盈利10-22亿，碧桂园扭亏为盈，最难的时候过去了？

3月23日，碧桂园的一份盈利公告引起市场关注，持续亏损数年后，将扭亏为盈，预计2025年盈利10-22亿，股价应声大涨6.67%，碧桂园是如何实现盈利的？最难的时刻过去了吗？

01、碧桂园为何会陷入危机？

一家企业会因为什么而倒闭？亏损不一定会倒闭，但是现金流断裂一定会，过去几年房地产下行，众多房企销售低迷，毛利率下滑，更因资产减值而出现巨额亏损，但是现金流才是企业的命脉，只要现金流能够维系，那么企业就有恢复的一天，现金流一旦断裂，庞大商业帝国瞬间倒塌。

2015年中国房地产触底反弹，一轮牛市悄然而来，嗅觉灵敏的房企，乘势大加杠杆，一时扶摇直上，碧桂园就是其中典型，2015年碧桂园的有息负债还只有648亿，仅仅用了两年，就猛增到1868亿，增长了近两倍，2019年更是增长到2648亿，一年增加有息负债近800亿。

碧桂园的脚步并未停下来，到2021年，有息负债增长到3368亿，创下历史新高，高达5%-6%的融资成本 ，每年利息支出就高达一两百亿，在行情上行的时候，尚可维持，一旦行情反转，高额的债务足以压垮庞大的商业帝国，尤其是叠加销售放缓导致经营性现金流锐减，债务就滚不动了。

2021年楼市见底，房价下行，房子开始卖不动了，恒大成为第一个爆雷的巨头房企，碧桂园也在瑟瑟发抖，其权益销售额也从2021年的7208亿，锐减至2219亿，经营性现金流在2023年为负的761亿，现金及其等价物从2022年的千亿级别，萎缩至2023年底的71亿，这也导致了2024年的违约。

02、碧桂园是如何扭亏为盈的？

恒大倒了，碧桂园们才能活！这话如何理解呢？销售下滑虽然也是一个大问题 ，但是并致命，现金流断裂导致债务违约才是，碧桂园们都背负数千亿级别的有息债务，这笔钱他们是无法正常偿还的，何况当时的利息还挺高，办法只有一个，那就是债务重组，既然这么容易，为何不早日债务重组呢？

因为所谓的债务重组其实就是让债权人放弃部分权利，首先是利息下调，甚至是免除；其次是本金只偿还一部分，而且还要延长期限，也就是债务展期；最后是债转股，将部分债务转化为股份。这三套组合拳下来，就是所谓的债务重组，让债权人认栽认亏，那那么容易啊。

所以，恒大的崩盘就很重要了，必须得有一个行业巨头的样本，债务人不同意，那么就看着公司倒闭，一旦倒闭，债权人能拿回来的钱更少，甚至是一分钱都拿不到，只有恒大崩盘了，碧桂园们的债权人才能看到不同意的最坏下场，不同意，那么碧桂园就可能是下一个恒大。

所以，碧桂园的债权人们就同意了，这次债务重组包括境外177亿美元债务，利息大幅降低至1%-2.5%，利息支出大幅减少，以及境内137.7亿的债务本金消减50%以上，利率降低至1%，期限最长延长至10年，5年内无兑付压力，债务重组收益有200亿-300亿，这才是碧桂园2025年扭亏为盈的关键 ，但是经营性盈利依然是亏损的。

03、最难的时候过去了吗？

碧桂园要渡过难关，有两个条件，首先是债务重组，现在这个已经完成了，未来五年内债务压力大幅缓解，从有息负债来看，最近几年，碧桂园也在积极化解，2024年降低至2535亿，如今债务重组之后，降债约900亿，整体有息负债规模将降低至1600亿-1700亿。

碧桂园的债务压力明显降低，资产负债表也得到明显改善，净资产从2021年的3000亿萎缩到2024年的500亿，如果没有债务重组，2025年就为负了，如今债务重组完成，净资产将回升至700-800亿，避免了公司净资产为负的险境。

其次是销售回暖，目前来看依然很难，2025年预计权益销售额为400-500亿，已经不到2021年的十分之一了，2026年整个房地产行业依然是下行的，但是碧桂园的销售算是暂时稳住了，1-2月的权益销售额累计为44亿元，和去年基本持平，表现强于行业整体水平。

相对前几年来说，碧桂园最难的时候是过去了，但是这是基于债务重组之后的现金流缓解，要彻底解决债务，还是得恢复造血能力，公司当前的负债依然有八九千亿，房价一旦再下行10%，很快就会因为资产减值八九百亿，净资产立马就由正转负，资产大头是存货，有五千多亿，这部分得转成房子卖出去，才能变现，房价就一直跌，存货就得不断减值。