2.04亿起拍！南沙百万葵园，终于还是被摆上货架

承载无数老广周末记忆的百万葵园，终于还是被摆上了法拍货架。

这次拍卖的资产清单，五处标的拧在一起，涵盖住宿餐饮、商业、酒店等多种用途的土地使用权和地面建筑，一处在建，其余均已办理抵押登记。

起拍价约2.04亿元，市场评估价约2.92亿元，相当于打了7折。

它能顺利找到买家吗？

PART.01

逐一拆解这次的拍卖标的，先看占地面积最大的一块核心资产，也就是新港大道100号主建筑。

它的真实身份就是当年豪掷重金打造的“花之恋城堡酒店”主体，用地面积约1.53万㎡，建筑面积接近3.56万㎡，共6层（含地下1层），室内有部分装修，按照法拍材料里给出的评估数据，这座主楼的成新率约74%。

这个酒店曾经被视为百万葵园的希望，本来想的是“总投资10亿元”建奢华的城堡酒店，请日本设计师来做方案，在当年的4A景区里，这十亿级的酒店砸下去，确实一举提升了百万葵园的硬件水平。

然而结局却是自信酿成了苦果，由于项目方缺乏运营经验导致巨额亏损，把整个景区的积累几乎耗尽。

另一大块是新港大道100号自编3至9栋，加上自编1、2栋，前者建筑面积2.16万㎡，地下车库和地上商业混搭；后者三层带地下一层，建筑面积0.38万㎡。自编1、2栋部分室内已装修，两处成新率大概在75%附近。这三栋里面，自编3—8栋几乎是原始毛坯，成新率约67%，自编9栋稍微装过，成新率约74%。

此外还有新港大道80号，单层厨房用房，占地1679㎡，看上去像是非核心的配套空间，但其实去年年中就有入局者在谈合作。

最后一个看点，花之恋婚庆村D5栋在建工程，用地面积1.29万㎡，建筑面积仅708㎡，地下1层、地上3层。

这个物业目前没有办理权属登记，只拿到一张施工许可证，至今没有完成竣工验收，也没有转到房产证阶段，对买家来说，相当于额外接盘了一个“半拉子”工程，后续补证、调规、补缴土地出让金都可能要掰扯。

五大资产加起来，总建筑面积超6万㎡。

PART.02

百万葵园走到今天的局面，十分让人唏嘘，这曾是南沙万顷沙镇最靓的风景线，中国首个以向日葵为主题的4A级公园。

2002年，创始人谭伟兴拿下26万㎡荒地，6个月后开出百万株向日葵，松鼠乐园、蚂蚁王国依次落成，巅峰时期年客流超200万人次。

△图片来源：大众点评

故事的转折点在2014年，那一年，百万葵园拿到4A景区这块牌匾，意气风发的团队决定搞一票大的，砸下大手笔，做全国第一个超大型葵花主题公园的度假区综合改造，于是建了一座号称投资10亿元的花之恋城堡酒店。

然而经营一座奢华酒店的现金回报率，跟做主题景区的现金流模型完全是两回事，酒店业对品牌运营能力的高要求、前期重资产投入的巨大财务压力，在百万葵园这个案例里暴露得淋漓尽致，资金链很快绷不住了。

再加上2019年公司易主，门票翻脸似的涨价，园内项目还要二次购票，游客吐槽 “花百元只看杂草”“什么项目都要收费”，口碑一路崩塌。

与此同时，景区的土地租金和基础设施维护费从2018年起就开始持续拖欠，构成严重违约，2023年法院判决运营公司归还土地并支付相关费用，但至今没有履行。

到了2024年8月27日，项目发出闭园公告，宣称“为迎接地铁十八号线延伸段和全运会而全面升级改造”，从那时起就闭园至今。

PART.03

单看资产本身，2.04亿元的起拍价确实不算离谱。

六万多㎡的建筑体量，外加核心地段的多宗国有出让用地，土地使用年限从2013年9月算起，商业40年、其他50年，目前还剩下足够长的运营窗口期。

△图源小红书用户 @桜本某喵

再加上南沙万顷沙这个区位，实在是当下大湾区的流量风暴眼，深中通道已经通车，万顷沙支线、南中高速拉通了南沙与深圳前海的半小时生活圈，周边全民文化体育综合体等项目陆续上马，这里正在从广州的边缘，变成大湾区的几何路口。

不过，值钱的只是地皮，地皮上的租约，才是最棘手的问题。

五处不动产中，目前新港大道80号废弃无人使用，空置中的酒店主建筑也没运营。但自编1、2栋、3至9栋，以及花之恋D5栋，都被案外人主张长达20年的租赁权，部分还被用作办公、工人宿舍和食堂。

法拍公告写得很清楚，法院“不负责清场交付”，这意味着买家拍下资产后，还得自行与这些租赁人逐一交涉，清退、确权、赔款等，又是一笔不可忽略的时间和资金成本。

值得一提的是，就在这个法拍公告挂网次日，南沙区万顷沙镇农业农村技术服务中心就发布了一则《关于谨慎承租广州百万葵园生态发展有限公司物业的风险提示》，针对性极强。

公告里提到，百万葵园的核心地块已经被法院强制执行，交给了万顷沙镇农业农村技术服务中心接管，土地权属已经跟原公司再无关系。

但地面上的那些物业，目前仍然登记在“广州百万葵园酒店管理有限公司”名下，而且正处在司法拍卖期间。

官方挑明：如果你现在贪便宜去租这些房子，交了几十万甚至上百万的租金，做完装修刚开业，法院一纸文书下来，你马上得卷铺盖走人，之前的租金和装修款，几乎不可能追回来。

这份风险提示从侧面也印证了，这些资产包里的建筑物，目前的实际占有状态非常混乱，甚至可能有人正在利用拍卖前的“信息差”进行违规招租。

事实上，对于这样的亿级大宗拍卖，市场总是很谨慎的，一季度就录得两单成交，总交易额2.5亿元。

如今，迎接百万葵园的结局其实无非就两种，如果足够幸运的话，是被有实力的专业文旅运营商，按照破茧重生的思路全盘接盘，长期持有改造，迎接万顷沙交通枢纽催动的游客红利。

△图片来源：大众点评

而更大的概率是，在经历漫长的流拍、降价、再流拍的循环，最终由某个更愿意算土地价值账的开发商拍走楼宇，把核心地块拿来转商业开发和盘活。

那一大片的向日葵，以及美味的葵花鸡，很可能真的只会存在于记忆里了。