上海普陀区房价大幅下滑区域

作为上海中心城区，普陀区近年房价走势持续疲软，多个板块跌幅领跑全市，呈现“核心地段不抗跌、次新盘断崖下滑、老旧小区流动性枯竭”的特征。

结合2024—2026年市场数据，长寿路、中远两湾城、长风部分片区、真如核心区、万里板块是普陀房价下滑最剧烈的五大区域，其下跌背后是规划缺位、供应过剩、资源失衡、产品迭代冲击等多重因素叠加。

长寿路板块（内环内）是普陀跌幅最刺眼的区域，也是上海内环少数持续领跌的地段。

2026年4月数据显示，板块二手房均价约6.77万元/㎡，近半年累计跌幅超8%，部分老小区跌幅达15%。

作为传统内环核心，长寿路未被划入上海CAZ（中央活动区）规划，城市更新停滞，土地碎片化严重。

区域内房龄超20年的老旧住宅扎堆，户型落后、车位不足、物业低效，且缺乏优质学区与高端商业支撑，仅靠“内环”概念已无法支撑溢价。

次新盘如宝华城市之星，从2023年14万元/㎡跌至2026年初9万元/㎡，两年跌幅超35%，核心原因是周边3.5代住宅新品分流改善需求，老次新竞争力骤降。

中远两湾城及周边（内环内）是普陀“量价齐跌”的典型。

这个上海内环最大社区，2022年高点均价超10万元/㎡，2026年4月已跌至6.2—6.8万元/㎡，累计跌幅超35%，部分大户型单价跌破6万元。

小区体量大、密度高、流动人口多，居住氛围杂乱，物业管理薄弱，且户型以大户型为主，总价高、流动性差。

周边缺乏顶级配套，教育、医疗资源普通，在市场分化下，高总价老房成为抛售重灾区，业主降价100—200万成交已成常态。

长风生态商务区部分片区从“价格天花板”沦为“跌幅重灾区”。

2022年板块标杆盘国浩长风汇都均价达13.8万元/㎡，2026年二手成交价仅10—11万元/㎡，跌幅超20%。

长风虽有苏州河景观与生态资源，但商业、产业落地不及预期，高端写字楼空置率高，人口导入不足。

同时，板块新房供应持续放量，分流二手需求；加上周边桃浦智创城崛起，规划红利被稀释，购房者更倾向选择价格更低、规划更新的桃浦，长风改善需求持续外流，房价承压明显。

真如核心区（真如副中心）陷入“规划兑现慢、房价持续阴跌”困境。

作为上海城市副中心，真如开发周期长、进度滞后，商业配套成熟度不足，地铁密集但通勤效率低，且区域内老旧小区与城中村混杂，城市界面杂乱。

2024—2026年，板块二手房均价从7.5万元/㎡跌至5.8—6.2万元/㎡，跌幅超22%，房龄15年以上的小区跌幅更大。

核心问题是规划利好未转化为居住价值，加上周边新房低价竞争，真如二手房价持续承压，投资客撤离，自住需求观望情绪浓厚。

万里板块（中环附近）作为普陀老牌宜居板块，近年也难逃下跌命运。

2022年板块均价8.5—9万元/㎡，2026年4月跌至6.8—7.2万元/㎡，累计跌幅超18%。

万里早年以“低密宜居”著称，但房龄普遍超15年，社区老化、车位紧张、户型设计过时，且缺乏优质学区加持。

同时，普陀全区住宅供应过剩，万里作为刚需集中区，面临桃浦、嘉定等外围板块的价格冲击，购房者更倾向选择性价比更高的新房，万里老旧二手房价持续走低，流动性变差。

在上海楼市分化加剧的背景下，普陀这些区域已失去“内环/中环”溢价光环，房价回归价值本质，短期难有反弹动力，未来大概率维持低位震荡，唯有城市更新推进、优质资源导入的板块，才有望逐步企稳。