美联储降息也救不了中国楼市？高盛曾预测：房价真正底部在2027年

最近刷社交平台是不是总刷到，美联储一降息，国内楼市就要回暖反弹了？说利率降了贷款便宜，正好抄底买房。我一开始也差点跟着心动，结果看了这两年楼市的真实反应，再回头翻几年前的预测，越琢磨越觉得有意思。

2025年美联储一共降了75个基点，把联邦基金利率目标区间拉到了3.50%至3.75%，进入2026年之后就一直停在这个水平没动过。全球货币环境已经比两年前宽松太多，咱们中国楼市的反应却相当冷淡，半点儿大家期盼的报复性反弹都没出现。

很多人都纳闷，为啥美联储降息对咱们楼市的带动这么弱呢？按理来说，美联储降息确实能给国内央行腾出来更多政策空间，国内LPR也有下调空间，购房者每个月的月供确实能少交点。可这件事有个最核心的前提，那就是大家得愿意借钱买房啊，偏偏现在这个环节直接掉链子了。

2025年居民部门的债务增速只有0.5%，创下了历史最低纪录，其中房贷增速大概是-1.5%，从2023年二季度开始，已经连续11个季度保持负增长了。现在大伙都是集体主动降负债，问题根本出在不是利率够不够低，而是真的不敢借钱了。

过去那些年，大家敢掏空钱包加杠杆买房，靠的不就是相信工资会涨、房价会涨，现在的贷款压力过几年就不算事儿了。放到现在，这份信心很难再重新建立起来。

居民部门杠杆率在前几年快速攀升之后，从2024年末的61.4%回落到了59.4%左右，看起来降幅不大，可这是在经济整体增长的背景下，大伙主动降杠杆，足以说明大家对负债这件事，已经谨慎到骨子里了。克而瑞研究中心之前说过一句话挺实在，不管美联储降多少个基点，真正决定楼市走向的按钮，从来都不在美联储手上，而是握在千千万万背房贷的普通人手里。

想看利率周期对楼市的真实影响，找两个小型经济体的例子一看就懂。就说大家熟悉的香港，因为联系汇率制度，港元利率必须跟着美元利率走。2021年9月香港官方住宅价格指数冲到398点的历史高位，之后跟着美联储暴力加息一路下跌，到2025年3月已经跌到285点，前前后后跌了将近28%。

新西兰的情况也差不多，只是痛感来得更慢一些。当地央行2023年5月把利率顶到5.5%，之后逐步降息，到2025年10月已经降到了2.5%。但房价从高位下来跌了13%到15%，而且是在利率明显回落一年多之后才勉强止跌，整个下行过程拖了将近三年。

高利率对楼市的伤害本来就是慢性的，传导有很长的滞后性。利率上行的时候房价不会马上跌，利率下行的时候房价也不会马上涨，中间要拖很久。咱们中国大陆是大型经济体，有更多政策工具和更大的回旋空间，但面对全球流动性环境的大周期切换，也很难完全不受影响。

早在2024年，高盛研究团队就给出过判断，中国房价从2021年三季度见顶之后，大概要经历24个季度的调整周期，真正的底部要等到2027年三季度前后才会出现。当时这个预测被不少人骂成外资唱空，可现在冷静看眼下的楼市数据，会发现背后的逻辑正在一点点被验证。

这几年高盛其实改了好几次说法，换个角度想，频繁修正反而说明中国楼市走势真的太复杂，不是一个简单的周期模型就能框住的。但从高盛最新的态度里，能读出一个很明确的信号，那就是接下来楼市会出现剧烈分化。

还有个绕不开的深层问题，就是人口。2025年全国出生人口只有792万，比2024年又少了162万。2024年全国结婚登记更是只有610.6万对，比前一年锐减了两成以上，降幅创下了有记录以来的最高纪录。过去二十年推动房价上涨最坚实的基础，正在以肉眼可见的速度变薄。

现在再回到最开始的问题，美联储降息到底能不能救中国楼市？答案其实已经很清楚了。楼市的问题从来不只是钱贵不贵的问题，是大家敢不敢借、愿不愿买、对未来有没有信心的问题。

当居民部门主动收缩资产负债表，当年轻人的数量逐年减少，当“房价永远涨”的信仰已经碎了，光靠降息肯定远远不够。楼市最终能不能走出低谷，归根到底还是要看中国经济自身的结构转型能不能真正落地，这才是解决问题的根本。

参考资料：第一财经 全球流动性周期与中国楼市走势