房改房共居人≠产权人！北京遗产继承律师揭秘继承纠纷关键

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

三子女平分房产！法院：房改房共居人不等于产权人，出资不等于共有

【案情简介】

李建国与王秀英系夫妻关系，二人共育有三个子女：长子李明（原告）、次子李强（被告）、三子李华（原告）。

一号房屋：位于北京市朝阳区，登记在李建国名下。该房屋原由李建国承租。1998年7月7日，李建国向甲房管所提出《购买直管公有住宅楼房申请书》，申请购买一号房屋。同日形成的《现住房共居人口认定表》载明购房人为李建国，共居人口情况与购房人关系一栏载明共居人有"王秀英、李强、康某1、李小强"，是否同意购房人为产权人一栏载明共居人均同意李建国为一号房屋的产权人。

1998年7月7日，甲房管所出具《购房定金通知单》，载明收到李建国交来的购房定金1000元。1999年8月30日，李建国与北京市朝阳区房屋土地管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，约定李建国以38371.18元的价格购买一号房屋。后李建国取得一号房屋的产权证。

李建国于2014年1月23日去世，王秀英于2021年5月15日去世，二人生前均未留有遗嘱，李建国与王秀英的父母分别先于二人去世。

【双方争议焦点】

原告李明、李华主张：

请求判令二原告和被告各继承一号房屋三分之一的产权份额；

一号房屋系二被继承人李建国与王秀英的夫妻共同财产；

二被继承人生前均未留有遗嘱，应按照法定继承处理。

被告李强答辩：

共居人享有产权份额：一号房屋应当先析产再继承，不应全部作为遗产按照法定继承进行处理。根据国家房改政策规定，公有住房出售对象是家庭，购买公房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。李强及其配偶子女在一号房屋房改时系共居人，基于此一号房屋中有其产权份额。

出资应享有更高份额：李强在一号房屋房改时有出资1万元，占房屋价款的27%，若李强没有出资，即便父母满足分房资格，也无法获得一号房屋的所有权，因此李强对一号房屋的取得作出了巨大贡献，应享有更高的产权份额。

长期居住形成稳定关系：李强的户籍一直在一号房屋，多年来长期在此居住，已形成稳定的居住关系，且李强作为法定继承人，对一号房屋应享有合法的居住权。

【法院查明的关键事实】

一号房屋档案材料：

一号房屋原由李建国承租；

1998年7月7日，李建国向甲房管所提出购买申请；

《现住房共居人口认定表》载明共居人有"王秀英、李强、康某1、李小强"，共居人均同意李建国为产权人；

《出售直管公有住宅楼房职工工龄调查表》和《单位出售公有住房房价计算表》载明购买一号房屋使用了李建国36年的工龄，使用了王秀英21年的工龄，共计使用了57年的工龄优惠；

1999年8月30日，李建国与北京市朝阳区房屋土地管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，约定李建国以38371.18元的价格购买一号房屋；

后李建国取得一号房屋的产权证。

出资问题：

李强称其曾出资1万元，因此应当取得更高的产权份额。二原告出示字据一张，上载："1998年家里买房，我贴补一万元钱。2003年我需要一万元钱用于购房，我妈给我一万元钱。李强收到一万元钱。2003年5月15日。"李强认可该字据的真实性，但不认可证明目的。

【法院判决结果】

登记在被继承人李建国名下的一号房屋由原告李明、原告李华、被告李强继承所有，三人各继承该房屋三分之一的产权份额。

判决理由：

继承基本原则：继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。配偶、父母、子女为法定继承的第一顺位继承人。

共居人不等于产权人：被告主张一号房屋在房改时被告及其配偶子女为一号房屋的共同居住人，同意以李建国为产权人，因此一号房屋中有其产权份额，应当先分割出其所有的份额，再对剩余部分按照法定继承处理。但是从一号房屋由李建国承租，之后在房改时使用李建国和王秀英的工龄优惠计算成本价并出售给李建国，后李建国取得一号房屋的产权证至本案诉讼发生已有二十余年。在此情况下，被告以房改时对一号房屋共居人情况的调查记载主张其对一号房屋有相应产权份额的主张，缺乏事实及法律依据，法院难以支持。

出资不等于共有：关于被告主张的出资并据此取得一号房屋相应产权的问题，首先仅凭出资难以认定被告与产权人就共有一号房屋达成了明确约定，其次根据二原告出示的证据王秀英之后将被告主张出资的1万元以其他方式归还。在此情况下，难以依据被告的出资行为认定其对一号房屋有相应产权份额。

法定继承适用：因此，一号房屋依法应为李建国、王秀英的遗产，由其法定继承人即本案二原告和被告共同继承，二原告主张三人各继承三分之一的份额，事实及法律依据充分，法院予以支持。

【律师提示】

本案典型意义

本案是房改房继承纠纷的典型案例。房改房共居人不等于产权人，出资不等于共有。法定继承应当严格按照法律规定执行。

核心法律要点

房改房权属认定

房改房的权属应当以产权登记为准，共居人情况的调查记载不能直接证明共居人享有产权份额。房改房购买时使用了被继承人的工龄优惠，应当认定为被继承人的夫妻共同财产。

出资与产权的关系

仅凭出资难以认定出资人与产权人就共有房屋达成了明确约定。出资行为需要有明确的共有约定才能产生共有法律效果。

法定继承的适用

继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中二被继承人生前均未留有遗嘱，应当按照法定继承处理。

共居人与继承人的区别

共居人是指在房改时共同居住的人员，继承人是指依法享有继承权的人员。共居人不等于继承人，共居人情况不能改变房屋的权属。

证据的重要性

主张对房屋享有产权份额需要提供充分证据，否则难以得到法院支持。本案中被告主张共居人享有产权份额和出资应享有更高份额，但均未能提供充分证据。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。