现在楼市最大的问题，已经不是房价涨跌了！而是“它”

很多人只要聊起房子，张口闭口就是“房价是涨了，还是跌了”？我说实话，现在房子最大的问题，已经不是房价涨跌了，而是它！流动性没了！什么意思？简单来说，就是现在的房子已经变成了“卖不掉、租不出去、也换不动”的不动产！这里的不动产，指的是没有流动的资产，而不是大家理解的那种通俗解释，所以，我把它称为不动产！大家需要清楚的是，房价跌了，顶多是账面上的亏损，但流动性没了，那可就是资产被锁死了，这才是最可怕的！

根据国家统计局的数据显示，2025年末，全国的商品房待售面积约为7.66亿平方米，其中住宅的待售面积约为4.02亿平方米，而且同比还在增长！除此之外，更惊人的其实是空置率，数据显示，目前全国的城镇住宅空置率约为16.8%，换算下来，大约有超过6500万套房子是长期空置的，也就是说，每6套房子，就有1套没人住！三四线城市尤为严重，不少小县城的空置率已经突破了30%，而像威海乳山、黑龙江鹤岗这类人口流失比较严重的城市，空置率甚至已经超过了40%！

其实这些空置房也不是没人要，而是供需错配了，市场转不动了！一边是刚需年轻人买不起、租不到合适的房子，另一边是大量的老破小、远郊房没人要，也没人租。再往深了说，现在的楼市，已经不是“买不买”的问题了，而是“卖不卖得掉”的问题！很多人以为房子是资产，可如果是不能变现的房子，那还算资产吗？答案显而易见。

为什么会这样？主要有3个原因。第一个原因是，购房主力没了，接盘的人越来越少。房地产的基本盘，从来不是房子本身，而是人！20~45岁是购房的主力军，可是现在这个群体每年大约会减少600万，规模比人口峰值时期缩减超过了30%，而且现在人口已经连续4年出现负增长了，与此同时，人口老龄化却越来越严重！简单来说就是，年轻人越来越少，老年人越来越多，所以，买房的人自然呈现出断崖式下跌！

根据高盛的报告测算，我国城镇年均新增住房需求，从2017年的峰值2000万套，已经跌到了2025年~2030年的年均410万套，降幅超过了79%！以前是抢房，现在是抢买家，供需关系已经反转了，房子自然也就卖不动了。

第二个原因是，预期没了，没人敢买了。过去20多年间，大家买房都是闭眼买就赚钱，核心是什么？核心是相信房价会涨，收入会涨，工作稳定等等。但现在呢？房价已经不再是单边上涨，而收入增长也已经放缓，各行各业的不确定性太多了，大家的预期彻底发生了变化，简单来说就是，不是不想买，而是不敢买，不是不想卖，而是卖了怕吃亏！

你可以理解为现在的市场已经陷入了一个恶性循环，房价下跌，预期变差，大家都在观望不敢下手，于是成交下滑，然后房价继续跌，大家更不敢买！那些想买的人，即便首付凑够了，但还是担心未来30年的月供问题，而那些想卖的人，降价10万都卖不掉，也不敢再降了，降多了心疼，不降又卖不掉，整个市场就成了现在这个样，犹如一潭死水，交易停滞，流动性消失。

第三个原因是，存量房太多，置换链条断了。现在我国的城镇住房套户比大约是1：1.5左右，这也就意味着我们的房子总量早就够住了，甚至已经过剩了，说白了，就是现在的楼市已经进入到了存量房时代，核心其实是置换，也就是卖掉旧房，换新房，可现实呢？老破小的房子根本就卖不掉，改善房就卖不了，整个置换的链条断了。

很多家庭都是卡在这个中间的，手里的老房子户型差，没有电梯，物业也不好，想换改善房，但老房子挂出去半年卖不掉，卖不掉就换不了，如果不换，住着还不舒服，资产也在贬值，同时这也导致上下游的建材、家具、装修等行业跟着低迷，所以说，现在楼市的堵点，其实就是流动性的堵点。

还有更让人难以接受的，就是房子正在加速贬值，而且这个贬值是双向的，一方面，房价持续阴跌，房子账面上的价值越来越低，另一方面，长期空置的房子，老化速度是正常房子的3~5倍，墙面发霉，管道破裂，设施损坏，这些都会让房子的实际价值大打折扣！

可能有人会说，我房子是自住，又不卖，涨跌和我没关系，这话放在以前，没问题！但放在当下，就不对了！因为房子是家庭的最大资产，这个应该没人反对吧？资产缩水，流动性消失，这就会直接影响到你的生活质量和你家庭的抗风险能力。万一家里急用钱，你需要把房子卖掉，但卖不掉怎么办？是不是叫天天不应？叫地地不灵？或者想换房改善，老房子卖不掉，又该怎么办？是不是就只能继续将就住了！而且房子贬值，你的净资产也会跟着缩水，你还会有安全感吗？不要急着反驳我，夜深人静的时候，你扪心自问一下再回答我！

也有人经常问我，楼市还能好吗？我实话实说，普涨没戏了，未来楼市只会分化，核心城市、核心地段，以及那些品质好的房子，依然有流动性，甚至能保值。但那些三四线城市的房子，特别是远郊房、老破小这类的房子，大概率会长期横盘，流动性越来越差，彻底变成我说的“不动产”！

该怎么应对？如果你房子比较多，赶紧优化，卖掉那些流动性差的房子，比如三四线的房子，远郊的房子，以及老破小之类的房子，然后置换到核心城市、核心地段的品质房，或者变现以后拿好现金，流动性永远比账面增值要重要。

如果你是刚需买房，不要乱买，不要盲目跟风，只买核心城市、核心地段，配套成熟，流动性好的房子，避开文旅盘、老破小这类流动性差的房子！

另外就是，现在买房要尽量去降低预期，不要再指望靠买房实现财富跃升了，什么是好房子？能住、好租、好卖，那就是好房子！房价涨跌只是表象，流动性消失，才是现在楼市最大的问题，要搞清楚这个逻辑。对此，你怎么看？