先收后换，二手房买卖有了新选择

来源：经济日报

日前，上海市首例“住房收购置换”项目在静安区正式签约落地。居民施先生作为首例申请人，分别与静安区保障房公司签订存量房收购合同、与新建商品房项目开发企业签订买卖合同，一次性完成了从房源收储、居民置换到保租房筹措的全流程。这标志着上海在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域实现突破性进展。

对于许多生活在中心城区的上海市民来说，改善住房条件的最大堵点往往不是换房意愿不足，而是旧房难以快速变现。静安区此次推出的“住房收购置换”模式，精准切中了这一问题。这一模式在“政府引导、国企实施、市场运作”原则指导下，由静安区保障房公司作为实施主体，收购区内产权清晰、总价适宜的成套小户型存量住房。

上海市静安区房管局副局长何智勇介绍，收购标准明确为：总价在400万元以下，建筑面积在70平方米以下，原则上位于轨道交通站点3公里范围内，靠近产业园区及核心商圈的存量房屋。此类房源具备转化为保租房的基本条件。

具体操作上，有住房改善需求的居民可先锁定静安区内新建商品房意向房源及购买条件，再向静安区保障房公司提交旧房收购申请，公司依据规范的评估流程，与居民达成一致后对存量住房实施收购，并向居民发放“房票”凭证，专款用于置换区内新建商品房。老房收购后，以专款专用“房票”结算，形成“旧房收购—新房购置”的闭环。

何智勇表示，评估价格以同小区、同地段房屋的市场成交价为基础，经专业评估机构评定，并报请国资监管部门备案后，最终通过双方协商确认成交价格，核心原则仍以市场价格为基准。与居民自行开展市场交易相比，该模式为居民提供了额外的房屋处置选择渠道，且无需支付中介服务费用。同时，严格坚持“政府引导、居民自愿”原则，居民如对评估价格不满意可选择不出售，充分尊重居民自主意愿。

保利置业上海公司营销管理部总监黄幸介绍，自静安区“住房收购置换”政策公布后，旗下相关商品房项目的咨询电话数量显著增加，公司将提供一定程度的优惠与补贴，打通置换链条。

业内人士表示，这一模式的落地，绝非简单的“政府收旧房、居民买新房”，其背后蕴含着多重积极意义。

对于居民而言，这是一条省心省力的住房改善捷径。保利置业上海公司总经理陈吉认为，这不仅是一项交易机制的创新，更是一项有温度、有力度的民生工程，有助于将居民手中沉淀的老房子转化为“可流动的资产”。

对于保租房筹措而言，该模式是一条快速高效的增量渠道。“十五五”期间，静安区计划新增供应保租房约1.3万套（间）。作为上海中心城区，静安区土地资源紧张，传统的新建和改建模式已难以完全满足保租房增量需求，通过“住房收购置换”这一模式，能显著改善当前的房源紧张情况。

上海市静安区闸北保障房公司执行董事蒋燕介绍，通过该模式完成收购后，公司将向静安区房管局申请对该房源的保租房性质进行认定，经统一标准化改造提升后纳入区级保租房管理体系，以低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年人等群体居住需求。

对于房地产市场而言，这一模式有效激活了置换链条。上海中原地产市场分析师卢文曦分析，国企通过收购快速扩充保租房市场供给，省去了新建项目时间；对于出售二手房的业主来说，这一模式也契合了他们快速实现居住条件改善的需求。

今年2月份，上海已明确将静安区、徐汇区、浦东新区列为收购二手住房用于保障性租赁住房的首批试点区域。静安区首单完成，让这一创新模式从政策设计走向实际落地。上海易居房地产研究院副院长严跃进预计，后续试点推进节奏将进一步加快，相关模式有望在更多区域推广。

不过，从实际推进条件来看，挑战同样存在。虽然这一模式能有效支持扩充保租房供给，但资金成本偏高是影响收购工作开展的重要因素之一。严跃进表示，这一模式可能面临资金可持续性压力、估值公允性与道德风险防范、后续运营效率等问题的挑战，还有待进一步优化。

“住房问题一头连着民生福祉，一头系着城市发展。此次启动收购二手住房转化保租房试点，是推进住房保障体系创新的关键一步。下一步，静安区将以首例签约为契机，持续优化政策设计、细化操作流程、扩大政策覆盖面，让更多群众受惠。”上海市静安区副区长施煜说。（经济日报记者 唐一路）