「华润“战略调仓”出售成都万象城」的幕后真相

2026年4月20日，上海联合产权交易所一则股权转让预披露公告，在成都商业地产圈投下一枚深水炸弹。

华润置地通过旗下全资子公司超智资源有限公司，拟转让其所持有的华润置地（成都）发展有限公司100%股权——后者正是成都万象城的开发与运营主体。这座运营14年、年营业额逼近80亿元的城市级商业地标，即将迎来新主人。

股权转让事宜已于4月3日获得华润置地总部批准，披露期持续至5月20日。截至发稿时，产权转让详情页点击量已超800次，市场关注度可见一斑。

这并非华润置地首次“卖楼”。2025年底，其已先后挂牌转让西安西咸万象城、贵阳万象汇等项目主体公司股权，合计底价约20.78亿元。而成都万象城的估值约70亿至80亿元，规模远超此前交易——摩根士丹利测算，该交易预计将在2026年上半年为华润置地带来超过30亿元的处置收益。

一家年营收2814亿元的央企巨头，为何要将一只“下金蛋的母鸡”挂牌出售？答案远比“缺钱”二字复杂。

一座被“卖掉”的商业地标

成都万象城的故事，是华润置地深耕成都的一个缩影。

2005年，华润置地选址成华区双庆路，邀请全球顶级商业地产设计公司Callison操刀，总投资25亿元，打造总建筑面积约32万平方米的大型城市综合体。2012年5月，一期正式开业，这是华润继深圳、杭州、沈阳之后的第四座万象城。彼时成都商业市场正处于从传统百货向购物中心转型的初期，万象城的到来被业内人士评价为“开启了成都商业市场新纪元”。

一个耐人寻味的细节：中国西部地区首家苹果直营店即选址于此。在那个iPhone逐渐成为身份符号的年代，苹果直营店的选址本身就是一座城市商业能级的标尺。

此后十余年间，成都万象城历经两轮重大升级。2020年12月，二期开业投用，商业体量推至28.7万平方米，一举成为成都主城区最大的商业综合体，引入品牌超620家。2023年，华润斥资数亿元，邀请扎哈·哈迪德建筑师事务所对3.2万平方米的中心广场进行彻底改造，以“里巷”和“高街”两条动线串联空间，升级为“城市旗舰公园商业”。

运营数据佐证了其市场地位。2024年，成都万象城实现租金收入8.31亿元，完成86家首店和旗舰店招引；2025年客流量突破5000万人次，年营业额约78亿元，在成都仅次于IFS和太古里两大百亿项目，稳居前三。2025年，其租金收入首次突破10亿元，跻身“10亿俱乐部”，位列全国第五、西部地区第一。

这样一份成绩单，放在中国商业地产市场也堪称亮眼。标的公司2024年营收9.57亿元、净利润2.46亿元，截至2026年2月底资产总计55.69亿元。在商业地产大宗交易整体下滑的背景下，成都万象城的挂牌无疑是一宗稀缺的优质标的。

但恰恰是这种“优等生”身份，让外界对出售决定充满困惑。

“大资管”模式：不是撤退，是升维

卖楼不是为了离场，而是为了换一种方式在场。

要理解华润出售成都万象城的逻辑，需要回到其战略转型的大背景。

2026年3月30日，华润置地发布2025年年报。数据显示，全年实现营业收入2814.4亿元，股东应占净利润254.2亿元。更值得关注的是结构性的变化：经常性业务核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元，占核心净利润比重首次突破50%，达到51.8%。

这一数据标志着华润置地率先完成了从单一开发销售向“开发、运营、服务”多赛道驱动的战略跃迁。在业绩发布会上，华润置地董事会主席李欣明确提出战略定位升级为“创建世界一流的城市投资开发运营商”，并通过“三条增长曲线”重塑竞争格局。

三条增长曲线图景清晰：第一曲线是开发销售型业务，2025年签约额2336亿元，是现金基本盘；第二曲线是经营性不动产收租业务，营收254.4亿元，净利润98.7亿元，同比增长15.2%；第三曲线是轻资产管理业务，华润万象生活全年营收180.2亿元，核心净利润39.5亿元。

出售成都万象城，正是在这条“大资管”路径上迈出的关键一步。

这并非孤例。2025年底，华润置地已挂牌转让西安西咸万象城、贵阳万象汇等项目的股权，并在交易条件中明确要求受让方接受并继续履行已签署的《运营管理服务协议》，不参与物业资产运营。

这意味着，华润出售的实质是产权而非运营权——项目牌子还在、团队还在、运营管理权还在手中，但沉淀在物业上的数十亿资本被一次性释放。业内称之为“离婚不离家”，更准确的描述是“重资产做轻，轻资产做重”。

华润置地总裁徐荣在2025年业绩会上说得更直白：通过专项债收储、股权退出、土地置换等方式，盘活土储约250亿元。截至2025年底，华润置地资产管理规模已达5022亿元，公司手持现金储备高达1169.9亿元，融资成本降至2.72%的历史新低。华润的战略逻辑可以概括为：从“持有资产”转向“管理资产”，从“卖确定性”到“买成长性”。

出售成都万象城，可将沉淀于成熟物业的约70亿元资本一次性释放。对于一家手持千亿现金、加权融资成本不到3%的央企而言，这70亿投到新项目中的回报弹性，远超继续持有一座增长触顶的购物中心。

天花板、存量博弈与资本风向

要更完整地理解这笔交易，还需跳出一家企业的个体行为，置于中国商业地产市场的大坐标系中审视。

成熟资产的增长困境，是华润“换仓”的内在动因。成都万象城虽仍在赚钱，但增长弹性已大不如前。作为华润“万象城”产品线中较早开业、开业已14年的项目，其在成华区二环路核心位置几乎没有增量商业空间，物理空间的改造潜力已基本兑现。维持现有运营水平已是理想状态，继续向上的弹性有限。

更现实的问题是，随着成都IFS、太古里持续强化首店首发优势，以及麓湖、天府新区等新兴板块商业崛起，万象城面临的竞争只会更加激烈。70亿估值的资产，年净利润约2.5亿元，静态投资回报率约3.5%——对于追求资金周转效率的开发商而言，成熟不动产的资本沉淀太重，继续持有的边际收益正在递减。

而大宗交易市场的深度调整，则为出售创造了合适的时机窗口。高力国际发布的报告显示，2025年中国商业地产市场大宗交易总金额近1346亿元，较2024年下降约30%。其中，办公物业仍占比最大（34%），综合体和零售物业分列其后。全国32城大宗物业挂牌总价一度突破4万亿元，市场正经历一轮深度的资产重新定价过程。

更值得关注的是买方结构的深刻变化。投资者偏好高度分化，传统写字楼、零售物业的吸引力下降，数据中心、租赁公寓等另类资产受到更多关注。与此同时，险资、地方国企和自用型企业买家正在成为市场主力。2025年全国15%的大宗交易来自企业自用目的，金融保险行业从传统办公物业转向公寓、零售、物流等稳定现金流资产。

在此市场环境中，成都万象城这样的顶级零售物业，反而成为稀缺的“硬通货”——年客流量突破5000万、租金收入超10亿、经营利润率超60%，恰好匹配险资等“耐心资本”对底层资产“租金稳定、资产保值、抗通胀”的核心诉求。卖方有释放资本的需求，买方有配置稳定资产的需求，这是一场时机精准的双赢交易。

而从行业趋势看，华润的“重资产做轻”并非孤例。 近年来，万达、大悦城、龙湖等头部商业地产企业均在加速推进轻资产战略。华润置地的差异化优势在于，其不仅有能力做轻，更有能力把轻资产做强——华润万象生活拥有超7500家战略合作品牌矩阵和“万象星”全维度会员体系，形成了强大的运营输出能力。这意味着，即便不持有资产，华润依然能将运营能力转化为持续的管理费收入。

从战略层面看，这场“换仓”的深层逻辑，是从“持有资产”转向“管理资产”。70亿现金回笼后，投到新项目中的回报弹性，远超继续持有一座增长触顶的购物中心。

青羊蔡桥：一次精准的“换仓”

“一卖一买”之间，华润在成都的布局逻辑更加清晰。

就在成都万象城挂牌转让前不到一个月——2026年3月26日，华润置地以总价24.79亿元成功竞得成都青羊区蔡桥街道两宗地块。一块约78亩为纯住宅用地，另一块约74亩为商业用地，将打造万象系商业。

时间线的紧凑令人印象深刻：先以24.79亿元买入青羊蔡桥，再以约70亿元挂牌出售万象城。这不是撤退，而是“换仓”。

青羊蔡桥地块的优势一目了然：紧邻地铁9号线与13号线换乘站培风站，是典型的地铁上盖商业。周边一公里范围内聚集着华润青羊润府、城投绿城凤起蘭庭、光华壹号兴悦府等多个高端住宅，区域新房均价约3.5万元/平方米。教育配套同样丰厚——树德中学（光华校区）、成都市实验小学（西区光华校区）等名校环伺。

但这里长期存在一个痛点：区域内缺乏真正意义上的标杆级商业体。鹏瑞利广场定位偏综合类商业，青羊万达面向大众消费，能够匹配高端改善居住区消费需求的商业几乎是一片空白。华润此时切入，加上已官宣落地的青羊大悦城，青羊蔡桥的商业格局将在未来三到五年内被重塑。

对照成都万象城的现状，青羊蔡桥的新项目具备完全不同的增长弹性。地铁上盖意味着天然客流保障，高端住宅环绕意味着高净值客群，商业空白意味着先发优势，74亩的商业体量意味着足够的施展空间。这是一块“成长性”远高于万象城现有存量的资产。

根据已披露信息，青羊蔡桥的商业部分将打造“万象系商业”，但尚未明确是万象城、万象汇还是万象天地。结合地块周边以高端改善客群为主的特征，以及74亩的商业体量（约10万平方米计容面积），预测该项目大概率定位为万象天地——这是华润近年来主推的“街区+MALL”开放式商业产品线，更适合与周边高端住宅形成有机融合。当然，如果华润意在树立城西商业新地标，也不排除推出“轻奢版万象城”的可能。

从万象城到万象系，不变的是万象商业品牌对成都市场的深度渗透。在住宅端，华润置地此前已在青羊打造了“亚洲十大超级豪宅”金悦湾，以及锦官云玺、锦官和鸣、青羊润府等多个高端住宅项目。此次在蔡桥的落子，是华润深耕青羊十余年的战略延续，也是其从城东到城西完成城市商业版图“双支点”布局的关键一步。

值得注意的是，华润拿地的积极性不止于青羊。2025年初，华润置地在一个月内两度在成都核心区高溢价拿地——先是1月以51.11%溢价率竞得成华区槐树店地块，刷新成华区楼面价纪录；紧接着2月以28.26%溢价率17.08亿元拿下成华区崔家店72亩地块。从城东到城南再到城西，华润在成都的布局节奏明显加快，“重仓成都”的信号清晰而坚定。

消费者的“不变”与行业的“变”

对于最关心“以后还能不能逛万象城”的成都消费者而言，答案应当令人安心。

交易公告明确要求，受让方需接受并继续履行已签署的《运营管理服务协议》，不参与物业资产运营。这意味着华润万象生活将继续负责运营这座商业综合体。品牌组合、招商策略、会员体系、物业管理团队，短期内都不会发生显著变化。

“换主人”不等于“换体验”，消费者的购物感受预计将保持稳定，但一个细节值得关注——交易完成后，标的企业不得继续使用华润系字号和特许经营权，商场或将更名。对普通消费者而言，这可能是唯一能感知到的变化：熟悉的“万象城”三个字，或许将换上一个新名字。但商业的内核不会改变，华润的运营能力依然在背后支撑。

而对于整个商业地产行业，这笔交易的信号意义正在被广泛解读。

摩根士丹利在研报中指出，出售成都万象城标志着华润置地转型进程的又一个里程碑。在房地产行业从增量转向存量、从开发转向运营的大趋势下，华润正以“大资管”模式为行业蹚出一条新路。当行业还在讨论“要不要做轻资产”的时候，华润已经在回答“怎么做大轻资产”的问题。

截至2025年末，华润置地在营自持购物中心已达98座，其中82个项目零售额位列当地市场前三。如此庞大的优质商业资产池，为华润提供了充分的资产证券化和资本循环空间。成都万象城此前就曾在2020年成为华润置地首单CMBS项目的底层资产，成功发行规模25.01亿元。此次出售，亦可能是未来REITs资产储备的一环。

从更宏观的视角看，中国商业地产正在经历一轮深层次的资产再配置。2025年，全国大宗交易总额下降约30%，但优质零售物业的成交并未停滞。在这一轮深度调整中，华润选择在资产价值处于高位时果断出售成熟项目、回笼资金投入更具成长性的新赛道，而非等到资产老化、净收益率明显下滑时被迫低价处置。这种主动管理、动态优化的资产组合策略，正在成为头部企业的标准动作。

从卖确定性到买成长性，从重资产持有到轻资产运营，华润置地在这笔交易中展现的，不仅是一家企业的战略选择，更是一个行业拐点期的缩影。未来，随着更多头部企业走上这条“瘦身健体”之路，中国商业地产的竞争格局和资本逻辑，都将被重新书写。

房观察观点：

重仓成都的下一站

回到题目本身——华润是否会重仓成都？答案是肯定的，而且已经在做了。

从挂牌转让成都万象城，到拿下青羊蔡桥地块，再到一个月内两度高溢价在成华区夺地，华润在成都的布局呈现出清晰的“换仓+加仓”双轨并行特征：一边将增长触顶的成熟存量转化为增量资金，一边以更大的手笔押注新兴板块的未来成长。

万象城出售的约70亿元，远高于青羊新地块24.79亿元的土地投入——这种“高位套现、低位播种”的资产置换操作，显示华润在成都市场的投资强度不降反升。

华润置地在成都市场的投资逻辑，已经从单一项目的长期持有，升级为全城多板块、多产品线的动态布局。万象城的出售不是终点，而是华润在成都“以旧换新”战略循环中的重要一环。

更重要的是，在“大资管”模式下，华润将资产卖出后仍能通过输出运营管理获得持续的轻资产收入。这意味着，即便未来成都万象城换了新主人、换了新名字，华润万象生活仍将作为实际运营方，持续为这座城市贡献商业活力。一座购物中心的产权可以易手，但运营能力筑就的品牌护城河，才是华润真正的核心竞争力。

对于成都这座城市而言，一边是城东万象城的成熟稳定，一边是城西和城南的新项目蓄势待发——华润的“换仓”，换来的是一座城市商业版图的持续焕新。