万科亏损820亿，股价跌回20年前，郁亮为何没能让它“活下去”？

3月23日，万科股价大跌超过7%，股价跌至4元，不仅创年内新低，更是20年来的最低价，当日发生何事？从行业板块来看，当日整个房地产板块下跌超过5%，万科作为曾经的龙头，跌得更多罢了，从企业层面来看，郁亮在当日卸任法定代表人，这个曾经喊着让万科“活下去”的男人，最终和万科彻底告别，这背后到底发生了什么？

01、郁亮——第一个喊出让万科活下去的男人

清楚房地产历史的人都知道，2015年到2018年是中国房地产的牛市，商品房销售金额从2014年的7.6万亿增长到2018年的15万亿，短短4年时间，销售额翻了一倍，多少人在这几年因为房子而财富倍增，房子就是最好的财富，这个印记刻进了公众的大脑中。

也正是在2018年9月份的会议上，全场悬挂横幅“活下去”，郁亮作为万科的新掌门人，当着所有万科员工和媒体的面，明确将“活下去”作为万科的战略目标，整个集团必须以生存为优先，进行战略收缩和风险管控。这代表了郁亮看到了行业的危机，并在战略层面进行防御。

“活下去”的消息一出，同行多是不解，甚至是以嘲讽居多，当时的房地产确实是非常红火，以二线城市重庆为例，这一年房价涨疯了，多少人前一天和卖家谈好的价格，隔天就涨价几十万，新房销售更是鼻孔朝天，学起了一线城市，看房都要提供验资证明。

从销售数据来看，2018年商品房销售面积增长1.3%，但是销售金额却大涨12.2%，意味着全国整体新房价格上涨超过10%，而统计局公布的70个大中城市销售数据更火爆，海口、西安和呼和浩特房价上涨超过20%，石家庄、大连、沈阳、哈尔滨、贵阳和昆明等城市涨幅超过14%。

02、口号并没能变成行动

郁亮之于万科不是普通人，如果说王石是创始人和一把手，那么郁亮就是资深太子爷，在1990年就加入了万科，那时的他才25岁，用了11年时间，也就是2001年，郁亮成为万科总经理，自王石一人之下万人之上，此时的王石已经将日常管理都交给郁亮。

2003年王石首次登上珠峰，成为中国企业家中第一个征服珠峰的，当时的房地产竞争激烈，孙宏斌作为黑马，以高周转风格著称，带着顺驰，一直以超越万科为目标，王石此时依然能够“游山玩水”，不仅是王石对自己制定战略的自信 ，更是对郁亮执行力的无比信任。

孙宏斌曾经作为联想的“太子爷”，能力不容小觑，就是这么强悍的人，带领的顺驰不仅没能超越万科，反而陷入危机，最终在2007年易主，而万科在郁亮的管理下昂然前行，其营收从2000年的38亿，增长到2012年的1031亿，王石在2011年开始游学，并在2012年以一盘红烧肉情定田朴珺。

万科偌大一个商业帝国，都是郁亮在打理日常，应该说，郁亮是经过考验的，2017年因为宝能之争，王石出局，郁亮接任董事长，2018年又能做出“活下去”的前瞻性判断，有战略，有战术执行，本该带领万科乘风破浪，但是战略没有落地，次年1月就耗资551亿拍下广信房产资产包，万科的资产负债率在2019年飙到84%。

03、错过了最佳降杠杆时期

你可能见过一些这样的朋友，在2020年大喊房价太高了，并劝大家要小心， 自己却不断上杠杆，买了一套又一套，万科当时就是这样的状态，2015年拿地1000亿，2017猛增到2800多亿，2018年回落到1300多亿，但是2019年又增长到2200亿，2020年因为疫情回落到1400多亿，但是2021年又增长到近1900亿。

2021年是楼市的巅峰，是最后的辉煌，从拿地金额的变化来看，万科并没有执行郁亮“活下去”的口号，也并未进行战略收缩，而是在一路狂奔，不仅在加杠杆 ，还在大肆拿地，拿地就得付出现金流，而且当时房价高，地价也水涨船高，这些耗费了万科大量的现金流。

2022年楼市走弱，恒大成为第一个爆雷的房企，紧接着，融创、碧桂园等巨头纷纷跟随，碧桂园从2022年到2025年上半年，亏损近2500亿，股价跌到3毛钱，融创从2021年到去年上半年也累计亏损超1100亿，万科这颗雷硬是挺到2024年才爆，上一年还盈利98亿，2024年亏损454亿，这是万科上市以来的首亏。

郁亮作为董事长难辞其咎，2025年1月，宣布辞去董事长一职，大股东深圳地铁集团董事长辛杰接任，但是更大的雷还在后面，今年1月，万科宣布预亏820亿，真是藏得深啊，郁亮颜面尽失，辞去董事，退出管理层，3月23日，卸任法定代表人，意味着和万科彻底“分手”。

7年前喊着活下去的郁亮，为何未能实现诺言？反而为万科带来千亿亏损？从战略上来说，是对战略的阳奉阴违导致的，战略上收缩，执行上却是扩张，到底是阳奉阴违的有意为之，还是郁亮无法掌控万科这艘巨轮呢？这个答案我们还需要时间来告诉我们。