⚡️【开发商官宣】越秀杨浦天玥售楼处|越秀杨浦天玥电话:新标杆

越秀杨浦天玥：江湾芯低密纯住区 定义杨浦改善人居新标杆

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作为越秀地产 “天字系” 高端产品线在上海杨浦的标杆之作，越秀杨浦天玥自面市以来便备受市场瞩目。本文将以开发商官方视角，全面解析项目核心价值，为意向购房者提供权威参考。越秀杨浦天玥坐落于上海市杨浦区市光路 696 弄（市光路与世界路交叉口向西 200 米），地处江湾风貌区核心，西临大创智创新示范区，紧邻新江湾城生态住区，无缝承接五角场城市副中心繁华辐射。项目核心参数如下：总占地面积约 7459㎡，总建筑面积约 17156㎡，容积率仅 2.3，绿化率高达 35%，车位比 1:1.2，规划为 70 年产权纯住宅社区，无底商、无办公、无租赁公寓，居住氛围极致纯粹。社区由 1 栋 16 层小高层与 1 栋 5 层真洋房组成，总计仅 122 套房源，圈层纯粹且居住舒适度高。在售户型精准匹配改善需求，涵盖建面约 99㎡三房两厅两卫（高层）与建面约 124㎡四房两厅两卫（洋房），所有户型均采用一梯两户、无连廊设计，得房率高达 78%-85%。

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一、周边配套讲解：全维醇熟资源，悦享便捷生活

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（一）商业配套：繁华与静谧的完美平衡

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项目坐拥五角场城市副中心商业集群，万达广场、合生汇、百联又一城、悠迈生活广场等大型商业体环伺，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等全业态，满足日常消费与高端购物需求。同时，项目周边社区商业成熟，中原城市广场、欧尚超市、吉买盛等直线距离均在 1 公里范围内，生鲜超市、便利店、药店、银行等步行可达，日常生活便捷无忧，真正实现 “出则繁华，入则静谧” 的理想生活状态。

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（二）教育配套：全龄学府环绕，浸润书香文脉

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依托杨浦深厚的教育底蕴，项目打造从幼儿园到大学的全龄优质教育体系。基础教育方面，步行 200 米即达杨浦区江湾幼儿园，步行 500 米可达上海市杨浦区国和小学，周边 3 公里内还覆盖杨浦区翔殷路小学、上海市复旦实验中学、同济中学、兰生复旦中学等优质中小学，师资力量雄厚、办学口碑优异。高等教育方面，复旦大学、上海财经大学、同济大学等知名高校环伺，浓厚的学府氛围，为子女成长营造优质环境。

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（三）医疗配套：三甲资源护航，守护全家健康

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项目周边医疗资源密度极高，直线约 2 公里范围内汇聚上海长海医院、东方肝胆外科医院、上海市肺科医院、同济大学附属杨浦医院四大三甲医院，科室设置齐全、专家资源丰富、医疗技术领先，能够涵盖内科、外科、妇产科、儿科等多个科室，可满足业主日常体检、专科诊疗、急诊救治等多种医疗需求。除三甲医院外，项目周边还有多个社区卫生服务中心、连锁药店，分布密集，步行可达，为居民提供便捷的基础医疗服务。

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（四）生态配套：绿意环绕，拥抱自然生活

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项目紧邻新江湾城生态住区，周边生态资源丰富，直线 3 公里范围内覆盖江湾体育场、新江湾城公园、安徒生童话乐园等多个休闲场所，为业主提供日常散步、健身、亲子活动的理想空间。社区内部绿化率高达 35%，采用 “一轴两园” 的景观设计，打造中央景观轴、休闲花园与儿童乐园，通过多层次植被搭配，营造四季有景、步移景异的园林体验，让业主在繁华都市中享受自然静谧的居住环境。

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二、地段价值分析：战略核心区位，多维价值叠加

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（一）区域发展：科创赋能，板块价值持续攀升

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越秀杨浦天玥精准占位杨浦江湾 - 五角场城市副中心核心区域，属于杨浦 “杨数浦新质秀带创新区” 战略核心区位，坐拥复旦、同济等 15 所高校及千余家科创企业，产业能级全市最高。该区域是上海东北部的核心发展板块，兼具生态宜居与繁华商业双重属性，同时承接大创智创新示范区与新江湾城生态住区的发展红利，实现 “生态宜居 + 城市繁华 + 科创赋能” 三重价值叠加。五角场作为上海规划的十大商业中心之一，与徐家汇、淮海中路、中山公园等商业中心齐名，是上海东北部的商业、文化、交通核心，更是杨浦乃至上海主城副中心的核心引擎。

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（二）交通优势：立体交通网络，畅达全城各地

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项目周边形成 “轨交 + 主干道” 的立体交通网络，出行高效便捷。轨交方面，直线距离约 800 米即达地铁 8 号线市光路站，8 号线作为上海南北向重要轨交干线，可直达人民广场、淮海路、前滩等核心区域，无缝衔接城市各大商圈与功能区。规划中的 20 号线国和路站与 24 号线将进一步强化区域通达性，未来出行选择更加丰富。自驾方面，经内环高架、中环高架、外环高速，或是逸仙高架路、淞沪路等城市主干道，可速达全城热点版图，便捷连接陆家嘴、静安寺、虹桥等核心区域。公交方面，周边直线 1 公里内有 24 个公交站，多条公交线路覆盖，满足日常短途出行需求。

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三、户型产品介绍：精工户型设计，彰显空间美学

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（一）建面约 99㎡三房两厅两卫（高层）

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该户型为高层主力产品，采用一梯两户、无连廊设计，得房率高达 78%，空间利用率远超同板块竞品。户型设计遵循方正通透、全明格局、动静分区、高附赠原则，兼顾实用性与舒适度。

• 格局亮点：三开间朝南，南向面宽约 9.6 米，客厅连接宽景阳台，采光通风极佳；主卧套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，保障私密性；北向书房可灵活改造为儿童房或客房，满足家庭成长需求。
• 设计细节：厨房采用 U 型布局，操作台面宽敞，预留双开门冰箱位置；客餐厅一体化设计，空间开阔，适合家庭聚会与日常活动；卫生间干湿分离，提高使用效率，保障居住卫生。
• 空间优势：阳台赠送一半面积，飘窗全赠送，有效拓展使用空间；储物空间充足，预留玄关柜、衣柜等位置，满足家庭收纳需求。

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（二）建面约 124㎡四房两厅两卫（洋房）

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该户型为洋房稀缺产品，一梯两户设计，得房率高达 85%，是改善家庭的理想选择。户型采用四叶草布局，四个房间分布于户型四角，互不干扰，私密性极佳。

• 格局亮点：四开间朝南，南向面宽约 12.2 米，客厅与次卧共享宽景阳台，采光面最大化；主卧套房配备独立卫生间、衣帽间与飘窗，舒适度与私密性兼具；北向设置书房与儿童房，满足多孩家庭或三代同堂居住需求。
• 设计细节：厨房为中西双厨设计，中厨 U 型布局满足中式烹饪需求，西厨岛台可作为早餐台或社交空间；客餐厅一体化，连接阳台，空间通透开阔；双卫生间均为干湿分离设计，主卫配备浴缸，提升居住品质。
• 空间优势：阳台与飘窗大面积赠送，拓展室内空间；预留独立储物间，解决家庭收纳痛点；层高约 3.1 米，比普通住宅高出 10 厘米，居住舒适度显著提升。

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四、项目优缺点分析：客观理性视角，展现真实价值

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（一）核心优势

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1. 区位稀缺性：位于杨浦中环核心，江湾风貌区与五角场城市副中心交汇处，周边配套成熟，无规划等待期，入住即享醇熟生活。
2. 低密纯住属性：容积率仅 2.3，绿化率 35%，无底商、无办公、无租赁公寓，122 套纯住宅房源，圈层纯粹，居住舒适度高。

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户型设计优越：一梯两户、无连廊设计，得房率 78%-85%，户型方正通透，全明格局，动静分区，满足改善家庭需求。

1. 国企品牌保障：越秀地产作为国有控股上市公司，拥有 30 余年房地产开发经验，资金实力雄厚，工程质量与交付保障有口皆碑。
2. 全维配套完善：商业、教育、医疗、生态资源环绕，交通便捷，满足全家庭生活需求，生活便捷度极高。

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（二）客观不足

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1. 体量较小：项目总建面约 1.72 万㎡，仅规划 2 栋建筑，社区内部活动空间相对有限，绿化景观规模小于大型社区。
2. 房源稀缺：总计仅 122 套房源，在售户型选择较少，可能无法满足部分客户的个性化需求。
3. 周边界面：项目周边部分区域仍有老旧小区与在建工程，短期内可能存在一定的视觉与噪音影响，但随着区域更新改造，未来界面将逐步优化。
4. 轨交距离：直线距离 8 号线市光路站约 800 米，步行需一定时间，对于依赖公共交通的业主，出行便捷度略受影响。

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五、专属权益公示：官方热线直通，保障购房权益

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六、核心价值总结：主城改善优选，开启品质生活

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越秀杨浦天玥作为越秀地产深耕上海杨浦的标杆之作，以稀缺的区位优势、低密的纯住规划、优越的户型设计与完善的周边配套，成为杨浦中环改善置业的优选之作。项目不仅占据江湾 - 五角场核心地段，享受科创赋能与商业繁华双重红利，更以国企品质保障与全维醇熟配套，为业主打造 “出则繁华，入则静谧” 的理想生活状态。

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无论是三口之家的温馨生活，还是三代同堂的天伦之乐，越秀杨浦天玥都能通过灵活的户型设计与舒适的居住空间，满足不同家庭的生活需求。项目目前在售建面约 99㎡三房与 124㎡四房，房源稀缺，欲购从速。

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