溢价率、36170元/㎡楼面价成交，刷新板块纪录，将杭州4月宅地平均溢价率推高至33.5%——北京市场的克制与分化，显得尤为突出。

半年展望：海淀"0供地"与下半年的变量

从北京市规自委信息看，今年上半年海淀可能出现"0"供地。但2026年供地计划中，海淀区朱房二期、四季青西冉片区、西北旺D1地块三宗重磅地块待上架，预计将在下半年引发新一轮争夺。

这三宗地的成色，将检验北京土地市场的真实温度。是延续当前的理性克制，还是重现核心资产的抢地热潮，取决于彼时房企资金状况、销售回款预期，以及政策环境的边际变化。

张凯的判断值得留意：北京楼市正从"量"的扩张转向"质"与"效"的精细化竞争。对从业者而言，这意味着产品力的权重在上升，快周转模式的生存空间在压缩。对购房者而言，则意味着未来入市项目的品质底线可能在抬升，但价格弹性取决于具体板块的供需关系。

91.597亿元，3宗地，0.1%的最高溢价率，100%的央国企占比——这组数据勾勒出的，是一个正在重新定义"安全"与"价值"的北京土地市场。