北京买房：理清思路，购房建议1866

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我在北京现在是租房，但因为已经60多岁了，也遇到了房东说明年不租的情况，让我提前去找别的房子。我问了女儿的朋友，给出了三个方案，想咨询一下你有什么建议：

1、与现有房东协商加房租，预计每个月单加500有可能同意，但每年至少6000元，十年下来不是小数字。

2、用公司名义买一套小公寓，朝阳和通州有不少，100万之内肯定能买到。但是居住环境都不好，嘈杂混乱。

3、买通州太玉园的，也是100万之内肯定能买到，但就是有点远了。

A：

1、加钱的方案我觉得不合适，或许两边都会觉得不合适。您觉得这数字有点儿大，但房东或许还觉得风险有点儿大呢。

这种事儿很多时候如果不用钱来解决的话或许效果更好，比如房东继续按市场价租给您，但另外签一个免责协议。或许您会觉得房东挺通融，房东也觉得心安+有点儿帮了您的成就感，反正如果是我当房东的话会这么想。

而一旦用钱来解决了，我感觉就有点变味儿了。租客有可能觉得不值，认为房东是找茬儿提价，而房东也会觉得别扭，多收的利益没有风险大。那这种交易就很难长久，甚至有可能以相互指责而闹掰了。

2、用公司名义买公寓，一般不建议。不光是居住体验不适合老人，而且这种房买了就不好卖掉了，每年还有为公司资质什么的找代理机构，实在犯不上。

3、实在不行就买太玉园呗，反正只是为了自住而已，也不是投资的想法。至少是自己的房子，而且比公寓的居住体验好。但我不是推荐这种房啊，只是没办法的办法而已。

仅供参考。

二

Q:

目前住朝阳租房在英特公寓，三居室租金1.5万180多平，有必要在这里买一套吗？1200万左右。孩子目前在顺义上私立渣校，也有想法在朝阳买个学区好的转学，您有什么建议？

A：

1、英特公寓的180多平，1200万就是单价6万多，要说是不算贵。但租金1.5万怎么感觉低了点儿似的？租售比800，租金回报率1.5%，减去物业费什么的就更低了，不太对。

按说这种房的租售比在600才合适，也就是租金回报率在2%左右。所以您这套房是不是因为租的时间长没涨价啊？感觉有点儿偏低。

2、或者这么说吧，如果您的租金是市场价，1200万也是市场价，那我觉得买下来不算多划算。因为居住的性价比并不算高，而且价格走势也偏弱，那这套房的优势在哪里啊？

找个这里的名人业主举例吧，毕竟英特公寓里的早期业主很多都是明星，非富即贵。比如章子怡，20年前她在北京买的第一个豪宅就是这里，单价1万多。据说是张艺谋给推荐的，葫芦爸爸也是业主。

那问题来了，当时北京的均价是5000多块钱，这里1万多。现在北京大盘5万多，您这套房6万多，这价格走势至少不算强吧？

另外北京现在的平均租售比650左右，租金回报率平均1.8%。而公寓因为价格走势弱，所以回报率应该更高，普遍2%左右或以上。可您这套房才1.5%，所以我觉得不太合适。要么就是报价有问题，要么就是都有点儿问题了。

3、是否买学区房看自己的选择。不过如果买的话，以千万以上的预算，在朝阳区肯定能买到学区好+溢价低甚至没溢价的学区房了。

仅供参考。

三

Q:

我是已经退休的北京人，退休金才3000多，就一个人，北京没房，19年买在香河的****的房子本来想养老的结果被坑了，去年才交房，但减配减质严重，房价也几乎腰斩了。我70多万买的现在顶多40万，因为本来规划的学区房改成当地学校了。

我现在不知道怎么办了，房子装的破破烂烂也离北京太远没法住，北京现在住的是弟弟家也不方便了，侄子要结婚。申请公租房也到现在没结果，而且看过两处都是又远又破，户口我倒无所谓据说是可以永远挂着，就是这退休了也不能过安生日子，闹心闹的不知道怎么办了，您给指点一下吧，帮着找个能遮风挡雨的房子就行。

A：

1、我帮不上什么忙，要不就是继续申请公租房吧。应该是有不错的，多等几批或许就好了。

2、香河的这房子如果确定不住，也不好租或租不上价，那我建议索性卖掉吧。我刚看了看地段儿，不算多强，就算有名校也未必能吸引多少人群。而且这种曾经烂尾的小区，再过几年或许能爆出更多的瑕疵，价格走势很难逆转。

3、其他的真没建议，帮不上忙。

借这话题说两句，这几天我接触了两位境遇类似的北京老人了，怎么说呢？只能说是黄鼠狼专咬病鸭子吧，都是倒霉事儿都凑一块儿了。而且还都是已经退休的，那跟有希望的年轻人就更没法儿比了。

再者多说一句，这两位老人的要求都不低。另一位也是公租房看不上，老破小还不接受，那我能有什么建议啊？

四

Q:

我咨询个很着急的问题，我是20年买的海淀知春里的占坑房，到现在还赔50多万。但目前有人想买，已经是我卖房以来的最高价了，请问现在是否应该卖？对方也是为了孩子上学，愿意支付全款，中介是极力促成的，但我们现在有些犹豫了，因为感觉今年的风向有些明显转变了，唱涨的人增多，是不是应该再留一段时间看看行情了？但是学区房的大趋势是应该向下的吧，所以才两头为难。

A：

1、知春里是中关村学区，那如果不着急用钱就等等呗，反正都拿了好几年了，也不差这几个月。留半年吧，也就是夏秋的九十月份，如果还是没起色再卖。

2、学区房的大趋势是肯定向下的，但您这不是学区好吗？虽然对口的不是顶级小学，但整体学习氛围是有保证的，所以就算大环境不好，以中关村来说也至少不会比其他学区差。

另外您这是占坑儿房，劣势是溢价的比例更高，但优势是总价低，想处理的时候相对灵活。所以就算行情很不好也不至于砸手里，只要想卖就能出手。

再者就是楼市大环境，确实唱涨的比往年都多，都等着看效果呢。到目前为止是上海深圳都有明显起色了，北京则是也算小阳春，等着看是否跟随吧？

3、总之如果是我的话不着急在现在卖，已经等了那么多日子了，现在卖还赔钱，那着什么急啊？当然您如果着急用钱就看自己了，不用钱的话就留些日子。

仅供参考。

五

Q:

我家是外地的，女儿在西四环中路上班，无京户但有购房资格，目前四个问题：一是买石景山的二手房还是门头沟的新房？二是否推荐买海淀的溢价低的学区房？三是否能买老破小？四是如果预算只有300万，您能提供什么帮助？

A：

1、房子是用来住的，那如果是注重居住体验肯定是首选新房啊，无论哪个行政区的都行，新的怎么都比二手的强。但房子也天然具备投资属性，所以如果是过几年还要置换，那常规建议是买成熟地段儿的二手房。因为其价值已经经过市场检验，保值的风险小，置换的时候大概率不吃亏。

2、如果预算是300万，那在海淀不可能买到溢价低的学区房，捡漏儿都几乎不可能。除非是给卖房的业主灌迷魂汤，如果还不卖就揍他一顿。

多说一句吧，300万在海淀只能买到占坑儿房，是溢价最高的区间。也就是海淀平均溢价在25%左右，但占坑儿房在30%左右起步。就因为总价低，所以才能买的起的人多，也就推高了溢价。那么多人围观呢，您怎么捡漏儿啊？

3、只要是有正规产权的房子就能买，无论是不是老破小。老破小的优势是居住的性价比相对高，保值也相对稳定。劣势就是流动性弱，出手时不太好卖。

4、预算高低是您家自己的事儿，我提供不了任何帮助。

仅供参考。

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