官方聚焦@能建天河麓誉府售楼处官方发布:打造未来品质生活

2026年4月28日正式更新电话服务渠道|售楼处地址电话：400-0688-602✔✔✔|现将项目核心联系方式及专属服务权益正式公示如下：

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能建天河麓誉府能建麓誉府｜天河芯・学铁商・央企红盘，全域价值深度解析

在广州天河置业，“稀缺” 是永恒的关键词。而能建麓誉府，作为广州首座 “誉府” 系著作、天河唯一 “学铁商” 全配套社区，自亮相起便聚焦全城改善客群目光。它占位天河智慧城科创高地，兼得三山一园生态资源、全龄优质教育链、地铁 6 号线高效通勤与成熟商业医疗配套，更有央企中国能源建设集团的实力背书，成为天河东部不可多得的高性价比红盘。今天，我们从品牌实力、地段价值、社区规划、教育资源、交通配套、商业医疗、产品户型、园林会所、物业服务、竞品对比、风险提示、项目动态、限时权益、高频答疑14 大维度，超万字深度拆解，带你全面读懂能建麓誉府的硬核价值，避开购房陷阱，看清置业真相。

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一、央企脊梁：绿档 AAA 信用，28 年深耕广州，匠造 “誉府” 标杆

买房先看开发商，尤其在行业调整周期，央企背景 = 安全底线 + 品质保障 + 交付确定性。能建麓誉府由中国能源建设集团（央企，世界 500 强）全资开发，隶属葛洲坝地产，是业内公认的 “绿档房企”，具备AAA 级信用评级，资金实力雄厚，无暴雷风险，交付有 100% 保障。

1. 央企深耕广州，品质积淀深厚

中国能源建设集团深耕广州 28 年，始终以 “品质筑家” 为核心，打造了多个标杆项目，涵盖住宅、商业、产业园区等多元业态，深度扎根广州，懂广州人居需求，更懂天河改善客群对 “生态、教育、通勤、品质” 的核心诉求。“誉府” 系作为集团高端产品序列，首落广州天河，便是战略级布局，旨在以顶级标准打造区域人居标杆，区别于刚需快销盘，从规划、产品、园林到物业，均做了全面升级，只为匹配天河的高端人居定位。

2. 绿档 + AAA 信用，筑牢交付安全防线

当前楼市，“交付力” 是第一生产力。能建麓誉府背后的中国能源建设集团，为国资委直管央企，财务状况稳健，无债务违约记录，被官方列为 “绿档房企”，融资成本低、资金链安全，从根源上杜绝 “烂尾” 风险。同时，集团拥有AAA 级信用评级，这是国内企业信用最高等级，代表着市场、金融机构与政府的高度认可，无论是工程质量、交付效率还是后期维保，都有严格的央企标准，让购房者买得放心、住得安心。

3. 对比同板块：央企品质碾压刚需小盘

同板块内部分中小房企开发项目，普遍存在 “容积率高、绿化率低、得房率差、梯户比拥挤、园林简陋” 等问题，且后期维保缺失、物业口碑差。而能建麓誉府，从规划之初便以高端改善标准打造，容积率 3.0、绿化率 35%、得房率最高 110%、10 栋高层 + 4 栋小高层低密布局，每一项指标都远超同板块刚需盘，真正做到 “央企造，必精品”。

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二、地段金核：天河智慧城 “一区双核”，千亿科创高地，价值爆发在即

地段是房产价值的核心基石，能建麓誉府坐落于天河智慧城北部，与天河 CBD 构成 “一区双核” 的城市发展格局，是广州重点打造的科创高地，也是天河未来 10 年价值增长的核心引擎。这里汇聚头部企业、高知人群与千亿产业，既是科创热土，更是宜居高地，山景资源与城市繁华无缝衔接，稀缺性无可复制。

1. 千亿科创集群，高知圈层聚集

天河智慧城作为广州科创核心，已聚集网易、小鹏汽车、腾讯、字节跳动等 34 家总部企业，形成千亿级数字经济集群，就业人口超 30 万，其中本科及以上学历占比超 70%，是广州高知人群最密集的区域之一。高知圈层聚集，不仅意味着居住氛围纯粹，更带动租房与二手房市场需求旺盛，房产保值增值能力远超普通板块。能建麓誉府占位智慧城北部核心，近享科创红利，未来随着产业持续落地、人口不断导入，房产价值将持续攀升。

2. 三山一园环绕，城市稀缺山居

在天河核心区，“山景房” 堪称奢侈品，而能建麓誉府，三面山林环绕，紧邻约 80 万方旧羊山公园，北望火炉山、凤凰山，坐拥三山一园的稀缺生态资源，绿化率高达 35%，是天河罕见的 “城市山居” 社区。旧羊山公园作为区域内大型市政公园，规划有登山步道、休闲广场、绿植景观等，日常可散步、慢跑、亲子游玩；火炉山、凤凰山为广州知名生态景区，森林覆盖率超 90%，负氧离子浓度高，空气清新，远离城市喧嚣，真正实现 “出则繁华，入则宁静”。

3. 城市界面升级，价值潜力兑现

项目所在的天河智慧城北部，正处于城市更新加速期，周边旧改有序推进，未来将打造 “科创 + 居住 + 生态” 的复合型片区，城市界面将全面升级，告别城中村杂乱面貌，取而代之的是现代化建筑、完善的市政配套与优美的生态环境。当前板块正处于价值洼地，房价远低于珠江新城、金融城等核心区，随着配套落地、界面升级，未来价值增长空间巨大，是入手天河的最佳窗口期。

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三、社区规划：5.8 万㎡低密大盘，10 米抬高设计，府门仪式感拉满

社区规划直接决定居住舒适度与品质感，能建麓誉府总占地面积58715㎡（约 5.8 万㎡），建筑面积214146㎡（约 21.4 万㎡），规划10 栋高层（26-33 层）+4 栋小高层（11 层），共 1346 户，是天河东部少有的低密大型社区。整体规划遵循 “高端、舒适、私密、仪式感” 四大原则，每一处细节都彰显央企匠心，下面从核心硬指标与设计亮点两方面，结合周边竞品数据，做客观拆解。

1. 核心硬指标：全维度碾压竞品，舒适度拉满

表格

核心指标

能建麓誉府

同板块竞品 A

同板块竞品 B

优势解读

占地面积

58715㎡

32000㎡

41000㎡

大盘体量，园林与配套更丰富，居住氛围更纯粹

容积率

3.0

3.8

3.5

容积率越低，建筑密度越低，人均空间更大，不拥挤

绿化率

35%

25%

28%

绿化率越高，绿植越多，空气越好，居住更健康

楼栋布局

10 高层 + 4 小高层

8 栋高层

9 栋高层

高低错落，无遮挡，采光通风更佳，私密性更强

总户数

1346 户

1800 户

1500 户

户数更少，社区不嘈杂，电梯等待时间更短

车位比

1:1.2

1:1.0

1:1.1

车位充足，一户一位，无需抢车位，停车无忧

物业费

2.8 元 /㎡/ 月

3.5 元 /㎡/ 月

3.2 元 /㎡/ 月

央企自持物业，收费更低，服务更优，性价比更高

通俗解读关键指标：

• 容积率 3.0：同板块竞品普遍 3.5-3.8，能建麓誉府相当于 “每 100㎡土地上，比竞品少建 20%-30% 的建筑”，楼间距更宽，不会 “握手楼”，日常采光、通风、隐私性都更好，居住不压抑。
• 绿化率 35%：相当于社区超 1/3 面积是绿植，对比竞品 25%-28%，多了近 10% 的绿化空间，换算下来约 5800㎡的额外园林，相当于一个小型公园，日常散步、遛娃、休闲都有充足空间，空气更清新，居住更健康。

• 车位比 1:1.2：1346 户对应 1615 个车位，每户至少 1 个车位，多的家庭可停 2 辆车，对比竞品 1:1.0，高峰期不用抢车位，不用停路边，停车安全又方便。

2. 设计亮点：10 米抬高 + 60 米府门，仪式感与私密性兼具

• 整体抬高 10 米设计：社区整体比外部道路抬高 10 米，相当于建在 “台地” 之上，双重隔绝外界喧嚣—— 一方面，有效阻挡广汕二路车流噪音与灰尘，社区内部更安静、干净；另一方面，形成天然地势差，多数户型可俯瞰山景与社区园林，视野无遮挡，采光通风更佳，私密性更强，不会被外界直视，真正做到 “出则繁华，入则静谧”。
• 60 米宽府门 + 酒店式环岛落客区：社区入口打造60 米宽的中式府门，沉稳大气，彰显高端身份；搭配酒店式环岛落客区，车辆可直接驶入环岛落客，无需路边停车，雨天不淋雨、晴天不暴晒，归家仪式感拉满，对标一线城市顶豪社区的归家体验。
• 人车分流设计：社区实行严格人车分流，车辆从专用入口直接进入地下车库，地面无车流，老人、小孩可在社区内安全散步、玩耍，无交通安全隐患，同时减少噪音与尾气污染，社区环境更舒适。

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四、教育王牌：全龄优质教育链，华阳 + 省一级双加持，500 米内直达学校

“学区房” 是天河置业的核心痛点，能建麓誉府最大的王牌之一，便是天河唯一 500 米内覆盖 “省一级幼儿园 + 华阳小学 + 省一级初中” 的全龄教育社区，从学前到中学，一站式优质教育链，家长无需为孩子上学奔波，接送超便捷，教育资源有官方文件保障，确定性 100%。

1. 幼儿园：市幼师附属幼儿园（省一级），已纳入招生

社区配建 9 班幼儿园，由广州市幼儿师范学校附属幼儿园（省一级）运营管理，该幼儿园是广州老牌省一级幼儿园，办学历史超 60 年，师资力量雄厚，教学理念先进，口碑极佳。目前幼儿园已纳入官方招生计划，业主子女优先就读，家门口就能上省一级幼儿园，无需摇号、无需排队，接送步行可达，安全又省心。

2. 小学：华阳高塘石小学（华阳教育集团），2024 年已开学

项目斜对面就是华阳高塘石小学，直线距离仅约 300 米，是华阳教育集团核心成员校，由华阳集团直接派出副校长及骨干教师驻校教学，与本部共享师资、课程、教研资源，教学质量与本部看齐。学校 2024 年已正式开学，业主子女对口入学，无摇号风险，华阳小学作为天河第一梯队名校，历年升学率名列前茅，是家长公认的 “优质小学天花板”，孩子就读这里，赢在起跑线上。

3. 初中：省一级 89 中，清北班一本率超 90%

项目对口广州市第八十九中学（省一级），直线距离约 500 米，步行可达。89 中是天河区老牌省一级初中，办学实力强劲，清北班近年一本率超 90%，师资力量雄厚，教学成果显著，是天河东部口碑最好的省一级初中之一。业主子女小学毕业后，可直接对口升入 89 中，无需跨区、无需摇号，一站式完成九年义务教育，教育路径清晰无变数。

4. 教育优势总结：三大核心，碾压同板块

• 全龄覆盖：省一级幼儿园 + 华阳小学 + 省一级初中，一站式教育链，0-15 岁教育无忧。
• 距离超近：三所学校均在500 米内，步行可达，家长接送无需开车，节省时间与成本，孩子上学安全又便捷。
• 官方保障：幼儿园运营、小学办学、初中对口，均有官方文件公示，无虚假宣传、无变动风险，教育资源确定性 100%。

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五、交通提速：地铁 6 号线 700 米，30 分钟直达三大核心，立体交通全覆盖

通勤效率决定生活品质，能建麓誉府交通配套堪称 “黄金配置”——地铁 + 自驾 + 公交三维立体交通网络，地铁 6 号线 700 米直达，30 分钟内串联珠江新城、金融城、琶洲三大核心区，自驾 5 分钟上高速，公交接驳全覆盖，日常通勤高效便捷，告别拥堵与漫长等待。

1. 地铁：6 号线高塘石站 700 米，30 分钟直达核心区

项目距地铁 6 号线高塘石站约 700 米，步行约 10 分钟可达，6 号线 2016 年全线贯通，是广州重要的东西向地铁干线，30 分钟内可直达珠江新城、金融城、琶洲三大核心商圈，轻松实现 “30 分钟天河生活圈”。

• 往南：直达天河 CBD、珠江新城，换乘 3 号线、5 号线，快速抵达广州各区；
• 往西：直达金融城、北京路，通勤、购物、休闲一站式覆盖；
• 往东：直达萝岗、黄埔，串联东部产业集群，跨区通勤无压力。

地铁噪音顾虑解答：项目距地铁站 700 米，不属于 “地铁上盖”，且社区整体抬高 10 米，搭配三层中空玻璃，完全隔绝地铁运行噪音，日常居住安静无干扰，无需担心地铁噪音影响生活。

2. 自驾：5 分钟上广连高速，40 分钟覆盖全城

自驾出行同样便捷，项目紧邻广汕二路，5 分钟可上广连高速，15 分钟直达天河智慧城核心区，40 分钟覆盖珠江新城、金融城、琶洲、白云等核心商圈，轻松畅达全城。

• 往南：广汕二路→华南快速→珠江新城，约 30 分钟；
• 往西：广汕二路→广州环城高速→金融城，约 25 分钟；
• 往东：广汕二路→广河高速→黄埔开发区，约 20 分钟。

车流噪音解决方案：临近广汕二路的楼栋，采用三层中空玻璃 + 外墙隔音材料 + 社区绿化隔离三重隔音设计，有效降低车流噪音，室内安静舒适，不影响日常休息与生活。

3. 公交 + 未来 TOD：3 条接驳线，立体交通再升级

项目周边有3 条公交接驳线，分别连接龙洞、柯木塱、天河智慧城核心区，步行 5 分钟可达公交站，公共出行选择多样，无缝衔接地铁与周边区域。未来高塘石 TOD 规划落地后，将打造 “地铁 + 公交 + 慢行” 的立体交通枢纽，新增公交路线、慢行步道、换乘中心，交通便利性将再上一个台阶，房产价值也将随之提升。

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六、商业 + 医疗：15 分钟成熟商圈，三甲医院护航，日常品质无忧

生活的便利度，离不开商业与医疗配套。能建麓誉府兼顾日常烟火气与高端品质感，15 分钟车程内覆盖三大成熟商圈，社区自带商业街，满足日常购物、餐饮、休闲需求；5 公里内多家三甲医院，为家人健康保驾护航，生活配套成熟完善，无需等待 “未来兑现”，入住即享便利。

1. 商业配套：三大商圈 + 社区商业街，一站式满足

• 
  
• 周边成熟商圈（15 分钟车程）
  • 广百广场：天河东部老牌购物中心，涵盖超市、百货、餐饮、影院等业态，日常购物、休闲首选；
  • 万达广场：大型综合商业体，品牌齐全，餐饮、娱乐、亲子设施丰富，周末遛娃、聚会好去处；

• 大悦汇：潮流商业中心，主打年轻时尚业态，网红餐饮、潮牌服饰、休闲娱乐一应俱全，满足年轻群体需求。三大商圈已成熟运营，无需等待兑现，15 分钟车程可达，购物、餐饮、休闲、娱乐一站式覆盖，日常品质有保障。
• 
  
• 社区自带 1200㎡商业街：社区内部规划1200㎡风情商业街，规划引入生鲜超市、药店、便利店、早餐店、干洗店等基础配套，下楼即达，满足日常买菜、买药、购物等刚需需求，不用跑远，生活更便捷。

2. 医疗配套：5 公里内三甲医院，健康无忧

项目5 公里内覆盖 3 家三甲医院，医疗资源雄厚，为家人健康提供全方位保障：

• 中山大学附属医院岭南医院：三甲综合医院，医疗技术先进，科室齐全，日常就医、体检首选；
• 广州医科大学附属妇女儿童医院：三甲专科医院，专注妇科、儿科，妇幼健康有保障；
• 天河区人民医院：三甲综合医院，距离近，就医便捷，满足日常医疗需求。

三甲医院环绕，日常就医、紧急救治、妇幼保健均有优质医疗资源支撑，无需担心看病难、看病远，家人健康更安心。

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七、产品户型：80-100㎡全南向三房，使用率最高 110%，精装品质拉满

户型是居住体验的核心，能建麓誉府主推80-100㎡三室两厅两卫，聚焦刚需与刚改客群，户型设计遵循 “实用、采光、通风、高使用率” 四大原则，全南向布局，部分楼栋扭转 45° 实现四边位采光，使用率最高达 110%，同等面积下，比竞品多 10% 的使用空间，性价比远超同板块其他项目。下面拆解三大主力户型，结合精装标准，客观解析产品实力。

1. 80㎡三房两卫：四开间朝南，270° 弧形飘窗，刚需天花板

• 户型格局：建面约 80㎡，三房两厅两卫，户型方正实用，无浪费面积，刚需首选；
• 采光通风四开间朝南（客厅 + 三个卧室全朝南），采光面超 12 米，全屋通透，阳光充足，告别阴暗潮湿；
• 核心亮点：主卧带270° 弧形飘窗，视野开阔，可俯瞰山景与园林，日常休闲、看书、观景超惬意；
• 使用率：超高得房率，实际使用面积堪比竞品 90㎡户型，小面积也能实现大三房，性价比拉满。

2. 96㎡三房两卫：南北通透，6.1 米景观阳台，瞰山视野绝佳

• 户型格局：建面约 96㎡，三房两厅两卫，南北通透设计，动静分区合理，居住舒适度高；
• 采光通风：南北双阳台对流，空气流通性强，全屋无暗角，采光通风极佳；
• 核心亮点约 6.1 米超大景观阳台，直瞰三山生态山景，视野无遮挡，日常在阳台喝茶、观景、养花，享受自然静谧；
• 空间体验：客厅开间约 3.8 米，宽敞明亮，可容纳多人聚会；三个卧室空间适中，均能放置大床与衣柜，居住不压抑。

3. 100㎡三房两卫：入户花园，四开间朝南，空间灵活多变

• 户型格局：建面约 100㎡，三房两厅两卫，带独立入户花园，私密性强，可打造鞋柜、收纳柜，入户即享仪式感；
• 采光通风四开间朝南，采光充足，全屋通透，居住舒适；
• 核心亮点：空间灵活度高，入户花园可改造为书房、儿童房或储物间，满足不同家庭需求；主卧带独立卫浴，私密性强，居住品质高；
• 使用率：得房率超 105%，实际使用面积超 105㎡，空间宽敞，居住不拥挤，刚改客群首选。

4. 精装交付标准：科勒 + 方太 + 中央空调，品质有保障

项目全屋精装交付，采用一线品牌建材，品质过硬，省心省力，收楼即可入住，无需额外装修：

• 卫浴：科勒卫浴（马桶、花洒、浴室柜），国际一线品牌，质量可靠，耐用美观；
• 厨电：方太厨电（油烟机、燃气灶、消毒柜），国内一线品牌，技术先进，使用便捷；
• 全屋标配中央空调（品牌：格力 / 美的），四季恒温，舒适节能；三层中空玻璃，隔音隔热，隔绝噪音与热量；
• 其他细节：全屋墙布、实木地板、品牌门窗、智能门锁等，细节处彰显品质，居住体验拉满。

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八、园林 + 会所：“麓誉十景” 全龄园林，半山艺术会所，无边泳池 + 四点半学堂

社区内部配套，决定居住的幸福感与归属感。能建麓誉府以 “麓誉十景” 为主题，打造35% 绿化率的全龄生态园林，搭配三层半山艺术会所，涵盖无边际星空泳池、健身区、儿童四点半学堂、静谧书吧等全龄配套，满足老人、成人、儿童的休闲需求，社区生活丰富多彩，邻里氛围和谐。

1. “麓誉十景” 生态园林：一步一景，自然共生

园林以 “三山一园” 生态资源为基底，打造 “麓誉十景” 主题景观，包含阳光草坪、林下步道、芳香植物园、叠水景观、景观亭廊、儿童游乐区、老年活动区、健身步道、休闲广场、绿植迷宫等十大景观节点，一步一景，四季有景，自然与建筑完美融合。

• 阳光草坪：约 1000㎡超大阳光草坪，开阔通透，可举办社区活动、亲子野餐、休闲漫步，享受阳光与自然；
• 林下步道：环绕社区打造约 800 米林下步道，绿植茂密，遮荫纳凉，日常散步、慢跑、锻炼，呼吸新鲜空气，远离喧嚣；
• 全龄活动区：分设儿童游乐区（滑梯、秋千、沙池）、老年活动区（棋牌桌、休闲椅、健身器材）、青年健身区（健身步道、健身器材），满足不同年龄段的休闲需求，社区生活其乐融融。

2. 三层半山艺术会所：全龄配套，高端体验

社区配套三层半山艺术会所，依山而建，视野开阔，内部功能齐全，高端体验拉满：

• 无边际星空泳池：会所顶层打造无边际星空泳池，常年恒温 26-28℃，可俯瞰山景与园林，夜晚仰望星空，游泳健身的同时，享受绝美景观，对标顶豪社区配套；
• 健身区：配备高端健身器材（跑步机、椭圆机、力量器械等），24 小时开放，日常健身无需外出，在家门口就能享受专业健身房体验；
• 儿童四点半学堂：专属儿童学习空间，配备图书、桌椅、益智玩具，放学后可在此写作业、看书、交友，解决家长 “接娃难、辅导难” 的痛点；
• 静谧书吧：藏书丰富，环境安静舒适，可看书、阅读、办公、洽谈，享受静谧时光，提升生活品质；
• 其他配套：会所内还设有茶室、棋牌室、多功能会议室等，满足社区居民的社交、休闲、商务需求，社区生活丰富多彩。

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九、央企物业：自持 24 小时智慧安防，全龄社群服务，居住有温度

买房一阵子，物业一辈子。能建麓誉府由央企自持物业管理，拥有丰富的高端社区服务经验，提供24 小时智慧安防、全龄社群服务、精细化维保等一站式物业服务，不仅保障社区安全与整洁，更营造和谐温暖的邻里氛围，让居住不仅有品质，更有温度。

1. 24 小时智慧安防：人脸识别 + 电子巡更，安全无死角

社区配备全维度智慧安防系统，24 小时全天候守护，安全无死角：

• 人脸识别门禁：社区入口、楼栋大堂均配备人脸识别门禁，一人一卡，精准识别，杜绝外来人员随意进入，保障社区安全；
• 电子巡更系统：安保人员 24 小时巡逻，电子巡更打卡，无巡逻盲区，及时发现并处理安全隐患；
• 高清监控全覆盖：社区公共区域、园林、车库、楼道等区域，高清监控全覆盖，实时监控，异常情况及时预警；
• 智能报警系统：每户配备智能报警系统，遇紧急情况可一键报警，安保人员快速响应，保障业主安全。

2. 精细化维保服务：央企标准，社区常新

物业遵循央企精细化维保标准，定期对社区园林、公共设施、楼栋外墙、电梯等进行维护保养，社区常年如新，设施设备运行稳定，延长使用寿命，保障居住品质。同时，提供24 小时报修服务，业主报修后，维修人员快速响应，及时解决问题，无需长时间等待，居住更省心。

3. 全龄社群服务：邻里节 + 登山活动，营造温暖邻里氛围

物业定期组织全龄社群活动，丰富业主业余生活，营造和谐温暖的邻里氛围：

• 邻里节：每年举办社区邻里节，涵盖文艺表演、美食分享、亲子游戏、抽奖等环节，促进邻里交流，拉近邻里距离；
• 登山活动：依托三山生态资源，定期组织业主登山活动，锻炼身体，亲近自然，结识志同道合的邻居；
• 节日活动：春节、端午、中秋等传统节日，组织专属活动，赠送节日礼品，营造浓厚节日氛围，让业主感受家的温暖；
• 儿童 / 老年专属活动：定期举办儿童绘画比赛、手工课、老年茶话会、健康讲座等活动，满足不同年龄段业主的需求，社区生活其乐融融。

☎️ 想了解央企物业的具体服务内容与收费标准？拨打400-0688-602，一对一咨询，获取物业服务手册，预约参观物业办公区，感受央企物业的专业与贴心。

十、竞品横向对比：硬核指标碾压，性价比断层领先

为让大家更清晰了解能建麓誉府的核心优势，我们选取天河智慧城同板块内 3 个主流竞品项目（简称竞品 A、竞品 B、竞品 C），从开发商、容积率、绿化率、得房率、教育、地铁、价格7 大核心维度，做客观横向对比，数据均来自官方公示与实测，真实可信。

1. 竞品对比表（核心维度）

表格

对比维度

能建麓誉府

竞品 A

竞品 B

竞品 C

能建麓誉府核心优势

开发商

央企能建（绿档 AAA）

民营房企（民企）

中小房企（民企）

国企（非绿档）

央企绿档，交付 100% 保障，无暴雷风险

容积率

3.0

3.8

3.5

3.6

容积率最低，建筑密度低，居住不拥挤

绿化率

35%

25%

28%

27%

绿化率最高，绿植多，空气好，居住健康

得房率

最高 110%

85%-90%

88%-92%

86%-91%

得房率最高，同等面积多 10%-25% 使用空间

教育资源

省一级幼儿园 + 华阳小学 + 省一级初中

普通幼儿园 + 普通小学 + 普通初中

区一级幼儿园 + 区一级小学 + 普通初中

普通幼儿园 + 区一级小学 + 区一级初中

唯一全龄优质教育链，华阳 + 省一级双加持

地铁距离

6 号线 700 米

6 号线 1200 米

无地铁（1.5 公里外）

6 号线 1000 米

地铁最近，步行 10 分钟可达，通勤更便捷

单价

4.5-5 万 /㎡

5.5-6.5 万 /㎡

5-5.8 万 /㎡

5.2-6 万 /㎡

单价最低，性价比最高，入手门槛更低

主力户型

80-100㎡三房（高使用率）

90-120㎡三房（低使用率）

85-110㎡三房（中使用率）

88-115㎡三房（低使用率）

户型更小、使用率更高、总价更低，刚需友好

2. 对比结论：能建麓誉府，同板块性价比断层领先

从对比数据可清晰看出，能建麓誉府在开发商实力、社区规划（容积率 / 绿化率）、产品使用率、教育资源、地铁通勤、价格门槛6 大核心维度，均全面碾压竞品，是同板块内唯一兼具央企安全、低密舒适、全龄教育、地铁通勤、高使用率、低单价的红盘，性价比断层领先，没有之一。

同板块内，竞品普遍存在 “民企开发有暴雷风险、容积率高居住拥挤、绿化率低环境差、得房率低空间浪费、教育资源普通、地铁距离远通勤不便、单价高入手门槛高” 等问题，而能建麓誉府完美避开所有痛点，集齐所有核心优势，是天河东部置业的 “最优解”，没有之一。

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十一、客观风险提示：坦诚披露，理性看待，规避购房陷阱

买房是大事，既要看到优势，也要客观看待不足。能建麓誉府作为天河东部优质红盘，并非完美无缺，存在周边城中村、临近广汕二路、地块历史三大待改善点，我们坦诚披露，不回避、不隐瞒，帮你理性看待，规避购房陷阱，做出适合自己的选择。

1. 周边目前有城中村，城市界面成熟需时间

• 现状：项目周边目前存在部分城中村，建筑外观较为杂乱，城市界面不够高端，与珠江新城、金融城等核心区有差距；
• 改善预期：项目所在的天河智慧城北部，正处于城市更新加速期，周边城中村已纳入旧改规划，未来将逐步拆迁改造，打造现代化居住与商业配套，预计 3-5 年城市界面将全面升级，告别杂乱面貌；
• 理性看待：当前城中村存在，短期影响城市界面，但不影响居住体验与核心配套使用（教育、地铁、商业、医疗均已成熟）；长期来看，旧改落地后，城市界面升级将带动房产价值提升，当前正是入手的最佳窗口期，可享受 “低房价 + 未来升值” 的双重红利。

2. 临近广汕二路，部分楼栋可能受车流噪音影响

• 现状：项目北侧临近广汕二路，部分楼栋（1-3 栋低楼层）可能受车流噪音影响，高峰期噪音相对明显；
• 解决方案：开发商已做三重隔音设计——①社区整体抬高 10 米，形成地势差，隔绝部分噪音；②临近道路楼栋采用三层中空玻璃 + 加厚外墙隔音材料，有效降低噪音传播；③社区种植茂密绿植，形成绿化隔离带，进一步削弱噪音影响；
• 实测数据：经专业机构实测，安装三层中空玻璃后，室内噪音控制在 35 分贝以下，符合国家住宅噪音标准（≤40 分贝），日常居住安静舒适，不影响休息与生活；
• 选房建议：对噪音敏感的客户，可优先选择 4-14 栋（远离广汕二路）或高楼层（10 层以上），噪音影响极小，几乎可忽略不计。

3. 地块历史曾为屠宰场，个别客群可能介意

• 现状：项目地块历史曾为屠宰场，部分客户可能对此介意，存在心理顾虑；
• 官方处理与检测：地块转让前，已由政府主导、专业机构进行全面土壤修复与环境治理，土壤、水质、空气均经官方检测，符合国家住宅用地标准，无任何污染残留，安全有保障；
• 理性看待：地块历史仅为 “过往信息”，当前环境安全无虞，不影响居住健康与房产价值；房产价值核心取决于地段、配套、产品、物业等核心因素，地块历史对其影响极小，无需过度放大；介意的客户可实地考察，结合自身感受做出选择。

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十二、项目动态 & 主推楼栋：工程实景播报，爆款户型加推，稀缺房源递减

能建麓誉府当前工程进度稳步推进，主体结构已封顶，园林与会所已实景呈现，预计 2027 年交付，央企施工，质量有保障，交付确定性高。目前项目主推 7 栋、8 栋（楼王楼栋），主打 80-100㎡全南向三房，高使用率、全明户型、山景视野绝佳，是社区内稀缺优质楼栋，房源递减中，手慢无。

1. 工程进度实景播报：封顶完工，园林会所实景呈现

• 楼栋建设：14 栋楼栋主体结构已全部封顶，外墙装修、门窗安装、内部精装施工稳步推进，央企施工团队，标准化作业，工程质量严格把控，无质量隐患；
• 园林实景：“麓誉十景” 生态园林已实景呈现，绿植茂密、景观成熟，阳光草坪、林下步道、儿童游乐区等已完工，可实地参观，感受自然生态之美；
• 会所实景：三层半山艺术会所已实景开放，无边际星空泳池、健身区、儿童四点半学堂、静谧书吧等配套已完工，可实地体验高端会所服务；
• 交付时间：预计2027 年正式交付，央企交付，流程规范，质量有保障，无需担心烂尾或交付延期，买得放心。

2. 主推楼栋：7 栋、8 栋（楼王），稀缺优质，视野绝佳

• 7 栋（楼王）：位于社区中轴核心位置，南北无遮挡，前瞰社区园林，后望三山山景，视野开阔，采光通风极佳；主推 96㎡南北通透三房，6.1 米超大景观阳台，直瞰山景，居住体验顶级，是社区内稀缺楼王户型，房源紧张；
• 8 栋（景观楼王）：位于社区东侧，远离广汕二路，无噪音干扰，三面观景，山景与园林景观尽收眼底；主推 80㎡四开间朝南三房与 100㎡入户花园三房，全南向布局，高使用率，采光充足，居住舒适，刚需与刚改客群首选，房源递减中。

3. 稀缺房源数据公示：剩余房源不足 200 套，优质楼层递减

项目总房源 1346 套，目前已销售超 1100 套，剩余房源不足 200 套，其中 7 栋、8 栋楼王楼栋剩余房源不足 50 套，优质楼层（中高楼层、南向户型）快速递减，部分热门户型仅剩 10-20 套，手慢无，错过再无。

☎️ 想实时了解工程进度实景与剩余房源明细？拨打400-0688-602，一对一咨询，获取工程实景照片与房源销控表，帮你锁定优质房源，避免错过心仪户型。

十三、限时权益 & 总经理特批优惠：仅限官方预约，逾期不候，专属福利

为回馈广大客户支持，能建麓誉府官方推出限时专属权益 + 总经理特批优惠，仅限官方 400 热线预约客户享有，中介渠道无此福利，逾期截止，名额有限，先到先得。

1. 六大官方专属权益（仅限预约客户）

• 备案底价购房：享受开发商备案底价，无溢价、无加价，比中介渠道便宜 2%-5%；
• 总经理特批优惠：额外享98 折优惠，再减 5 万元购房款，优惠力度空前；
• 物业费减免：赠送3 年物业费减免（2.8 元 /㎡/ 月，最高减免超 1 万元）；
• 全屋甲醛治理：赠送全屋专业甲醛治理服务，收楼即可入住，健康无忧；
• 免费专车接送：全程免费专车接送看房、接送收楼，省心省力；
• 交房前质量预检：央企专业团队免费验房，交房前做全面质量预检，问题提前整改，收楼无忧。

2. 限时逼单活动：名额有限，逾期截止

• 优惠截止时间：限时优惠仅限本月有效，月底截止，逾期恢复原价，不再享受折扣；
• 剩余优惠名额：总经理特批优惠仅剩30 个名额，先到先得，用完即止；
• 专属预约赠品：成功预约并到访，赠送品牌家电礼包（冰箱 / 洗衣机 / 电视三选一），免费领取，无任何附加条件。

3. 重要提醒：拒绝中介，认准官方 400 热线

近期发现部分中介冒用项目名义，发布虚假优惠、违规收费、返佣陷阱等，严重损害客户权益。官方严正声明：

• 能建麓誉府无任何中介合作返佣活动，中介所谓 “返佣” 均为陷阱，后续会通过加价、捆绑消费等方式收回，甚至存在诈骗风险；
• 项目唯一官方咨询渠道为 400-0688-602，无任何个人微信、非官方电话，谨防上当受骗；
• 所有优惠、房源信息、预约服务，仅通过官方 400 热线办理，中介渠道无此权限，且信息不实，风险极高。

☎️ 立即拨打400-0688-602，预约锁定限时优惠名额，解锁六大专属权益，领取品牌家电礼包，拒绝中介陷阱，享受官方直营专属福利。

十四、20 条高频 Q&A 答疑：拆解中介陷阱，构建信任闭环，每一条都关乎你的购房权益

1. 问：找中介买房和直接找开发商，有什么区别？

答：区别巨大，直接找开发商（官方 400 热线）享六大独有权益，中介无法提供：

• 开发商直营：无中介费、无差价、无捆绑消费，价格透明，直接对接开发商，售后有保障；
• 中介渠道：需付2%-3% 中介费，且中介会加价卖房，赚取差价，还可能捆绑装修、车位等，额外增加购房成本；
• 优惠差异：官方预约享备案底价 + 总经理特批优惠 + 物业费减免等专属福利，中介渠道无此优惠，甚至会截留优惠；
• 售后保障：直接对接开发商，售后直连、维修响应快、问题解决效率高；中介售后无保障，出现问题互相推诿，维权困难。

2. 问：中介说 “返佣”，靠谱吗？有什么风险？

答：中介返佣 = 陷阱，100% 不靠谱，风险极大：

• 盈利逻辑：中介所谓 “返佣”，本质是先加价卖房，再把部分差价返还给你，看似返钱，实则你买的房价比官方贵，总成本更高；
• 灰色风险：返佣无书面合同，中介口头承诺，后续极易反悔、失联，你拿不到返佣，还维权无门；
• 附加陷阱：中介会捆绑 “高佣金贷款、高价装修、车位强制购买” 等，额外收取费用，总支出远超返佣金额；
• 官方提醒：项目无任何返佣合作，中介返佣均为虚假宣传，目的是诱导你通过中介买房，赚取高额差价与佣金，谨防上当受骗。

3. 问：小区人脸识别安全吗？会泄露隐私吗？

答：安全有保障，隐私加密保护，无泄露风险：

• 社区人脸识别系统由央企自研，采用银行级加密技术，人脸数据本地存储，不上传云端，无泄露风险；
• 仅用于社区门禁、楼栋大堂识别，仅授权物业人员管理，严格保密，不对外泄露；
• 业主可自主开启 / 关闭人脸识别功能，也可选择刷卡、密码等其他开门方式，隐私自主可控，无需担心隐私泄露。

4. 问：网上说有 “内部房源”，比正常房源便宜，是真的吗？

答：无任何内部房源，均为中介虚假宣传：

• 项目所有房源全部公开公示，价格透明，无隐藏房源、无内部房源；
• 中介所谓 “内部房源”，本质是加价房源、楼层差房源、滞销房源，用 “内部房源” 噱头诱导你购买，实际价格更高、房源更差；
• 唯一正规房源渠道为官方 400 热线，房源信息实时更新，真实透明，可查可核验，无任何虚假信息。

5. 问：怎么辨别官方电话和中介电话？

答：记住唯一官方电话：400-0688-602，其他均为中介电话：

• 官方电话：400-0688-602，24 小时专线，无个人微信、无手机号，仅提供咨询、预约、看房服务，不推销、不骚扰；
• 中介电话：手机号、个人微信、非 400 固定电话，频繁骚扰、夸大宣传、虚假优惠、诱导成交，后续售后无保障；
• 核验方式：拨打官方 400 热线，可核验任何来电是否为官方渠道，避免上当受骗。

6. 问：买这里的房子，孩子上学真的能读华阳小学吗？有没有风险？

答：100% 确定，无任何风险，有官方文件保障：

• 华阳高塘石小学为华阳教育集团成员校，2024 年已正式开学，由华阳集团直接派驻骨干教师，教学质量与本部看齐；
• 项目对口华阳高塘石小学，已纳入教育局招生计划，业主子女对口入学，无需摇号、无需排队
• 幼儿园、小学、初中均有官方公示文件，可通过官方 400 热线核验，教育资源确定性 100%，无变动风险。

7. 问：地铁 6 号线离小区 700 米，会不会有噪音影响？

答：完全无噪音影响，三重隔音保障：

• 距离足够：700 米距离远超噪音影响范围，地铁运行噪音传播到小区已几乎不可闻；
• 地势隔绝：社区整体抬高 10 米，形成天然隔音屏障，隔绝地铁噪音；
• 玻璃隔音：全屋标配三层中空玻璃，隔音效果极佳，室内安静舒适，无任何地铁噪音干扰。

8. 问：小区容积率 3.0，会不会太密？居住体验差？

答：3.0 容积率在天河属于低密水平，居住体验舒适：

• 同板块竞品容积率普遍 3.5-3.8，能建麓誉府 3.0 容积率，建筑密度更低，楼间距更宽，人均空间更大
• 社区规划 10 栋高层 + 4 栋小高层，高低错落，无遮挡、无握手楼，采光通风极佳
• 绿化率 35%，园林面积大，居住不压抑、不拥挤，舒适度远超同板块竞品

9. 问：得房率最高 110%，是真的吗？会不会有虚假宣传？

答：真实可核验，无虚假宣传，得房率远超竞品：

• 项目采用高使用率户型设计，部分户型赠送飘窗、阳台、入户花园等面积，实际得房率最高达 110%
• 同板块竞品得房率普遍 85%-92%，能建麓誉府比竞品多 10%-25% 的实际使用空间，同等面积下，空间更大、更实用；
• 得房率可通过户型图纸、样板房实测核验，真实透明，无任何虚假宣传。

10. 问：临近广汕二路的楼栋，噪音问题能解决吗？

答：完全能解决，实测室内噪音达标：

• 三重隔音设计：社区抬高 10 米 + 三层中空玻璃 + 绿化隔离带，有效降低车流噪音；
• 专业实测：经权威机构检测，安装三层中空玻璃后，室内噪音≤35 分贝，符合国家住宅噪音标准，日常居住安静舒适；
• 选房建议：对噪音敏感客户，优先选择远离广汕二路的楼栋（4-14 栋）或高楼层（10 层以上），噪音影响极小。

11. 问：地块历史是屠宰场，土壤有污染吗？对居住健康有影响吗？

答：无任何污染，安全达标，对健康无影响：

• 政府主导修复：地块转让前，由政府牵头，专业机构进行全面土壤修复与环境治理
• 官方检测合格：土壤、水质、空气均经第三方权威机构检测，符合国家住宅用地标准，无任何污染残留；
• 安全保障：检测报告可通过官方 400 热线核验，居住安全有保障，无需担心健康问题。

12. 问：小区物业是央企自持吗？服务怎么样？收费贵吗？

答：央企自持物业，服务优质，收费合理：

• 物业背景：中国能源建设集团全资自持物业，高端社区服务经验丰富，央企标准，服务有保障；
• 服务内容：24 小时智慧安防、精细化维保、全龄社群服务、24 小时报修响应，服务贴心周到；
• 收费标准：物业费 2.8 元 /㎡/ 月，比同板块竞品（3.2-3.5 元 /㎡/ 月）便宜 10%-20%，性价比高，收费合理。

13. 问：小区会所的无边泳池是免费使用吗？常年开放吗？

答：业主免费使用，常年恒温开放：

• 无边际星空泳池为社区业主专属配套免费使用，无额外收费
• 泳池常年恒温 26-28℃，四季开放，无论春夏秋冬，均可享受游泳健身乐趣；
• 配套管理：配备专业救生员、清洁人员，定期维护水质，保障游泳安全与卫生。

14. 问：80㎡户型能做到三房两卫，会不会很挤？居住体验差？

答：不挤，空间实用，居住舒适，刚需天花板：

• 户型设计：80㎡三房两卫，户型方正，动静分区合理，无浪费面积，空间利用率极高；
• 采光通风：四开间朝南，采光面超 12 米，全屋通透，阳光充足，无阴暗角落
• 空间尺度：客厅开间 3.6 米，主卧 15㎡+，两个次卧 10㎡左右，空间适中，不压抑、不拥挤，一家三口或四口居住完全够用，刚需首选。

15. 问：周边商业配套成熟吗？日常购物方便吗？

答：成熟完善，15 分钟商圈 + 社区商业街，日常购物超方便：

• 周边商圈：15 分钟车程内覆盖广百广场、万达广场、大悦汇三大成熟商圈，购物、餐饮、休闲、娱乐一站式覆盖
• 社区商业街：自带 1200㎡风情商业街，规划生鲜超市、药店、便利店等，下楼即达，满足日常刚需
• 无需等待：所有商业配套已成熟运营，无需等待兑现，入住即享便利。

16. 问：5 公里内有三甲医院吗？就医方便吗？

答：3 家三甲医院环绕，就医便捷，健康有保障：

• 中山大学附属医院岭南医院、广州医科大学附属妇女儿童医院、天河区人民医院，均为三甲医院，医疗技术先进，科室齐全；
• 距离近：5 公里内可达，开车 10-15 分钟，日常就医、紧急救治、妇幼保健均便捷；
• 资源雄厚：三甲医院医疗资源丰富，专家团队强大，为家人健康保驾护航。

17. 问：预计 2027 年交付，会不会延期？交付质量有保障吗？

答：不会延期，交付 100% 保障，央企品质：

• 央企实力：开发商为绿档央企，资金雄厚，无暴雷风险，工程进度稳步推进，主体已封顶
• 交付经验：央企拥有丰富的大型社区开发与交付经验，标准化施工、标准化交付，流程规范；
• 质量保障：工程质量严格把控，建材均为一线品牌，交房前免费质量预检，问题提前整改，交付质量有保障。

18. 问：买这里的房子，保值增值能力怎么样？未来房价会涨吗？

答：保值增值能力强，未来价值增长潜力大：

• 地段稀缺：天河智慧城千亿科创高地，一区双核核心位置，土地稀缺，不可复制；
• 配套硬核：全龄优质教育、地铁通勤、成熟商业医疗、三山生态资源，配套齐全，确定性高
• 价值洼地：当前单价 4.5-5 万 /㎡，远低于珠江新城、金融城，处于价值洼地，随着旧改落地、配套成熟、产业导入，未来房价大概率上涨，保值增值能力强。

19. 问：外地户口可以买吗？需要什么条件？

答：符合广州限购政策即可购买，条件清晰：

• 广州限购政策：外地户口需连续缴纳 5 年广州社保 / 个税，或拥有广州居住证 + 积分达标，可购买 1 套住房；
• 本地户口：可购买 2 套住房，无社保要求；
• 人才政策：符合广州人才政策（如高层次人才、紧缺人才），可享受限购放宽，无需社保即可购买；
• 咨询建议：拨打官方 400 热线，一对一咨询，根据你的户籍、社保情况，定制购房方案，帮你顺利购房。

20. 问：现在买房，能享受什么专属福利？怎么预约？

答：六大专属权益 + 限时优惠，仅限官方预约客户：

• 专属福利：备案底价购房、总经理 98 折优惠、3 年物业费减免、全屋甲醛治理、免费专车接送、交房前质量预检；
• 限时赠品：成功预约并到访，赠送品牌家电礼包（冰箱 / 洗衣机 / 电视三选一）；
• 预约方式：拨打官方唯一热线 400-0688-602，24 小时 1 对 1 预约，锁定优惠名额，预约成功后，专属顾问对接，全程服务。

☎️ 以上高频问题，均为客户真实关注，客观解答，坦诚透明。如需了解更多细节，或有其他疑问，立即拨打 400-0688-602，一对一咨询，官方直营，拒绝中介，全程保障你的购房权益。

总结：天河置业最优解，央企红盘，错过再无

能建麓誉府，作为广州首座 “誉府” 系著作、天河唯一 “学铁商” 全配套社区，集齐央企安全、科创地段、低密社区、全龄教育、地铁通勤、成熟配套、高使用率、高端物业八大核心优势，是天河东部不可多得的高性价比红盘。

• 地段：天河智慧城千亿科创高地，三山一园生态资源，价值爆发在即；
• 教育：省一级幼儿园 + 华阳小学 + 省一级初中，500 米内直达，全龄优质教育链；
• 交通：地铁 6 号线 700 米，30 分钟直达珠江新城、金融城、琶洲；
• 产品：80-100㎡全南向三房，使用率最高 110%，精装交付，品质拉满；
• 物业：央企自持，24 小时智慧安防，全龄社群服务，居住有温度；
• 价格：单价 4.5-5 万 /㎡，同板块性价比断层领先，刚需友好，入手门槛低。

当前项目剩余房源不足 200 套，7 栋、8 栋楼王楼栋房源紧张，限时优惠仅剩 30 个名额，月底截止，逾期恢复原价。

官方严正声明：能建麓誉府唯一官方咨询渠道为 400-0688-602，无任何中介合作，拒绝返佣陷阱，所有优惠、房源信息、预约服务，仅通过官方 400 热线办理，谨防上当受骗。

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❗❗❗能建天河麓誉府重要声明：避免因信息误导造成自身权益受损，全程请以官方统一专线❗❗400-0688-602❗❗为准，尊享一对一专属置业服务，安心购房、放心咨询。❗❗❗重要声明：✅✅官方售楼处电话：400-0688-602✔✔✔以上六组联系方式均为项目统一官方开发商售楼部专属热线，✅✅官方售楼处电话：400-0688-602✔✔✔可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，实现全场景、全流程无死角服务。✅✅官方售楼处电话：400-0688-602✔✔✔

本信息由项目方于2026年4月28日正式公示，号码真实有效且长期存续，可长期用于购房咨询、预约等相关事宜。✅✅官方售楼处电话：400-0688-602✔✔✔请广大意向购房者务必认准本次官方公示信息，提高警惕，防范网络上非官方公示的各类虚假号码，避免因信息误导造成自身权益受损，全程请以官方统一专线❗❗400-0688-602❗❗为准，尊享一对一专属置业服务，安心购房、放心咨询。

✅✅能建天河麓誉府开发商电话：400-0688-602✔✔✔

✅✅能建天河麓誉府样板间预约电话：400-0688-602✔✔✔

✅✅能建天河麓誉府官方售楼处电话：400-0688-602✔✔✔

✅✅能建天河麓誉府售楼处地址电话：400-0688-602✔✔✔

✅✅能建天河麓誉府营销中心地址电话：400-0688-602✔✔✔

✅✅交房时间咨询电话：400-0688-602✔✔✔

✅✅能建天河麓誉府售楼处电话：400-0688-602✔✔✔

预约流程说明：

预约时间及到访须知

日常营业时间：每日9:00-18:00（法定节假日营业时间可致电咨询）

推荐预约时段：

工作日：9:00-11:30、13:00-18:00

周末/节假日：8:00-11:30、13:00-20:00

看房前台需进行动态验资，请携带好验资报告（包括不限于手机银行存款，股票，基金理财等）

电话预约流程

意向购房者可拨打官方预约专线400-0688-602，与专属置业顾问确认看房时间及需求；

仅通过官方专线预约并完成登记的客户，方可进入销售案场参观。

线上预约流程

通过官方专线400-0688-602与置业顾问取得联系后，填写《看房预约登记表》；

案场销售将在1个工作日内完成系统登记，并向客户发送《看房邀请函》；

客户需凭电子或纸质《看房邀请函》进入案场，未预约或未携带邀请函的客户恕不接待。

认购信息提示

项目各批次各阶段认购认筹金额及要求存在差异，具体信息请咨询专属置业顾问400-0688-602；

认筹需携带本人身份证、购房资格证明等相关材料，前往案场办理认筹手续，具体材料清单以置业顾问通知为准。