核心城市红盘热销，招商蛇口筑牢资产质量护城河

楼市进入“金三银四”，招商蛇口凭借卓越的产品力与品牌信誉，旗下两大标杆项目深圳海晏府与观潮府相继入市迎来首开大捷，以现象级热销强势印证其优质资产的硬核价值与市场号召力。其中，海晏府首推108套，去化率达九成；观潮府首推222套，热销60亿元。

在销售走高的同时，招商蛇口仍在加码核心城市的重点地块。2026年4月21日，上海第三批次土拍市场迎来了“重头戏”。当日，招商蛇口以超63亿元，将徐汇长桥、普陀石泉两宗核心地块收入囊中。

这不仅是招商蛇口深耕高能级城市战略的体现，更是在行业调整、市场加速分化的当下，招商蛇口资金底气、资产硬实力与穿越周期定力的体现。

从北上深核心城市红盘持续热销，到投资端聚焦核心、精准卡位稀缺资源；从绿档财务底色筑牢资金安全垫，到 REITs 打通资产盘活闭环，招商蛇口正以 “投资精准化、销售强分化、财务稳健化、资产轻量化” 的清晰路径，在行业洗牌中夯实龙头地位，为房企高质量发展提供标杆样本。

销售亮眼，投资精准筑牢护城河

随着行业告别普涨时代，进入“核心城市、核心资产”的价值重估期。招商蛇口主动摒弃粗放扩张，坚定践行 “聚焦核心、以质换量” 投资准则，将资金精准投向人口净流入、产业高密度、需求高韧性的一线及强二线城市核心地段，实现投资效率与资产质量的双向跃升。

在行业回归理性的背景下，招商蛇口始终坚守“六好”投资标准、以销定投的投资理念优中选优，从不盲目跟风、不激进加杠杆，每一笔投资都建立在精准测算与市场验证之上。

根据招商蛇口的财报，2025 年，招商蛇口投资版图中核心 10 城新增投资占比近 90%，一线城市投资占比达 63%；其中上海、深圳、北京、成都、杭州五大城市贡献超 60% 业绩，形成 “核心城市扛鼎、优质项目支撑” 的强韧性业务结构。

这种“少而精、精而优”的投资策略，既避免了资源分散，又保障了土储质量，为后续销售去化与利润兑现奠定坚实基础。

受到投资聚焦的推动，招商蛇口今年以来销售数据亮眼。凭借在北上深核心城市的红盘矩阵，持续实现高去化、高溢价，直观验证了优质资产的强变现能力与市场认可度。

以上海、北京、深圳三座一线城市为例，招商蛇口的标杆项目均成为“现象级红盘”。

其中，深圳海晏府、观潮府两大重点住宅项目先后首开告捷，以亮眼的市场业绩，印证了市场对招商蛇口产品力、运营力与服务力的高度认可。

海晏府首推108套，去化率达九成。项目位于前海桂湾正芯，坐拥中心河头排景观，推出户型、风格、功能三重定制体系，为前海首个深度定制化交付项目。约1600平方米垂直会所涵盖11大主题空间，携手希尔顿提供五星级私宴服务，以“空间、场景、服务”三合一理念全面回应高端改善客群需求。

观潮府首推222套，热销60亿元。观潮府位于宝安中心核心地段，由招商蛇口与华润联合操盘，总占地4.25万平方米，容积率仅3.4，创新打造8万平方米超级底盘与5.3万平方米立体景观，户型使用率近100%，是宝中片区近年来最临近海岸线的住宅项目之一，同时也是深圳住宅新规2.0的标杆实践项目。

位于上海核心城区的上海海上清和玺，依托稀缺地段与低密产品设计，精准匹配高端改善需求，2025年销售额超过70亿元，位列上海销售榜前列。

北京朝棠揽阅2025年7月下旬开盘，首开销售18.6亿元，去化率近九成。今年3月，朝棠揽阅再度录得销售好成绩，当月累计热销135套；3月31日单日，签约额达1.2亿元。

红盘热销的背后，是市场对招商蛇口产品力与品牌力的高度认可，更印证了其核心城市土储的高价值属性 —— 在市场调整期，唯有真正的核心资产，才能实现 “抗跌、保值、易流通”。

红盘矩阵的持续发力，推动招商蛇口业绩结构不断优化，核心城市贡献度持续提升。

2025 年，招商蛇口全口径销售额达1960.09亿元，行业排名升至第四位。其中，上海贡献了超过500亿元的销售额、北京、杭州、深圳均超过150亿元，成都也有超百亿元销售额。聚焦核心城市，为招商蛇口带来了充足的盈利空间，并降低了市场波动对之所带来的影响。这是因为， 核心城市项目溢价能力强、去化周期短、回款效率高，为招商蛇口现金流稳定与资产质量优化提供了坚实保障。

资金安全，跑通资产管理链条

房地产行业的竞争，归根结底是资金实力与财务稳健度的竞争。在行业融资环境偏紧、部分房企流动性承压的背景下，招商蛇口凭借三道红线绿档、行业领先融资成本、千亿级货币资金的三重保障，构筑起坚实的资金安全垫，展现出穿越周期的强大财务韧性。

近年来，招商蛇口主动转变发展逻辑，从“规模扩张优先”转向“质量与回报双提升”，通过优化资产结构、提升运营效率、强化现金流管理，推动经营质量持续改善。

2025年，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率 64.17%、净负债率 72.46%、现金短债比 1.19，财务结构保持健康稳定。

截至2025年年末，招商蛇口持有货币资金861.27 亿元，现金流整体保持韧性，足以覆盖短期债务与日常经营需求。

面向未来，招商蛇口发布2026-2028 年股东回报规划，明确持续稳定分红政策，彰显对长期发展的坚定信心与对股东的责任担当。这种 “稳经营、优资产、重回报” 的发展思路，既是穿越行业周期的核心逻辑，也是实现长期价值增长的必然选择。

在房地产行业的新发展模式下，资产盘活能力成为房企核心竞争力之一。招商蛇口凭借REITs 平台优势，持续盘活存量优质资产，释放资产价值，构建起 存量盘活、资金回流、投资核心的良性循环，进一步夯实资产质量护城河。

招商蛇口是目前市场上REITs平台品类最为完备的发行人之一。

2019年12月，招商局商业房托登陆港交所，定位境外商业不动产上市平台，成为央企首单境外REITs；2021年6月，博时蛇口产园REIT在深交所上市，首发资产为蛇口网谷万融大厦和万海大厦，系首批9只公募REITs之一；2024年10月，蛇口租赁住房REIT完成上市。

至此，招商蛇口形成产业园、租赁住房、商业不动产三大赛道并行的格局，构建起持有型物业“投-融-建-管-退”的完整资本闭环。

今年以来，招商蛇口旗下Reits将有更多动作。4 月 15 日，招商基金蛇口租赁住房 REIT 宣布申请扩募并新购入深圳山前项目。这一项目位于深圳市南山区工业八路西侧，为招商桃花园六期公共租赁住房（高级人才公寓），总建筑面积 9.87 万平方米，包含8栋住宅楼，2017年3月起运营，成熟稳定、区位优质。

此次扩募是招商蛇口旗下 REITs组合的又一重要里程碑。一方面，招商蛇口验证了存量资产的优质性与运营能力；另一方面，招商蛇口也打通了存量资产资本化通道，通过 REITs 扩募回笼资金，可再次投向核心城市优质项目，实现资产高效循环利用。

在行业洗牌的下半场，唯有坚守品质初心、夯实资产质量、保持财务稳健，才能穿越周期、行稳致远。未来，招商蛇口将继续聚焦核心城市、优化资产结构、强化资金韧性、盘活存量资产，以“精准投资、强去化销售、稳健财务、高效资管” 的组合拳，持续筑牢资产质量护城河，在推动行业高质量发展的同时，实现企业长期价值与股东回报的稳步增长。

本文仅供参考，不作为投资建议