深圳市新南山控股(集团)股份有限公司2025年度财务分析报告

来源：新浪财经-鹰眼工作室

主要财务数据概览

资产负债表核心数据对比

项目 2025年末（元） 2024年末（元） 变动幅度 总资产 59,889,756,839.57 69,973,817,267.80 -14.41% 流动资产 25,266,468,463.60 33,618,167,384.52 -24.84% 非流动资产 34,623,288,375.97 36,355,649,883.28 -4.76% 总负债 45,913,628,887.81 53,840,935,231.29 -14.72% 流动负债 20,866,186,601.67 28,688,656,261.75 -27.27% 非流动负债 25,047,442,286.14 25,152,278,969.54 -0.42% 所有者权益 13,976,127,951.76 16,132,882,036.51 -13.37% 归属于母公司所有者权益 6,877,221,620.29 8,846,939,698.99 -22.27%

利润表核心数据对比

项目 2025年度（元） 2024年度（元） 变动幅度 营业总收入 13,063,409,966.62 8,398,074,748.18 55.55% 营业总成本 12,578,330,704.37 8,822,293,139.57 42.57% 营业利润 -1,421,322,040.90 -1,106,022,338.97 -28.51% 利润总额 -1,423,925,301.86 -1,103,937,162.50 -28.99% 净利润 -1,894,717,257.69 -1,523,414,020.10 -24.37% 归属于母公司净利润 -1,969,990,002.94 -1,772,938,846.80 -11.11%

现金流量表核心数据对比

项目 2025年度（元） 2024年度（元） 变动幅度 经营活动现金流入 12,216,100,285.90 8,617,481,950.72 41.76% 经营活动现金流出 8,141,151,404.56 8,836,496,521.48 -7.87% 经营活动现金净额 4,074,948,881.34 -219,014,570.76 1960.58% 投资活动现金流入 742,041,042.87 1,738,576,247.33 -57.32% 投资活动现金流出 1,607,286,806.24 3,179,328,741.31 -49.45% 投资活动现金净额 -865,245,763.37 -1,440,752,493.98 39.94% 筹资活动现金流入 10,365,267,820.67 14,843,361,796.13 -30.17% 筹资活动现金流出 13,070,603,070.51 13,934,482,521.26 -6.20% 筹资活动现金净额 -2,705,335,249.84 908,879,274.87 -397.66% 现金及现金等价物净增加额 501,133,771.13 -748,811,170.08 166.92%

主要业务板块分析

房地产业务：收入翻倍但亏损扩大

2025年度房地产业务实现营业收入8,454,430,712.97元，同比增长99.01%，占总营收比重从50.59%提升至64.72%。主要得益于上海南门项目、开云府（海城锦）等项目的预售及结转，其中上海南门项目预售金额达1,920,357,922.32元，预售比例70.79%。

但受行业整体下行影响，房地产业务毛利率同比提升8.62个百分点至18.35%的同时，亏损规模进一步扩大。报告期内存货跌价准备增加991,932,192.54元，其中开发成本计提374,747,546.01元、开发产品计提616,336,388.65元，主要是部分项目市场售价低于成本，需计提减值损失。

仓储物流业务：营收微降但运营稳健

仓储物流业务实现营业收入1,853,144,297.29元，同比下降4.00%，占总营收比重从22.99%降至14.19%。毛利率同比下降3.54个百分点至42.26%，主要受市场竞争加剧导致租金水平下滑影响。

不过运营层面表现稳健，宝湾物流仓库平均使用率达92.9%，较去年同期提升4.2个百分点。北京空港宝湾、武汉汉南宝湾等多个项目使用率提升显著，其中武汉汉南宝湾使用率从56%提升至98%，增长42个百分点。同时，宝湾物流积极推进资产证券化，报告期内发行Pre-REIT项目获得收益2.14亿元。

制造业业务：营收增长但毛利率承压

制造业业务实现营业收入2,178,619,053.16元，同比增长47.53%，占总营收比重从17.58%微降至16.68%。国际业务营收占比达77.5%，胜宝旺成功中标中东万吨级导管架项目，华南建材在韩国市场实现突破，全年新签总包合同额超2.2亿元。

但受原材料价格上涨等因素影响，毛利率同比下降1.26个百分点至12.77%。同时，制造业板块研发投入持续增加，全年研发费用74,227,489.33元，同比增长49.28%，主要用于船舶海洋工程复合有机材料一体化卫浴系统、耐火性能轻量化隔断等技术研发。

产业园区业务：营收下滑但运营质效提升

产业园区业务实现营业收入449,303,861.38元，同比下降24.39%，占总营收比重从7.08%降至3.44%。毛利率同比下降3.67个百分点至17.32%，主要受部分项目招商不及预期影响。

不过运营质效有所提升，西安智造园保持满租运营，重庆巴南智造园实现全部租售去化，无锡车联网小镇引入车联网相关企业超百家，重庆汽车公园初步形成低空经济产业链集群。同时，轻资产输出取得突破，与成都金堂签约招商管理及咨询服务协议。

财务状况深度分析

资产结构优化，流动性改善

总资产同比下降14.41%，主要是存货大幅减少7,425,654,914.08元（降幅37.84%），系房地产项目销售结转所致。流动资产降幅达24.84%，但货币资金同比增加476,856,140.40元（增幅6.64%），主要系销售回款增加，现金及现金等价物净增加额由负转正，流动性得到改善。

非流动资产中，在建工程同比增加892,705,515.37元（增幅17.39%），主要是北京天竺物流园、临海供应链物流园等项目工程投入增加；无形资产同比减少548,941,203.26元（降幅9.24%），主要是合并范围变更及转出至投资性房地产影响。

负债规模压降，偿债能力稳定

总负债同比下降14.72%，其中流动负债降幅达27.27%，主要是合同负债减少3,623,106,656.42元（降幅59.09%），系房地产项目结转收入所致；一年内到期的非流动负债减少2,286,878,056.46元（降幅38.70%），主要是偿还到期债务。

资产负债率从76.94%降至76.66%，保持相对稳定。长期借款余额20,179,520,783.42元，同比减少2,804,992,965.16元（降幅12.20%），主要是偿还到期借款，借款利率区间为2.15%-3.9%，融资成本保持低位。

亏损扩大，盈利质量待提升

净利润同比下降24.37%，归属于母公司净利润同比下降11.11%，亏损扩大主要受资产减值损失增加影响。报告期内资产减值损失1,096,014,587.33元，同比增加13,308,377.68元，其中存货跌价准备增加813,090,964.23元，投资性房地产减值准备增加21,325,749.47元，固定资产减值准备增加9,126,006.51元，无形资产减值准备增加30,282,077.34元，商誉减值准备增加11,133,118.55元。

同时，信用减值损失613,178,683.59元，同比增加264,498,250.08元，主要是其他应收款信用减值损失增加388,421,796.38元，主要针对武汉合跃建设发展有限公司等关联方往来款计提。

现金流大幅改善，造血能力增强

经营活动现金净额由去年的净流出219,014,570.76元转为净流入4,074,948,881.34元，同比增长1960.58%，主要系房地产业务销售回款增加，销售商品、提供劳务收到的现金同比增加3,960,555,748.59元（增幅53.05%）。

投资活动现金净流出同比减少575,506,730.61元（降幅39.94%），主要是本期资本性支出减少，购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金同比减少500,721,396.54元（降幅25.71%）。

筹资活动现金净额由去年的净流入908,879,274.87元转为净流出2,705,335,249.84元，主要是本年借款收到的现金减少4,993,121,607.50元（降幅34.33%），同时偿还债务支付的现金增加1,565,486,221.26元（增幅12.85%）。

重要事项及风险提示

重大诉讼仲裁情况

报告期内，公司存在多起重大诉讼仲裁案件，其中原告深圳市南横发展合伙企业（有限合伙）与被告四川省华阳银生房地产开发有限责任公司等的借款合同纠纷涉案金额65,964.63万元，目前处于一审审理中；原告中建七局安装工程有限公司与被告郑州恒乐实业有限公司等的建设工程合同纠纷涉案金额4,337.12万元，原告上海智夯基础工程有限公司与被告浙江余姚宝湾国际物流有限公司的建设工程合同纠纷涉案金额3,030.41万元，均处于一审审理中。

关联交易情况

报告期内日常关联交易实际发生额19,280万元，超过获批额度18,779万元，主要是向关联人提供劳务及销售产品、接受关联人提供的劳务及采购产品超出预计额度。关联方往来款期末余额3,128,555,594.33元，同比减少386,192,492.54元（降幅10.99%），主要是偿还关联方借款。

风险提示

1. 行业周期风险：房地产行业仍处于深度调整期，市场需求复苏不及预期，可能导致项目去化缓慢、销售价格下滑，进一步增加存货减值风险；仓储物流行业竞争加剧，租金水平持续承压，可能影响盈利能力。
2. 资金链风险：尽管经营活动现金流大幅改善，但公司负债规模仍较大，到期债务偿还压力依然存在，若融资环境收紧，可能面临流动性风险。
3. 项目运营风险：部分在建项目如上海南门项目、东莞·南山府等，若工程进度不及预期、成本超支，可能影响项目收益；产业园区招商不及预期，可能导致租金收入下降。
4. 诉讼仲裁风险：重大诉讼仲裁案件可能导致公司面临大额资金支出，影响现金流稳定，同时对公司声誉造成一定影响。

结论与建议

结论

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年度营业收入大幅增长，主要得益于房地产业务的销售结转及预售，但受行业下行及资产减值影响，亏损规模进一步扩大。不过经营活动现金流大幅改善，流动性得到提升，资产负债结构有所优化，各业务板块运营呈现分化态势，房地产业务收入增长但亏损扩大，仓储物流业务运营稳健，制造业业务国际市场拓展取得突破，产业园区业务运营质效提升。

建议

1. 房地产板块：加快存量项目去化，优化推盘节奏，提升产品竞争力；加强成本管控，严格控制项目开发成本；积极拓展多元化融资渠道，降低融资成本，优化债务结构。
2. 仓储物流板块：继续提升仓库使用率，优化客户结构，拓展高附加值客户；推进资产证券化运作，提升资产流动性；探索供应链服务、冷链等延伸业务，培育新的盈利增长点。
3. 制造业板块：持续推进国际市场拓展，巩固现有市场份额，开拓新兴市场；加强成本管控，应对原材料价格上涨压力；加大研发投入，提升技术创新能力，增强核心竞争力。
4. 产业园区板块：加强招商力度，聚焦低空经济、车联网等新兴产业，提升园区产业集聚度；深化精益运营，提升租金水平及运营效率；拓展轻资产输出业务，增加盈利渠道。
5. 风险管理：密切关注行业政策及市场变化，及时调整经营策略；加强资金管理，合理安排资金支出，确保资金链稳定；积极推进重大诉讼仲裁案件的解决，降低诉讼风险。

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