半年拿下15套！哈尔滨人开始抄底“老破小”房子

对于投资者而言，哈尔滨的“老破小”不再是破旧的代名词，而是一门算得过账、稳得住的好生意。

中房报记者 王迎超 哈尔滨报道

4月中旬，在哈尔滨47中学附近，投资者范军再次果断出手，斥资30余万元买了2套楼龄20多年的“老破小”。短短半年间，他已在哈尔滨买了15套这样的二手房。

这些房子普遍建于1990年左右，范军给房地产中介机构提出的要求简单直接：总价最低，不限顶楼，只要出来这样的房源第一时间通知他，差不多就直接全款秒下。

另据记者最新调查发现，不少像范军这样的本地人加入到“抄底大军”中来了。

在其他城市房价徘徊不前的背景下，哈尔滨“老破小”为何能成为资金的“避风港”？一组数据给出了答案。中指研究院相关数据显示，截至2026年4月，哈尔滨租金房价比（售租比）约为29，即年租金回报率达到3.45%。这一数据，使其成为全国50个重点城市中唯一长期处于3%至5%国际合理投资区间的省会城市。

计划要买30套“老破小”

哈尔滨沙曼小区吸引了不少投资客。王迎超/摄

对于已过不惑之年的张力来说，2026年的春天，让他看到了资产配置的新方向。

原本经营生意的他，近两年深感实体生意的寒意。看到外地投资者在哈尔滨二手房市场的亮眼操作后，张力动心了。经过一番观望与研判，今年1月，他正式出手。

张力的目标很明确，重点放在学府路、哈尔滨工业大学、通达街附近的二手房。他筛选的房源极具针对性：面积30至40平方米，总价控制在20万元上下。“这一带高校和重点中学密集，陪读家长、考研学生和生意人扎堆，租房需求非常坚挺。房子买下来简单装修一下很快就能租出去。”

“现在已经陆续买了10套二手房了，我的计划是30套左右。”张力坦言，现在手里有些闲钱，做生意也没有太好的方向，购买二手房目前来看还算是一个不错的长线投资。

“购买这些房子目的很简单，就是为了投资，一套‘老破小’均价在15万元左右，每个月差不多能收到1300元房租，10年左右就能回本，毕竟现在银行利率比较低，身边也没有太好的投资途径，做生意有赚有赔，也不想操那个心。”范军同样表示。

成交速度在加快

“现在的成交速度明显加快，甚至有的客户看房当天就敲定了合同。”哈尔滨房产经纪人王晓敏分享了一则案例。

不久前，一对从大庆赶来的年轻夫妻，与张力、范军有着相似的投资逻辑——他们曾就读于哈尔滨师范大学，对这片区域情有独钟。当天奔赴沙曼小区，便一眼相中房源，毫不犹豫地全款成交。

不仅是刚需与投资客群，改善型需求也在悄然复苏。

“除了热门学区外，像中央大街等旅游资源比较集中的区域，二手房的成交量也非常大。”哈尔滨大盛地产营销总监郝景坤告诉记者，根据统计，今年前3个月，他们公司的成交单量上涨了3%~5%，成交客户中刚需客户占比较多。进入4月份，改善性户明显增多，二手房成交量也出现大涨，截至目前成交量环比上涨20%，同比上涨23%。

“去年接待一个客户，全市看了一圈后，最近还是找我成交了。”房产经纪人刘建华表示，近期市场要比去年好很多，周末经常要接待四五组客户，“有时忙不过来还得把单子分给其他同事来做。”

“之前外地人来哈尔滨抄底老破小曾引发网上很多人质疑，但从投资逻辑看，哈尔滨房价，尤其是‘老破小’长期处于价值洼地，不少小区完全可以做到以租养贷。”郝景坤分析，有着冰雪旅游热度的加持，加上外来陪读群体、区域务工人口的稳定支撑，共同构筑了坚实的租金底盘。

因此，对于投资者范军和张力而言，哈尔滨的“老破小”不再是破旧的代名词，而是一门算得过账、稳得住的好生意。

（本文中范军、张力均为化名）