我去，中国房价，竟然涨了？

　　01

　　首先，解释一下今天的标题：为什么要在标题”中国房价，竟然涨了“之前加一个形容的感叹词“我去“”呢？

　　因为从数据维度看，中国房地产3月份的楼下成交确实亮眼，

　　——北京，二手房成交19886套，创近15个月的新高；

　　——上海，二手房成交31215套，创5年新高，创10年内第二高；

　　——广州，二手房网签10785套，环比增长138%

　　——深圳，二手房过户5203套，环比增长118%

　　从成交数据看，就算是天天说房子是笼子、砖头的愤青也不得不说：“我去”，这是切切实实的上涨啊~

　　既然如此，标题“中国房价，竟然涨了？”为什么要用“竟然”和问号呢？

　　因为今天和大家说的房价上涨，并不是中国房价上涨，而是美元计价的中国房价上涨了

　　换句话说，人民币计价的中国房价还处于“3月份成交数据反弹”的阶段，

　　但美元计价的中国房价不仅完成数据反弹，还走出了连续上涨的复苏行情势~

　　所以，这里的上涨用了问号~

　　我知道，很多人看到这里，可能会懵：什么？美元计价的中国房价上涨？这是什么逻辑？

　　来，看下图，如果看不懂，直接看图片下面的结论~

　　先给大家解释一下，这张图说明什么？

　　概括而言，就两点：

　　1、人民币计价的中国房价从2021年6月份开始下跌，一直跌到了2025年9月份，房价跌幅在39.3%，目前处于低位震荡的阶段；

　　换句话说，中国房价还是底部震荡的状态～

　　2、而美元计价的中国房价，从2025年的10月份筑底之后，一路攀升，到了2026年3月份已经攀升出“底部”，形成“V”型反转的复苏行情。

　　结合这两点，再通过具体的例子和大家说说~

　　——假设你王富贵，你从美国获得了74.42万美元，

　　而2025年的汇率是7.42，那么你把74.42万美元兑换成人民币，可以兑换550万人民币

　　你拿着钱，看到中国房价惨跌，认为是抄底的好时机，然后买入一套深圳的100㎡的三房，总价刚好是550万，

　　那么，此时人民币房价是5.5万/㎡，美元房价是7400元/㎡

　　那么人民币升值，人民币汇率从7.42升值到6.80，处于近两年新高的位置，这时候把550万人民币的房子总价换成美元，房价变成了多少钱呢？

　　550万➗️6.8的汇率=80.8万，可以兑换80.8万美元

　　80.8万➗️100㎡=8000美元/㎡

　　也就是说，房子还是那套房子，但是美元计价的房价已经从之前的7400元/㎡/$涨到了8000元/㎡/$，

　　而这，就是美元计价的中国房价上涨~

　　文章看到这里，有些憨批会说：

　　呸，有毛用，国内的房价还不是下跌吗？

　　中国房子、用美元计价有什么用，我们又没有美元~

　　面对这样的言论，我只想说：去趟眼镜店吧。

　　客观的讲，我和大家一样都是普通人，既没有唱衰一个行业的能力，也没有挽救一个行业的于水火的本事~

　　所以，我说房价涨也好，你说房价跌也罢，对于现实而言，不具有冲击性·

　　但不同的人，不同的认知，会看到不同的未来，

　　换句话说——

　　在你的眼中，搞钱的筹码（房股债金汇BTC）是天鹅？还是大鹅？

　　而这个看法决定了你是投资客，还是过客~

　　因为——

　　天鹅是保护动物，属于天空，买入丑小鸭，卖出白天鹅，你就是投资客，你看准了机会；

　　大鹅是饱腹动物， 属于铁锅，买入是生鲜，卖出是卤肉，你就是过客，你只看见热闹；

　　所以，中国房地产行业的未来，人民币计价的 中国 房价，在未来到底是涨还是跌，这事我决定不了，你也决定不了，

　　但如果认知够的人，此刻一定会明白：

　　美元计价的中国房价上涨，不是汇率升值也不是房价，而是中国有价资产的估值正在修复~

　　我知道，大家认识上面的每一个字，但就不明白，什么是中国有价资产的估值修复，对吗？

　　为了便于大家理解，我用洪荒之力，和大家掰碎了讲——

　　第一点：什么是有价资产？

　　简单而言，就是这个资产的价值来源，不在于他的物理属性，而在于他未来经济利益，而这个利益可以交易，可以用货币衡量

　　举个例子——

　　你的房子，物理属性就是钢筋水泥破砖头，但这房子升值带来的潜在收益，可以交易、可以用货币衡量，所以房子是有价资产~

　　就像我刚刚举的例子，人民汇率7.42，人民币计价的房价550万/套，每平米计价7400美元/㎡，

　　但当人民币汇率升值到6.8，每平米就是8000美 元/㎡，这就是“用货币衡量”的有价资产逻辑

　　事实上，预期收入越高，现金流越稳定，有价资产的价值就越高，而股票、债券、核心地段的房产都是非常经典的有价资产。

　　第二点：什么是估值修复？

　　说得直白一点，价格跌得已经不合理，只有涨价，才是“价值”合理回归，所以从低价阶段涨到高价阶段就叫估值修复。

　　——比如房子的价值是100万，但现在市场成交价是50万，那么这就是价格低谷，如果变成30万就是超跌。

　　而房价从30万或者50万，上涨到100万，这个过程就是有价资产的估值修复。

　　当然，文章到这里，有伙伴会说：你凭啥说房子100万高价是合理呢？为什么不是50万才合理呢？

　　这确实是一个好问题~

　　一套房子，到底值多少钱的标准是什么？

　　石头到底是璞玉还是玉石呢？

　　毕竟石头和玉石价值相差千万，这影响太大了

　　在古代，没有任何标准，所以石头和玉石要靠看，所以才有“和氏璧”的故事......

　　所以才有楚国人卞和把一块“未经雕琢的玉石”献给楚厉王，楚厉王认为这是一块石头，砍去了楚人卞和的一只脚；

　　厉王死后，楚人卞和又把“未经雕琢的玉石”献给楚武王，楚武王也认为这是一块石头，砍去了楚人卞和的另外一只脚；

　　最后，是楚文王剖开“未经雕琢的玉石”外面的石层后，得到一块稀世美玉，

　　而这块美玉就是中国历史上最传奇的宝物“和氏璧”

　　同样的逻辑，怎么判断美元计价的中国房价上涨，到底是中国资产的估值修复，还是短暂现象呢？

　　来，大家接下往下看，我用两个维度和大家说清楚

　　家庭资产的配置逻辑已经发生改变，推荐阅读文章《 》

　　02

　　第一个维度：不同视角

　　美元计价的房价上涨，从货币角度看，大家很容易“聚焦”人民币对美元的汇率，但如果换一个更大的视角：

　　从全球美元机构、美元资本的角度看中国房价，会是什么景象？

　　按照人民币升值的趋势，中国2026年美元计价的GDP增速会从3.7%变成8.6%（机构预测）

　　换句话说，从外部资本的角度看，中国所有筹码，包括房地产、股市、债市都是“铜包金”，

　　中国资产具备在从极低估值向合理估值修复的基础

　　换句话说，和氏璧被当做石头丢弃太久，当识货的人开始捡起“石头”和氏璧， 房子的 价格的上涨就不是“炒作”，而是“价值修复“

　　所以，2026年第一季度北向资金净流入3274亿元（数据来源，上海证券报）

　　所以啊，高盛这个二货又不唱空了，开始说中国房价3年将涨15%，彻底唱多

　　换句话说，人民币视角看，中国资产无论是股市还是房市都还是“冰点解冻”，且亏着呢？

　　但从美元视角看，就是遍地“和氏璧”，中国资产，具备赚钱的能力了

　　第二个维度：标准

　　判断中国资产到底是石头还是和氏璧，到底是低估还是高估，咱们的得知道合理价值的标准是什么？

　　既然美元计价的中国房价涨了，我还是用房价来锚定标准吧——

　　结合前文，我们来看中国房价到底是50万一套合理估值，还是100万一套是合理估值呢？判断的标准是什么？

　　两点 ：

　　第一点：成本标准

　　如果新房子的成本是一平米2万，按照折旧率20%计算，之前的老房子低于1.6万，变成1万就是低于成本，就是低估值~

　　当然，我知道有伙伴会说：呸，中国破砖头还值2万吗？

　　如果单看建筑成本肯定不到2万，但如果加上地价+装修，一线城市4万、5万的成本不过就是门槛而已

　　换句话说，假设总成本400万，现在市场价格250万，就是低估值，这种情况不可能长期存在，必然会经历估值修复，也就是涨价

　　第二点：比价

　　如果100万不买房，用这100万买入银行理财，回报率1%都不到，

　　而买入房产出租，一线城市最低的回报都有1.8%，二线城市大概在2.2%到3.5%之间，老破小更高。

　　所以从资金回报的角度看，钱放在房子里，远比放银行更具有回报性~

　　换句话说，从成本和资金机会两个角度看，不知中国房产、包括股市、债市都处于低估值状态

　　所以，趋势维度压住外资流入股、债，以及不动产的股债维度

　　家庭资产的配置逻辑已经发生改变，推荐阅读文章《 》

　　03

　　最后，说几点供大家参考！

　　（1）中国资产低估值

　　其实只要有些“视野”和认知，都知道中国目前所有的”筹码”在外资眼里都是低估值的，

　　尤其是人民币汇率低估的前提之下，中国资产用美元计价就是“洼地”，是具有吸引力的

　　但也非常客观的讲，在外资眼里，低估值是事实，只是什么时候内需提振，经济修复，然后和人民币汇率形成正反馈，即资产涨、汇率升值还需要边走边看

　　（2）中国房价，必涨

　　这个结论过去不变，现在也不会变，中国核心地段的核心资产，仍然是中国普通人能摸到的，少数可投资的路径之一

　　最后——

　　在春风得意时布局，在平淡中收获，

　　如此，摆脱焦虑，获得自由，才是成年人努力赚钱，收获财富的意义