贝壳左东华：一线城市企稳、二手房市场领跑，楼市有望理性复苏

来源：市场资讯

（来源：中国地产基金百人会）

中房报记者 李红梅丨北京报道

今年一季度，中国房地产市场继续呈现修复态势，主要体现为核心城市率先企稳、二手房成交活跃、改善需求释放加快，市场整体呈现结构性复苏的特征。

4 月21 日，贝壳集团党委书记、执行总裁左东华在接受中国房地产报记者采访时表示，当前市场最明显的变化，是房地产正在从全面涨跌转向结构性复苏、从规模扩张转向质量提升。这一变化不仅体现在成交和价格层面，更反映在买卖双方心态、行业竞争逻辑以及居住服务价值的深刻重塑上。

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一线城市率先企稳

供需两端预期回暖

中国房地产报：如何看待今年一季度中国房地产市场的整体表现？最明显的变化是什么？

左东华：一季度，市场整体呈现出“结构性复苏”的特征，表现出更加理性、健康的发展态势。当前市场最明显的变化，是从全面普涨或普降转向结构性复苏，从规模增长转向质量提升。核心城市与非核心城市、二手房与新房、刚需与改善需求呈现分化，核心城市率先企稳。

具体来看，根据贝壳研究院测算，一季度二手房整体成交量创 2020 年以来同期新高。在成交量增长的同时，新增挂牌量同比回落约20%，反映出业主售房心态更加稳健。

国家统计局数据显示，一线城市价格率先企稳：新房价格 3月环比上涨 0.2%；二手房表现更为积极，环比上涨 0.4%。贝壳研究院跟踪的实时交易价格显示，一线城市及南京、苏州等头部二线城市房价修复幅度更为明显。

中国房地产报：从贝壳一线观察看，当前买家和卖家的心态出现了哪些新变化？

左东华：结合贝壳平台交易数据与重点城市调研统计，可以发现，买家端出现三方面变化： 一是观望客户占比下降10个百分点，为近两年最低，积极入市占比提升7个百分点，刚需、改善客户在政策利好与价格调整到位后，结束等待、择机出手，置业信心明显回升；二是购房者更关注房屋品质、社区配套、居住实用性，改善需求占比提升，对户型、物业、配套、通勤等核心要素综合权衡；三是看房周期缩短但决策更理性，注重性价比与长期持有价值。

卖家端，改善业主置换意愿提升，通过出售旧房筹集资金、置换品质更高的房源，形成“买卖联动”的良性循环，带动改善需求释放。这也是二手房活跃度提升的重要原因。

中国房地产报：以往“量”与“价”是正相关，当前市场环境下，这两者的关联变了吗？

左东华：过去二十年，每一轮成交量的反弹，一般会带来价格提升。这一次则有所不同，同一座城市内部，核心区域好房子可能出现加价成交，而低品质房子则在以价换量。这意味着多条不同的量价关系和市场逻辑在同时运转。

有人可能认为这是传导延迟或交易环节出了问题，但事实上，“量升则价涨”从来不是市场的普遍规律，而是增量扩张时代的特定产物。当市场从增量进入存量，量价关系天然会裂变为多条路径并行。这是全球成熟市场反复验证过的结构性特征。我们判断，成交修复有望先于价格修复，价格层面更可能表现为局部企稳、整体温和波动。

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当消费者更怕“买错”

行业从重交易转向重服务

中国房地产报：在当前市场环境下，房地产经纪服务的价值和过去相比发生了哪些变化？经纪服务的价值是变多了还是变少了？

左东华：房子的居住属性始终都在，人们对美好居住的向往也从未改变。当前市场环境下，变化的是消费者的决策方式和服务需求。随着市场更加理性、供给更加丰富、选择更加多元，消费者更加关注房子是否能够满足居住需求。

因此，经纪服务的价值不是简单变多了还是变少了，而是发生了升级。过去，经纪服务主要解决信息连接和交易效率问题；今天，在信息更加丰富、AI等技术持续提升信息处理效率的背景下，消费者更需要专业筛选、准确解读、风险提示和决策支持。买房、卖房、租房、装修，越来越不是单一交易问题，而是涉及家庭需求、预算安排、生活方式和资产规划的综合判断。

这也意味着，经纪人的角色正在从信息中介进一步转向专业化的居住服务者。技术可以提升效率，但对真实需求的理解、对复杂问题的协调、对交易过程的保障，仍然离不开专业、可信、有责任感的服务。

中国房地产报：面对市场的多元化需求，贝壳如何通过内部的组织变革与效能提升，来承接住当前市场结构性转变带来的增长机会？

左东华：如上所述，消费者需求已发生根本性改变，它正在深刻地改变我们的居住行业。我们希望以“居住决策支持”和“长期服务关系”为核心，把一个社区、一个家庭、一个居住的长期服务关系看得更长，以长期陪伴替代短期成交，围绕客户居住需求，重构服务体系。未来，贝壳将升级社区居住服务模式，将门店定位为“社区安居服务站点”，作为最小经营与协同单元，为消费者提供全场景居住服务。

我们始终认为，无论市场如何变化，最终都要回到消费者的真实居住需求上。贝壳要做的，就是持续提升组织协同和服务能力，把技术效率与专业服务更好结合起来，为消费者提供更高品质的居住服务。