四大一线城市房价齐上涨，二三线也接近转正，楼市拐点已经到来？

最近，国内楼市出现了快速回暖的现象。现在主流观点认为，楼市拐点已经到来。理由是3月份这70个城市里，新房价格环比上涨的有14个，二手房上涨的有13个。分别比上月增加4个和11个。此外，到了3月份一线二手房上涨0.4%。四个一线城市无一例外，全部由跌转涨。

同时，二三线城市房价跌幅均已经收窄。数据显示：二线城市二手房环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市下降0.4%，降幅收窄0.1个百分点。对此，有业内人士表示：四大一线城市齐上涨，二三线城市跌幅收窄，接近转正。而这样的情况在过去几年深度调整中，从没有出现过的。

实际上，导致现在四大一线城市房价齐上涨，二三线城市房价跌幅收窄的主要原因还是受到了救市政策的影响。现在银行房贷利率已经降至3.2%，首付比例降至15%。此外，绝大多数城市已经全面放开限购政策，就连上海等一线城市也在逐步松绑限购政策。这就导致了大量刚需购房集中入市，从而造成部分大中城市的房价止跌回稳。此外，不少城市启动存量房收储，转化为保障房，这样既能消化掉房子库存，也能在短期内稳定房价。

以上这一系列的房产救市政策确实能避免短期内房地产市场出现大幅波动，起到稳定楼市的作用，但还是不能改变房地产市场调整的大趋势。事实上，救市利好政策最大的目的就是“稳房价”、“稳预期”，让房子在短期内保持相对稳定，然后再逐步让房地产市场去投机化、去泡沫化，最终回归居住属性。如果仅拿一二个月的房价和成交量数据来证明楼市拐点已经到来，这实在有些过于牵强。我们之所以认为当前楼市拐点并没到来，主要有以下这3方面的原因：

第一，从房价与收入比看还存在着泡沫

现在国内各地房价还是存在着较大的泡沫，通常二三线城市的房价与收入比是20-25，一线城市的房价与收入比更是达到40以上。这意味着，当地老百姓不吃不喝几十年才能买得起一套房。不仅如此，像北京、上海、深圳等一线城市房价已经进入全球最贵房价前五名之内，像如此高的房价泡沫，早已经远离当地居民的购买能力，指望一线城市核心区域房价大幅上涨趋势，这肯定是不可能发生的事情。

第二，我国居民收入支撑不了高房价

近些年，很多人都觉得赚钱越来越难了，不仅是工资收入增长缓慢，生意也越来越难做了，多数家庭对未来收入增长的预期持谨慎态度。显然，以当前居民收入及对未来预期很难长期支撑起高房价。以上海为例，现在二手房成交量的70%以上是300万及以下的房子。不仅如此，现在刚需买房也越来越理性了，不会像2020年之前那样冲动买房。而是会根据自己家庭的经济和居住情况来决定是否需要买房。

第三，我国已经是老龄化社会

现如今，中国已经进入到老龄化社会。数据显示，我国60岁以上的老年人口数量超过3.1亿。预计到了2030年老年人口数量将超过4亿。而年轻人数量越来越少，90后1.75亿、00后1.45亿。这就导致老年人都有自己的房子，已经不需要再买房。而年轻人作为购房主力军，数量越来越越少，购房需求也会逐渐萎缩。此外，城里的年轻人可以通过继承父母的房产解决居住问题，已经不需要再买房了。未来刚需购房会越来越少。

四大一线城市房价齐上涨，二三线也接近转正，楼市拐点已经到来？我们的答案是“拐点还未到”。从目前情况看，部分房价的止跌反弹，是受到救市政策的利好影响，积攒了多时的刚需集中入市。事实上，我们不能因为只有一个月房价回暖数据，就判定拐点已经到来。更何况，以上这3个方面的原因，也预示着拐点尚未到来。可以肯定的是，未来房价会呈现“稳中有降”，以时间换空间的方式，逐步回归居住属性，最终会实现软着陆，把其对经济的影响降到最低。