北京
今年3月的数据一出来，好多关注楼市的人都坐不住了。
北上广深一二手住宅销售价格环比全线上涨，广州更是时隔将近三年，头一回实现一二手房价格双双环比上涨。摩根大通的策略师Rajiv Batra直接放话了，说中国长期低迷的楼市很可能已经到达了转折点。紧接着，香港那边楼市成交火爆，摩根大通又补了一句，香港的复苏正在带动内地市场。
乍一看，这一系列信号确实够撩人的。但咱们不能被表面的热闹给带跑了，今天就把3月的数据摊开来，聊聊里面到底藏着什么门道。
光看这些涨幅，楼市回暖四个字好像坐实了。
但价格呢？这才是真正的关键点。国家统计局的数据说得很直白，3月一线城市二手住宅销售价格环比整体下降了0.7%，北京降0.4%，上海降0.3%，广州降1.0%，深圳也降了1.0%。这哪里是涨价，分明是以价换量。
几个城市里，上海稍微特殊一点，成交价格环比微涨了0.08%，结束了长达33个月的下跌周期，但这点涨幅几乎可以忽略不计。广州更扎心，二手住宅价格环比跌了1%，同比更是暴跌8.6%。
也就是说，量上去了，价没怎么动。北京的中介说得特别实在，他们门店3月份靠以价换量，成交量涨了10%，但成交价比去年同期低了15%。一套两百多万的房子，买家上来就砍二三十万。这就是所谓的楼市回暖的真相。
说到广州，它这次其实挺有意思。别的城市还在苦哈哈地降价换量，广州率先实现了“一二手房双涨”，虽然二手房价环比还是跌的，但一二手房的销售价格环比都往上走了，这在近三年的四个一线城市里是独一份。背后原因也不复杂，广州的楼市政策松绑力度最大，上半年就在放开大户型限购，到了下半年更猛，直接全面取消了限购，成为一线城市里的第一个。此外，房贷利率的下行也实实在在地降低了月供压力，11月份LPR下调了25个基点，很多城市商贷利率一度掉到2字头。
再回头研究摩根大通为什么突然唱多。
说实在的，外资投行的判断逻辑和我们普通人的视角不太一样。摩根大通驻新加坡策略师Rajiv Batra说中国楼市很可能已经到达转折点，这话有依据吗？有，但得拆开看。二手房成交量的大幅回暖确实是个积极信号，一线城市的价格降幅也在明显收窄，这两点没错。但与此同时，新人销售还在下滑，三四线城市的情况更不乐观。摩根大通自己的另一份报告里也承认，如果没有重大政策变化，2024年新房销售可能还会再跌10%，房价会在未来1-3年内稳定下来，但稳定不代表反弹，很可能是长期横盘。
上海的成交量放到近五年确实亮眼，但反弹过度依赖政策脉冲，3月28日单日成交1585套创了近五年记录，主要就是靠“沪七条”的集中消化。一线城市限购松绑确实在释放需求，广州甚至全面取消了限购，但从成交结构来看，刚需上车房占比超过七成，置换链条能不能真正打通，还要看买家的收入预期能不能稳住。
最后说回大家最关心的那个问题，二季度市场会怎么走。
中指研究院也提醒过，核心城市楼市只是点状修复，热点能不能持续下去需要继续观望。摩根大通对长期走势的判断更偏谨慎，认为价格稳定可能只是横盘，和唱多短期拐点形成了有趣的对比。
买房这件事，三分看数据，七分赌国运，这话虽然戏谑，却道出了普通人面对市场不确定性时的真实心态。对于自住需求的买家来说，房贷利率已经到了低点，议价空间也确实存在，入市时机比前两年要好。但指望靠短期炒作吃涨幅的要格外警惕，成交量回暖不等于价格即将起飞。楼市不会再像过去那样大水漫灌，而是进入了一个分化加剧的新阶段。看懂这一点，比揣测拐点在何时更重要。
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