单套房价过亿！杭州楼市“顶豪大战”一触即发

过去很长一段时间，杭州的豪宅市场更像“限量发售”，而不是自由竞争。

但现在，这种局面被彻底打破。

就在今年4月至5月间，杭州共计将有6个顶级豪宅项目入市，有些已经首次开盘，有些也已经开放示范区、蓄势待发。

这6个顶级项目包括中海万潮玖序、建发栖湖云庄、奥映世纪、滨杭传麒府、望天际和中海海潮TOD，被业内并称为杭州楼市的“六朵金花”。

这是杭州解除新房限价后的首个顶豪集中供应周期，也是一场关于城市购买力、开发商产品力的集中对撞。

杭州豪宅价格开始对标上海

4月28日，在“六朵金花”中最先开盘的奥映世纪项目，通过其官方微信公众号发出一条“首开大捷”的消息，称其第一次开盘就达成“单日揽金20.6亿元”。

上周，京东在杭州钱江湾未来总部基地拿下一个区域总部地块，而奥映世纪正处于这一板块，当时正在领预售证入市。该盘首开均价8.77万元/平方米，户型面积有238平方米、288平方米和388平方米，虽然没有冲击此轮“豪宅大战”的价格顶点，但是精准卡位了1500万-3000万元区间意向客户。

前几日，中海万潮玖序也宣布取证，首开均价达到了10.49万元/平方米，这不仅是杭州今年第一个“10万+”高层项目，也宣告杭州的高端住宅正式进入新定价区间。更关键的是，它的最大户型做到413平方米，此外还坐拥杭州滨江板块核心与一线江景资源。

但这个价格纪录很快被刷新。4月27日取证的建发栖湖云庄，直接把均价推到15.4万元/平方米，单套住宅的总价最高达到1.36亿元。

它的核心卖点并不只是贵，而是稀缺——项目就在西溪湿地旁、容积率仅1.1、套均面积470平方米、总共不到百套，这类地块在杭州核心区几乎不可复制。

位于杭州传统核心商圈武林板块的滨杭传麒府，近日已经开放展示区。这个楼盘走的是另一条极端路径——把“豪宅的仪式感”做到极致，约9.5米高、58米宽的大门，5000平方米的双会所，以及号称“2亿元归家动线”的空间体系，再加上最大610平方米的叠墅产品，预计单套最高总价也会超过一亿元。

目前，该项目对外称最低总价3500万元起，看房需要先验资2000万元。

尚未取证的望天际与中海海潮TOD，则分别从“大平层”和“地段资源”切入市场。前者主打500平方米以上产品，对外吹风的单套总价在3500万至7000万元之间；后者占据望江新城核心，同时拥有西湖与钱塘江资源，并规划了830平方米的超大平层，试图在“地段+城市资源”上建立绝对壁垒。预计该项目高层起步价在2500万元以上，低密住宅的起步总价达到6000万元。

一位近期参观了数个杭州豪宅项目的业内人士对记者表示：“从2026年起，杭州顶豪不再只有‘区域高端’的标签，已经向上海、香港的顶级豪宅体系靠拢。”

从“地王潮”到产品兑现

如果把时间往前推一年，会发现这一轮顶豪集中入市，其实在土地市场早已埋下伏笔。

2024年至2025年，杭州核心板块频繁出现高溢价成交的“地王”。例如中海万潮玖序所在滨江地块，在2024年底以约60%的溢价率成交，楼面价达到44673元/平方米，一度刷新板块纪录；建发·栖湖云庄所在蒋村地块，则在2025年3月经历14家房企激烈争夺，最终以8.8万元/平方米楼面价成交，成为当时杭州单价地王。

中海海潮TOD所在的望江新城地块竞争更为激烈。2025年3月，该地块经过204轮竞价，最终由央企中海以80.78亿元总价成交，成为区域标志性高价地。类似的高价地，在钱江湾、武林核心等板块也陆续出现，共同构成了这一轮“地王潮”。

这些地块有一个共同特征：价格高、位置核心、开发约束少。随着杭州的限价政策在2024年末逐步放开，开发商终于可以按照真实市场逻辑来设计产品，而不再被“价格天花板”束缚。这也是为什么，这一批项目在产品尺度、用材标准和设计投入上都明显“放开手脚”。

如今杭州市场上看到的“顶豪大战”，本质上是2024-2025年杭州土地市场竞争的结果兑现。

与此同时，需求端也在同步变化。此前限价时代，杭州的高端住宅供应长期不足，形成明显的“压抑需求”。而随着杭州基本取消限购，外地高净值人群进入门槛降低，这部分被压抑的需求开始集中释放。

一位杭州房企内部人士对记者表示：“在奥映世纪还有一些已经开放的项目中，来自上海、温州等地的潜在客户明显增加，正是市场客群变化的直接体现。”

杭州一位资深房地产中介人士则告诉第一财经，近年来，杭州积累了不少互联网“新贵”与新经济财富人群，这类人群在豪宅领域出手越来越多，甚至超过了传统生意人群，他们一定程度上构成了杭州顶豪市场的购买力基础。

市场热度超预期

“在这么多顶豪集中入市之前，业内是有焦虑情绪的，毕竟竞争压力摆在那里，但是从实际销售表现来看，这一轮顶豪供应并没有带来明显降温。”前述杭州房地产业内人士称。

另一位多年从事豪宅营销的业内人士对记者表示，对于这种高端项目扎堆入市的局面，一般也会通过一些手段进行调控，比如每批次都只开出少量房源，大约30-40套。

但从实际操作层面看，杭州这一轮顶豪供应热度确实超过了预期。比如刚刚首开的奥映世纪，在蓄客阶段就接待了4000多组客户，所以第一次开盘就拿出了86套房源，由于部分单套房源出现了多个意向客户，该盘还特地推出了“单套抽签”的制度，最终开盘一日就基本销售完毕。

纯排屋的栖湖云庄，首开36套，总价6000万元起步，目前也已经落位完毕，甚至还出现三四组客户抢同一套房的现象。

虽然这些楼盘都可以称为豪宅，但是它们实际上也已经开始分层。2000万级产品更强调“性价比与功能性”，3000万-6000万元区间比拼“资源与设计”，而亿元级产品则更强调“稀缺性与身份属性”。不同价格带之间，竞争逻辑正在分化。

与此同时，客群结构也在发生变化。

“来自上海的外溢资金，温州、台州的传统民营资本，甚至全国范围内的高净值人群，都开始把杭州纳入资产配置版图，杭州顶豪逐渐具备‘跨区域市场’的特征。未来的关键变量在于供应节奏。如果类似规模的顶豪持续入市，市场可能面临一定分化压力。”杭州一位业内人士表示。