国家一锤定音，房地产市场将迎巨变？今明两年该不该买房有答案了

这两天网上热议的焦点，莫过于4月底的顶层会议。大家之所以高度关注，是因为该会议通常在一季度经济数据公布后召开，会结合实际经济表现，对年初制定的政策进行确认、加码或调整，实现从“计划”到“实战”的过渡，也因此被市场和政策研究者视作全年关键的政策风向标。

今年的会议同样释放重磅信号，关于房地产仅明确了两件事：一是“努力稳定房地产市场”，二是“扎实推进城市更新”，仅用17个字定调，对比上个月政府工作报告中185字的表述，篇幅大幅精简。所谓“字少事大”，这意味着后续楼市调控不再泛泛而谈，而是锚定核心目标、有的放矢。国家一锤定音之下，房地产市场是否将迎来巨变？今明两年到底该不该买房，答案也随之清晰。

第一，首先要认清当前房地产市场所处的阶段。房地产市场经历了长时间深度调整，切勿幻想一蹴而就迎来翻天覆地的变化，这就像汽车踩刹车有制动距离，不可能瞬间停稳。当下国家出台各项措施稳定楼市，本质上就是为市场“辅助制动”，核心目标只有一个：让持续下滑的房地产市场彻底企稳。唯有先稳住市场，后续才谈得上持续筑底或稳步回升。目前楼市正处于全力企稳的关键阶段，这是理解后续所有政策和市场走势的基础。

第二，实现房地产企稳目标，核心从供需两端精准发力。据机构统计，2026年以来，中央及地方层面已累计出台超200项房地产支持政策，所有政策最终都聚焦于供应和需求两大维度。

供应端，核心是“控增量”，今年以来全国重点40城房地产经营性用地供应量同比减少约35%，自然资源部38号文更是明确严控新增房地产经营性用地审批，从源头减少市场供应，缓解供需失衡问题；

需求端，核心是“提信心、降成本、通链条”，一方面通过持续下调商贷利率、优化税费减免政策、提高公积金贷款额度和放款效率等方式，切实降低购房者置业成本；另一方面大力推进“以旧换新”模式，由政府或国企牵头收购老旧房源，盘活存量资产的同时，打通购房者置换新房的链条，助力新房库存去化。

第三，城市更新与稳楼市并驾齐驱，成为楼市发展核心抓手，其重要性不言而喻。过去楼市调整期，棚改货币化曾释放大量刚性购房需求，对稳楼市起到事半功倍的效果，但如今居民住房保有率大幅提升，单纯靠释放新增购房需求已不现实。在此背景下，存量房的更新需求成为新的突破口——房屋的老旧是必然趋势，这就决定了城市更新需求具有持续性，也成为稳楼市的重要支撑。国家此前已明确了城市更新的8大核心任务：

（一）加强既有建筑改造利用；（二）推进城镇老旧小区整治改造；（三）开展完整社区建设；（四）推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造；（五）完善城市功能；（六）加强城市基础设施建设改造；（七）修复城市生态系统；（八）保护传承城市历史文化。

这些任务落到实处，直白来说就是：危房依规拆除重建，非危房老旧小区全面改造升级，同步完善小区周边交通、商业、教育、医疗等配套设施。归根结底，就是通过对存量房提质升级，让房子真正“物有所值”。

当前楼市的价格调整，一定程度上源于过去高周转模式下部分房源品质与价格不匹配，而城市更新正是从根源上弥补这一短板，夯实楼市稳定的基础，这也是为何城市更新能与稳楼市放在同等重要位置的关键原因。根据“十五五”规划，全国城市更新领域仅国家层面直接投入就不低于15万亿元，若叠加社会资本参与，机构估算总投入将达35万亿元，年均投入约7万亿元，如此大规模的资金加持，必将推动城市老旧片区迎来根本性蜕变。

看完以上分析应该明白，今明两年该不该买房的答案，其实已经十分清晰了。

一方面，全国多数老旧小区仍处于大规模城市更新的前夜，若能在更新改造落地前入手这类小区的房源，待改造完成后，房产价值大概率会稳步提升，至少能实现止跌企稳；若叠加楼市调整后的回暖周期，房价甚至可能在短期内弥补此前多年的跌幅。这也是近几个月上海、成都、长沙、哈尔滨等城市，接连出现投资者批量入手优质老破小的核心原因——依靠租金实现以租养房只是次要考量，更重要的是看中后续更新改造带来的价值回升空间。

另一方面，城市更新虽能提质，但无法改变房屋的先天硬伤。户型设计不合理、楼间距过窄、小区无改造扩容空间等问题，即便经过翻新涂刷，也难以实现质的提升，比如部分老旧小区连加装电梯、增设停车位的空间都没有，改造效果会大打折扣。因此，即便有真实置业需求，也切勿贪图便宜入手这类先天不足的房源，优先选择有充足更新改造空间的小区，才能享受城市更新带来的红利。

最后还要提醒，城市更新资金投入虽大，但也有明确的优先级和规划，并非漫天撒钱。最近3-5年已经完成改造的老旧小区，短期内不会纳入二次改造范围，后续资金将优先投向新纳入改造计划的片区。如果计划入手老小区房源，务必提前了解所在片区的城市更新规划，避开已完成改造的区域，把握真正的潜力板块。