华润置地54亿分拆2座万象城

华润置地于2026年4月28日宣布，建议分拆旗下位于江苏省南通市的南通万象城和山东省临沂市的临沂万象汇两个购物中心，以公募不动产投资信托基金（REITs）形式在深圳证券交易所上市，预计募集资金54.05亿元人民币。同日，深圳证券交易所还披露了华润置地分拆成都万象城发行商业不动产REIT的申报信息，标志着华润在商业资产证券化道路上“三箭齐发”。

一、 交易核心细节

• 募集规模：预计54.05亿元人民币。

• 底层资产：南通万象城（由华润置地（南通）发展有限公司全资拥有）和临沂万象汇（由华润置地（临沂）有限公司全资拥有）。

• 华润持股：上市后，华润置地指定的全资附属公司将作为战略投资者，认购已发行基金份额的约20%至30%。

• 申报进展：华夏基金及中信证券已向深交所及中国证监会提交了公募基金注册及上市的申请材料，状态显示为“已申报”。

二、 分拆资产详解

1. 南通万象城

• 地理位置：位于南通市港闸区北大街商圈，地铁2号线直达。

• 项目体量：总建筑面积约41万平方米，购物中心商业面积约20万平方米，包含地下2层、地上5层，并配有大型停车场。

• 开业时间：2018年9月22日。

• 运营表现：2024年零售额突破24亿元，同比增长超15%；2025年销售额据信已突破30亿元。出租率常年保持100%，品牌阵容强大，引入了lululemon、THE NORTH FACE黑标等众多首店品牌。

• 历史融资：该项目曾作为底层资产，于2022年11月发行过规模17.02亿元的类REITs产品。

2. 临沂万象汇

• 地理位置：位于山东省临沂市。

• 项目体量：商业体量约12万平方米，定位为当地一站式家庭型购物中心。

• 开业时间：2019年9月。

• 城市背景：临沂为山东省人口大市，经济总量近7000亿元，属三线城市，消费潜力巨大。

3. 同期申报的成都万象城

• 项目地位：成都城东地标性商业综合体，一期于2012年开业，二期于2020年投用，总体量约30万平方米。

• 估值估算：根据瑞银报告，基于其2025年预计租金收入9.1亿元、5%的净营业收入资本化率和60%的净营业收入利润率估算，其潜在资产估值约为109亿元。

• 总价值：南通、临沂、成都三项资产的总价值可能达到163亿元，高于华润置地先前给出的每年100-150亿元人民币的资产证券化回收指引。

三、 战略背景与行业逻辑

此次分拆是华润置地深化 “轻重分离”战略、加速向“城市投资开发运营商”转型的关键一步。

1. “三条增长曲线”业务模式：华润置地在“十五五”规划中确立了三大业务航道：

◦ 第一曲线（开发销售型业务）：作为业绩基本盘和现金流来源。

◦ 第二曲线（经营性不动产业务）：作为业绩稳定器与增长引擎。将成熟商业项目通过REITs证券化，实现 “从重资产到活资本” 的转型，回收资金并平滑开发业务的周期波动。

◦ 第三曲线（轻资产管理业务）：包括商业管理、物业管理等，以轻资产模式输出品牌和管理能力，成为新的增长极。

2. 战略闭环：通过出售或证券化第一曲线积累的重资产（如成熟万象城），回收巨额现金；再利用这些资金在核心城市布局新的第二曲线项目；最后通过第三曲线的轻资产能力进行运营管理，形成“投资-开发-运营”的价值闭环。

3. 组织架构支撑：2026年初，华润置地完成了重大的组织架构调整，撤销大区层级，将地区公司整合至18个，形成了 “哑铃型”组织架构（专总部+强一线），以更扁平、高效的组织形态支撑三大航道的协同发展。

四、 市场影响与意义

• 资金回收：此次54.05亿元的募集，连同成都万象城潜在的百亿级价值释放，将显著增强华润置地的现金流，为其战略转型和新项目投资提供“弹药”。

• 行业风向标：作为头部央企，华润置地大规模、系统化地推进商业地产REITs，为整个行业提供了“存量资产盘活”的范本，标志着商业地产玩法从“持有重资产”向“运营+资本运作”转变。

• 投资者价值：瑞银报告指出，这三项资产的分拆可能为华润置地2026年贡献33-40亿元人民币的核心盈利，占其预期核心盈利的15-18%，符合市场对其通过资产分拆实现业务模式转型的预期。

总结而言，华润置地此次分拆南通、临沂两座万象商业资产上市，并非孤立的融资行为，而是其基于清晰的“三条增长曲线”战略，借助REITs工具进行主动资产腾挪、优化资本结构、加速向轻资产运营模式转型的系列动作之一。这既反映了当前房地产行业从增量开发向存量运营转型的大趋势，也展现了头部企业利用金融工具穿越周期、构建新发展模式的战略远见。