海口“大棋局”！官宣9大城市更新，土地价值将重构！

今天，海居君又来跟大家聊聊海口城市更新！

前段时间，中万实业发文称与北控集团组建联合体，与海口美兰城市更新建设有限公司签署俊美片区城市更新(新增部分)前期服务合作，但随后删文。

实际上，包括俊美片区城市更新在内，日前投资中国·海南自贸港全球产业招商大会期间，海口强势抛出九大城市更新项目，涉及土地面积接近4000亩。

这九个城市更新分别是：横沟片区三期、桂林片区三期、滨江新城三期(首开区)、丁村片区二期、白龙北(中、西片区)二期、海秀片区二期(编织袋厂)、红城湖延长线片区、海南省农科院片区、俊美片区。

滨江新城三期(首开区)、红城湖延长线片区、海秀片区二期(编织袋厂)、海南省农科院片区，以及俊美片区，都是未曾公开开工的纯新城市更新项目。

横沟片区三期、丁村片区二期、白龙北(中、西片区)二期等城市更新项目，都是此前开发周期已开工，新开发周期实施主体基本不会改变的城市更新项目。

横沟片区城市更新，是海口首批城市更新项目，2023年4月由中交城投中标该城市更新实施主体。

根据规划，横沟片区城市更新依托衔接江东与主城的核心区位及江海景观，打造集人才创新创业、高端居住、全维配套于一体的人才创新综合服务区。

央企、世界500强企业中交集团旗下中交城投分别于2023年8月、2025年3月分两批竞获横沟片区一期与二期地块，用于开发中交蓝色港湾一、二期。

一期自2024年首开以来，持续热销，今年1-3月高居海口商品住宅热销榜四强，已开启陆续交付，受到业主一致好评；二期样板间预计5月份开放。

横沟片区三期位于横沟片区城市更新西侧，规划总占地面积为10.97公顷(164.48亩)，总建筑面积21.28万平方米，匡算总投资约达28亿元。

该城市更新正在招募投资及开发主体、项目运营主体、商业入驻企业、生态景观打造及运营主体、市政配套建设及运维主体、物业服务及社区运营主体。

横沟片区三期，将是横沟片区城市更新带宅地的最后一期，毫无疑问，仍是中交城投主导开发。

海口头部教育资源北师大海口附校已经在横沟片区落地新埠校区，预计今年9月份开学，有北师大海口附校新埠校区加持，中交蓝色港湾将持续热销。

丁村片区城更，由海南十强房企大华集团主导。

根据顶层规划，丁村片区城市更新总规模约1135亩，专注于打造中高端社区、智能社区，吸引鼓励国际精英、商会入驻，形成国际商贸聚集创新区。

分丁村与大样两个片区实施，其中丁村核心片区征收范围东至城南路、南至美舍河、西至迎宾大道、北至凤翔路，规划约765亩，大样片区占地约370亩。

大华集团于2024年12月摘得大样片区约104亩宅地，建设品质社区大华星曜，开盘后热销，该热盘附近海口市金盘实验学校梧桐学校已落地办学。

2025年6月，大华集团又竞获丁村片区98.7亩宅地，正在建设海口首个抬板式四代宅大华星屿，该项目实景示范区已经于4月中旬对外开放。

公开信息显示，丁村片区二期项目拟在丁村南片区建设安置房及市政道路基础设施等内容。

海居君了解到，今年3月份官宣落地丁村片区城市更新的海南华侨中学丁村学校，属于丁村片区二期范围，占地面积62亩，小学36个班、初中21个班。

大样片区引进海口金盘实验学校、丁村片区引进海南华侨中学，都是优质教育资源，这是大华集团给丁村片区带去的实实在在的“大礼包”，值得称赞。

白龙北(中、西片区)城市更新，也是千亩巨无霸，更新范围面积约1196亩，2025年10月由世嘉控股城市更新(海南)有限公司摘得前期服务商实施主体。

根据新版控规，白龙北中/西片区城市更新，基于临近骑楼老街、江东新区、海甸/新埠岛)、国兴CBD优势，打造活力创新发展大道、滨水文化宜居之城。

2025年11月，世嘉控股城市更新(海南)有限公司一举竞得白龙北中/西片区城市更新ML0302007、ML0303003、ML0303014、D0602-01等4幅地块。

ML0302007地块用于建设市场化商品住房，宗地项目设计方案已经出炉，根据早前世嘉控股的一张招聘海报，该地块项目案名或为“世嘉3号”。

世嘉控股早前已经竞得的4宗地块，都是白龙北(中、西片区)城市更新一期，日前海口重点推介的二期，规划为两个地块，占地面积约61.89亩。

其中，北侧的地块面积相对较大，该地块东北侧为世嘉3号，北侧为现状海口美兰实验小学；南侧地块的北侧为现状白龙小学、南侧为海口四中初中部。

二期项目计划总投资17亿元，正在招引投资及开发主体、项目运营主体、商业业态入驻企业、生态景观打造及运营主体、物业服务及社区运营主体。

可以确定，世嘉控股，依然是二期实施主体。

海秀片区二期(编织袋厂)，是新亮相的城市更新项目，位于海秀片区南侧、万达广场以西。

根据新版顶层规划，海秀片区重点突出地区工业遗产价值，引入科创产业，定位打造科技文化中心、历史文化水廊、智慧海绵社区。

海秀片区二期(编织袋厂)城市更新北至业里村、业东路，南至椰海大道，西至北大华府，东至海榆中线，更新范围总面积约24.81公顷(约372.14亩)。

海秀片区二期城市更新，毗邻万达广场，处于城市主干道交汇节点。将打造集居住、商业、商务、公园绿地、市政配套于一体的综合型城市更新片区。

公开信息显示，海秀片区二期(编织袋厂)城市更新可以开发的建设用地约122.34亩，主要建设商品住宅、回迁安置房、商业、商务办公、海秀公园等。

海海秀片区二期(编织袋厂)匡算投资额约15亿元，目前正在招引投资及开发主体、工程建设与设计主体商业运营主体、物业管理主体、资源盘活主体。

红城湖延长线片区城市更新，地处滨江新城片区。

根据新版顶层规划，滨江新城片区依托南渡江、美舍河、及历史文脉要素等，定位打造滨水文化宜居城，红城湖延长线片区属于古今文化服务片区范围。

红城湖延长线片区北依国兴大道市政办公轴，南临南海大道交通发展轴，内毗滨江路与南渡江，紧邻红城湖延长线生态景观廊道，整体区位优越。

公开信息显示，红城湖延长线片区城市更新范围面积280.7亩(征拆范围257.8亩、统筹范围22.9亩)，拟建安置建面24.5万方，可经营性建面25.1万方。

红城湖延长线片区城市更新计划总投资约55.6亿元，目前处于项目前期论证与规划筹备阶段，正在公开招引前期服务商及后续实施主体项目。

当前海口核心区住宅用地几近饱和，红城湖延长线片区属于待更新状态，处于市场价值洼地，存在供需失衡的结构性缺口，未来实施主体值得关注。

海南省农科院片区，也位于滨江新城片区。

有别于红城湖延长线片区的南渡江资源景观不同，海南省农科院片区西侧拥有美舍河资源景观。

而且，海南省农科院片区，分布着海南华海中学、海南工商职业学校、海南省财税学校等教育资源，以及省图书馆、省歌舞剧院等，是它的较大亮点。

公开信息显示，海南省农科院片区以“保留+更新"为核心理念，在6.01公顷(90.09亩)的征拆范围外，科学保留既有科学实验楼、综合办公楼等科研载体。

该城市更新，将打造总建筑面积约12.01万㎡的舒适片区，涵盖品质住宅、小学、中学、幼儿园、商业广场、医院，实现历史文脉与现代生活的有机融合。

海南省农科院片区城市更新，拟新建回迁房及市场化商品住宅，总投资约9亿元，计划招引前期服务商及后续实施主体，正处前期论证与规划筹备阶段。

桂林片区三期，也属于滨江新城片区。

实际上，海口这次推介的9个城市更新，有4个位于滨江新城片区范围内，除了上文提到的红城湖延长线片区、海南省农科院片区，还有滨江新城三期。

与桂林片区三期名字相近的桂林片区一期(联合广场)、桂林片区二期(海建凤翔豪庭)都已建设，桂林片区三期其实也曾于2024年8月份开工建设。

如今，桂林片区三期重新推介，或是原实施主体海南旭天置业&海南辉景地产已经退出。

公开信息显示，桂林片区三期城市更新位于琼州大道东侧，博雅路南侧，距海口联络线高速出入口约800米，距南渡江景观带和美舍河约700米。

该城市更新征拆范围55.09亩，涉及人口76户，目前已完成土地清表工作，项目分为三个地块出让QS0310013-1、QS0312003-1、QS0312004-1。

桂林片区三期城市更新将建设包括安置房、市场化商品住房，总投资约8.69亿元，正在招引实施主体。

滨江新城三期城市更新，更新范围面积高达8180亩，是个妥妥的巨无霸项目。

该城市更新项目，占据海口立体交通网络的核心枢纽位置，椰海大道、滨江路、新大洲大道等城市主干道，串联起省府政务圈与滨江新城生活圈。

而且，滨江新城三期城市更新项目坐拥南渡江一线江景，与江东新区隔江相望，尤其是首开区(冯村、南渡村)的滨河、滨海景观视野更为开阔。

公开信息显示，滨江新城三期(首开区)占地面积约772亩，将打造集高端住宅、商业、教育、医疗于一体、总建面约52.35万㎡的现代化、复合型社区。

据透露，该城市更新规划安置房建面13.72万㎡(含富余安置量2.16万㎡)，可经营性计容建筑面积38.63万㎡(居住量34.88万㎡+商业量3.75万 ㎡)。

整个滨江新城三期城市更新计划总投资约83亿元，率先启动的首开区(冯村、南渡村)正在招引前期服务商及后续实施主体，肯定是实力房企的目标。

江东新区俊美片区，是海口这次重点推介九个城市更新项目里，唯一位于江东新区的城市更新。

过去半年时间，俊美片区城市更新传来多则重磅信息，包括多项招标、土地征收成片开发方案、新增中小学用地、扩容并招引新增地块前期服务商。

俊美城市更新规划范围东至海南省第一中级人民法院/顺达路、北师大海口附属学校，西至琼山大道，南至美灵南二路以南部分区域，北至白驹大道附近。

该城市更新区位优势相当明显，占位江东新区国际综合服务组团，周边往东可前往江东CBD、往西可前往国兴CBD，附近还有海南省中医院江东院区。

俊美片区城市更新整体匡算总投资额约91亿元，正在招引投资及开发主体、项目运营主体、项目入驻企业、资源改造盘活主体。应该会有多个开发主体。

中万实业此前公告与北京市属国企北京控股集团组成联合体，拿下俊美片区城市更新(新增部分)前期服务合同，新增的558亩地块区位优势最突出。

根据市场公开信息，新增的JDZH-01-D08、JDZH-01-D09、JDZH-01‑D10地块，它们都是居住类用地，西侧、南侧全部都是水系资源，非常赞。

而且，隔着美灵南二路西南侧，分布着江东商城、北师大海口附校本部。与海南省中医院隔着多个地块，距离较合适。可以说新增地块位置相当好。

可以预见，整个俊美片区城市更新项目，除去早期开工未实质推动的北前北后村项目，新增558亩土地中上述三个地块应该会率先启动开发建设。

海居君认为，中万实业肯定已经获得前期服务商资格，而且今年会实现首期土地挂牌，聚焦北师大附校品质“书包房”的家长，可留意海居君后续文章。