楼面价1.69万元/㎡！中建智地正式进军北京怀柔

“中建智地周内北京拿地金额已超20亿元。

张帅旗/发自北京

4月28日下午3时，北京市怀柔区怀柔新城0103街区HR00-0103-6001地块二类城镇住宅用地（下称“6001”地块）以溢价率2.44%、7.56亿元的价格，被中建智地摘得，折合楼面价约1.69万元/平方米。

仅在一周前，中建智地刚刚以13.24亿元摘得亦庄新城YZ00-0802街区-1401-1地块，溢价率为8.7%，折合楼面价约2.556万元/平米。该地块延续了亦庄宅地溢价成交的态势，溢价率为2.44%。

该地块因容积率仅1.4、紧邻怀柔水库与城市森林公园，且步行即可抵达青春万达广场、北京中医医院怀柔医院等成熟配套，而被业内视为怀柔老城近年来的“低密生态”地块。

值得注意的是，此次中建智地的竞拍对手为北京建工，6001地块周边便是北京建工旗下的嘉棠澐玺项目。中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，该地块的商业与地段不及嘉棠澐玺，后者凭“负公摊”等创新开盘去化95%，已树立品质标杆。6001地块须以产品力突破劣势，且其利润对售价高度敏感，容错率较低。

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怀柔老城的“低密生态”地块

6001地块土地开发程度为七通一平，用地性质为二类城镇住宅用地。用地规模约3.19公顷，地上建筑面积4.47万平方米，起始总价7.38亿元。

图源：北京市规划和自然委员会

具体到地块来看，6001地块位于怀柔区龙山街道（六环外），距怀柔区政府约1公里，地处怀柔老城核心地带。地块四至范围为东至开放路，南至天齐路，西至天齐路，北至府前东街。

就城市配套而言，地块西侧临近怀柔水库，东侧临近怀柔汽车站及怀柔火车；商业方面，周边有京北大世界购物中心、青春万达广场等商业体；医疗方面，北京中医医院怀柔医院；教育方面，周边集聚北京十一怀柔实验学校、中关村三小怀柔学校及怀柔第五幼儿园，交通、教育及商业配套齐全。

图源：北京市规划和自然委员会

从产品指标看，该地块容积率为1.4、建筑限高24米～36米。根据《怀柔新城HR00-0101～0103街区（老城区单元）控制性详细规划（街区层面）（2021年～2035年）》显示，怀柔老城区北邻浅山地区，西靠怀柔水库，单元定位为宜居宜业的山水花园新城。

根据出让文件要求，地块中的居住区绿地率需≥30%，在后续设计中，项目要贯彻落实首都花园城市建设理念，注重生产、生活、生态空间的融合，加强绿地绿化彩化效果。

此外，鼓励在建筑设计阶段精细化户型设计，结合“好房子”政策提升得房率，打造高品质住宅。建筑色彩搭配宜与周边建筑风格协调一致，建筑材质鼓励采用绿色、环保材质，避免采用大面积涂料。建筑屋顶宜采用平坡结合形式。地块内绿地宜通过慢行步道融入到整体绿化体系中。

值得注意的是，依据已有资料，有活动断裂疑似从场地或附近通过，项目应开展区域性地震安全性评价工作。

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一周两宗溢价落子

在6001地块挂牌之前，中建智地便以“先招后拍”模式提前展开了部署。公开信息显示，早在今年2月14日，该公司旗下北京兴澜房地产开发有限公司（下称“兴澜地产”）便完成了工商登记，注册资本为5000万元，由中建智地董事长樊飞军挂帅，中建智地京东公司执行总经理张梦灿任项目公司经理。

而在该地块项目规划实施方案公示当天，成立不久的兴澜地产便迅速发布涵盖土方工程、监理、施工、设计的四份招标计划，投资估算约3.3亿元。

图源：北京市公共资源交易服务平台

4月28日下午，该地块土拍结果出炉，共有中建智地、北京建工两家房企参与竞拍，经过多轮竞拍后，6001地块最终以7.56亿元被中建智地竞得，折合楼面价约1.69万元/平方米，溢价率为2.44%。

仅在一周前，中建智地刚在亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块的竞拍中“力战”建发房产、中国金茂、保利发展及招商蛇口等四家房企，最终以溢价8.7%、13.24亿元的价格摘下这一地块。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示：“这宗地块的出让节奏颇为紧凑，从3月24日进入预申请到次日正式挂牌，中间仅相隔一天。而中建智地早在2月末就发布了针对该地块的土方、施工等招标计划。中建智地此次布局怀柔，打破其此前聚焦朝阳、昌平的拿地局，在核心城区竞争饱和的背景下，此举可视为房企转向配套成熟的远郊价值区、寻求稳健发展的一种尝试。“

“同时，地块位于怀柔老城区核心位置，距离怀柔区政府约1公里，周边集聚了北京十一怀柔实验学校、中关村三小怀柔学校、北京中医医院怀柔医院、青春万达广场、怀柔城市森林公园等优质配套资源。此前，南侧6006地块在规划优化中，建筑高度上限由36米下调至24米，为本地块腾出更开阔的南向采光面，进一步提升了地块的开发价值。”

该地块也承担了部分配建压力，实施方案规划显示，其周边须配建公园和广场用地合计0.8公顷，另有公共服务配套0.38公顷需待深入研究后再批复具体规划指标。

而据《供地项目“多规合一”协同平台审核意见的函》显示，结合怀柔区人防分区规划，该项目应建一处二等人员掩蔽所983平方米以及一处专业队队员掩蔽部，因目前项目尚未稳定，拟建议结合修建一处二等人员掩蔽所及一处专业队队员掩蔽部，最终以行业主管部门审批为准。而上述建设投入或将变相推高实际成本。

值得注意的是，此次中建智地的竞拍对手正是北京建工。而其竞得的6001地块直线距离不到1公里，便是北京建工在2025年打造的建工·嘉棠澐玺，该项目因迅速去化，成为当年北京楼市的一匹“远郊黑马”。

该项目于9月21日开盘，当天去化率便飙至95%，后续首周网签110套，短短半个月去化七成，于年底前基本清盘。

张凯认为：“周边在售新房项目北京建工·嘉棠澐玺于2025年9月入市，近期成交参考价约4万元/㎡。相比之前，本地块仍在价格上存在一定利润空间。但应看到，其商业氛围与地段能级相较嘉棠澐玺有一定差距。尤其，后者凭借“负公摊”等产品创新，开盘去化率达95%，不仅提前锁定了客源，也树立了区域内的品质标杆。这意味着本地块必须在产品力上实现突破，才能在地段劣势下争夺有限的改善客群，其利润空间对售价极为敏感，整体容错率也较低。”