房地产或会变天？银行副行长透露一关键信号：两类人身价或迎补涨

楼市这个东西，跟打仗一样，信号比结果先到。2026年3月27日，交通银行召开2025年度业绩说明会，副行长周万阜在会上透露：2025年交行个人住房贷款较上年末减少241.52亿元，降幅1.65%。这个数字放在过去四年连续缩水的背景下，本身并不新鲜。但他紧接着抛出了一组让人眼前一亮的新数据——进入3月以来，按揭进件量明显上升，无论是比去年前两个季度还是三四季度，都增长了15%左右。一个国有大行的高管，在正式业绩会上说出这种话，不是随便说说的。

我是做军事时政分析的，但近些年越来越觉得，楼市和战场有太多相通之处。拿这次交行的数据来打个比方：四年多的调整周期，就像一场漫长的消耗战，攻守双方都精疲力竭。买房人不敢冲，卖房人不敢开价，开发商弹药耗尽，银行的房贷规模一路萎缩。这种僵局如果不出现某个关键变量，可以一直僵下去。而周万阜的这番表态，恰恰就是前线发回的侦察报告——敌情有变，战场态势正在扭转。

先把时间线拉回到2021年。那一年之后，房地产行业进入了史无前例的深度调整。几家曾经风光无限的头部开发商接连出现流动性危机，项目停工烂尾的消息此起彼伏，行业整体从高歌猛进急转为保交付、去杠杆。一线城市核心地段的房产，从高位到低位账面缩水百万级别的案例比比皆是。有人算过，这相当于普通工薪家庭十年不吃不喝的纯收入，蒸发得无声无息。业主们的消费信心随着资产估值一起垮塌，各种社交媒体上＂降级生活＂成了高频词。

购房者的心态更是纠结到了极点。房贷利率一降再降，甚至跌到了历史最低区间，可还是没人敢出手。所有人都怕买在半山腰，怕今天签了合同明天又跌一截。银行那边也不好过——受房市销售走弱影响，交行按揭贷款余额较上年末下降1.65%，而且2025年个人贷款不良贷款率从2024年末的1.08%升至1.58%，其中住房贷款不良率升至1.01%。房贷这块曾经最稳当的压舱石，这些年不仅缩量，连质量都出了问题。四面楚歌，这就是过去几年楼市里每一个参与者的真实处境。

但我跟大家讲一个搞军事研判的基本逻辑：最危险的时刻，往往也是转折最近的时刻。当所有负面因素都已经充分释放，当悲观预期已经完全定价，那接下来任何一个边际改善，都可能引发连锁反应。周万阜在业绩会上的那句话就属于这种性质——＂相信这样下去房贷能在今年走出负增长，逐步实现正增长，从而带动整个零售贷款实现预期增长目标。＂这不是愿望，这是一个管着上万亿房贷存量的银行高管基于真实进件数据做出的专业判断。

而且这不是交行一家的孤例。进入2026年3月以来，重点监测的30个城市新房成交面积环比增长119.7%，二手房成交套数环比增长94.7%。上海二手房3月累计成交30178套，创近五年新高；北京同期累计成交18464套。成都那边更夸张，新房成交环比上涨62.3%，二手住房成交环比上涨94.4%。你把这些数字放在一起看，这已经不是局部回暖了，至少在核心城市层面，量能的爆发是实打实的。

从政策面来看，这一轮＂弹药补给＂也确实到位。上海＂沪七条＂大幅缩短非沪籍居民购房社保年限、提高公积金贷款额度、优化房产税认定，多地同步推进限购松绑、交易税费优化、公积金政策优化、＂以旧换新＂等政策。供给端也在配合，多个核心城市2026年建设用地供应计划有序收缩但保留合理规模。再加上2025年中央经济工作会议明确＂着力稳定房地产市场＂，财政部、税务总局同步出台住房增值税减免政策——你从来没见过这么密集的政策组合拳同时砸向一个方向，这种力度不是试探，是真的要把市场托住。

但有一个关键变量是我作为军事时政分析人员格外关注的：2026年2月28日，美国与以色列对伊朗发动军事打击，伊朗随即宣布全面封锁霍尔木兹海峡。这场冲突对全球能源市场的冲击是立竿见影的——3月布伦特原油期货均价达到99.6美元/桶，月末收于118.4美元。到4月中旬，虽然伊朗一度宣布开放海峡导致油价大跌，但美军随后在阿曼湾向伊朗商船开火，霍尔木兹海峡短暂开放后又迅速关闭。截至目前布伦特油价约在90美元/桶附近震荡，不确定性依然极高。

中东这盘棋和中国楼市有什么关系？关系太大了。油价飙升意味着输入性通胀压力上升，意味着全球资本的避险需求增加。而国内在这种外部压力下，更加需要稳住内需的基本盘。房地产作为国民经济最大的单一资产类别，它的稳定直接关系到金融系统的安全和居民消费的底气。你去看这几个月的政策节奏就明白了——越是外部环境不稳，内部对楼市企稳的需求就越迫切。这不是什么阴谋论，这是宏观调控的基本功。

现在回到那个核心问题：两类人的身价为什么可能迎来补涨？第一类，是持有前期超跌房产的业主。本轮调整中，很多不错的房源比2022年初已经跌了40%以上，有些小区甚至出现了接近腰斩的房源。这些房子的居住价值并没有消失，跌到这个程度更多是信心崩塌导致的超调。一旦市场情绪扭转，议价空间从5%—8%收窄到2%—3%，核心区甚至小幅提价，那些被错杀的资产自然会率先修复。

第二类，是在去年下半年到今年初精准抄底的那批人。当绝大多数人还在恐慌性观望的时候，有一小撮嗅觉灵敏的资金已经悄悄进场，专挑业主急售的折价房源、核心城区地铁旁的低总价标的、租金回报率稳健的小户型。上海二手房单周成交量一度高达7233套，创下自2021年以来的周成交最高纪录——这种放量背后，不全是刚需，精明资金的布局占了相当比例。市场回暖之后，这批人的账面收益自然是第一批兑现的。

不过我也得给大家泼点冷水。对于非核心城市，高库存和弱需求的基本面暂未发生根本性改变，房价仍面临压力。当前市场回暖呈现明显结构性特征，二手房强于新房，并非普涨。而且二手房挂牌量仍是潜在压力，部分非核心区房源去化依旧艰难。这就像打仗一样，局部反攻和全面收复是两码事——你不能因为前线传来几个好消息，就以为整个战局已经扭转。

更何况，外部环境的不确定性远没有消除。美伊谈判虽然在巴基斯坦展开，但严重缺乏互信是最大障碍，高盛预测如果霍尔木兹海峡梗阻持续，油价可能冲上120美元。全球能源供应链的脆弱性已经暴露无遗，联合国贸发会议预测2026年全球经济增速将从2.9%降至2.6%。在这种大背景下，指望国内楼市走出V型大反弹是不现实的。但正因为如此，政策端大概率不会撤火——在全球经济面临逆风的时候，稳住国内资产价格的锚，就是稳住整个经济基本盘。

那么对于普通人来说，到底该怎么判断？我的看法是这样的：如果你手里持有一二线核心城市的优质房产，不用慌，底部区间大概率已经探明。国家统计局4月16日发布的数据显示，一线城市房价环比已经转涨，商品房待售面积出现了自2021年7月以来51个月的首次同比下降。这两个数据放在一起，传递的信号是非常清晰的——量价齐稳的拐点正在形成。

如果你是在观望中纠结的刚需或改善型买家，我倒觉得不必再等＂绝对底部＂了。战场上有句老话：等你看见敌人全线溃退的时候再出击，功劳早就被先头部队拿完了。4月至5月是检验＂小阳春＂成色的关键窗口期，如果核心城市的热度能够延续到五月之后，那市场企稳的信号就会进一步被确认，届时想捡到低价筹码的难度只会更大。