4月25日清空率｜利率高压下，澳洲低价住宅为何逆势走强？

本周拍卖清空率

Domain

统计截止至 2026-4-25 18:00:00

数据来源Domain

地区

售出中位价

拍卖结果

清空率

悉尼

146万

1171

49%

墨尔本

80万

246

56%

布里斯班

91万

64

37%

阿德莱德

91万

126

61%

堪培拉

-万

29

62%

房市行情

Cotality最新分析显示，自去年 10 月起，估价低于5% 首付担保计划价格上限的房产，房价涨幅已远超高价住宅。

在该项扩容政策落地的前六个月里，价格上限以内房产价值上涨 6.7%，而超出价格上限的房产涨幅仅为 3.6%。

六个月房价增长趋势：

早在 10 月 1 日政策正式扩容前，限价内房产市场就已显现上涨动能；房价分化行情自 8 月末政策官宣阶段便开始逐步拉开差距。

低价房产涨幅领跑，背后存在多重核心原因：

1. 需求前置释放市场预判政策落地后购房竞争加剧、房价上行，即便部分购房者本无需依赖首付担保政策，也选择提前入场，拉动刚需集中释放。

2. 还款能力受限房价高企叠加利率走高，购房者还款压力加大，预算受限之下，需求持续向低价、高性价比刚需房产倾斜。

3. 投资客入场增加低价房产板块的投资需求显著升温，与首次置业者、自住刚需形成竞争。去年第四季度，投资类房贷占比达 40%，远高于十年平均水平（投资房贷常年稳定在三成左右）。

2026 年 3 月前六个月房产价值变动

除西澳偏远地区与北领地外，澳洲所有首府城市及偏远区域，均呈现限价内房产涨幅更高的统一趋势。

悉尼作为澳洲房价最高、置业成本最贵的城市，房价分化差距全国最大。近六个月，限价内住宅升值 4.1%，限价外住宅价格下跌 1.1%，涨跌差值达 5.2 个百分点。

全澳 88 个次级统计区域（SA4）中，有 81 个区域（占比 92%）的限价内房产增速全面领先。

总体而言，扩容后的首付担保计划，大幅刺激了低价房产需求，加剧刚需房源的市场竞争，最终推动刚需住宅板块房价增速显著跑赢高端房产。

随着房价持续上涨，中位数房价低于政策限价的郊区范围正在不断缩小。

去年 9 月末（10 月 1 日新政落地前夕），全澳 48.6% 的郊区独立屋中位数房价低于限价，公寓类住宅这一比例高达 92.7%；截至今年 3 月，两项数据分别回落至 39.5% 和 89.1%。

达尔文是唯一未在 10 月上调房产限价的首府城市，目前限价内低价郊区占比全国最低：仅 10.3% 的郊区独立屋中位数房价低于 60 万澳元限价（去年 9 月为 32.4%），公寓限价内占比则为 95.2%。

珀斯情况相近，3 月仅有 11.6% 的郊区独立屋房价低于限价，较去年 9 月的三分之一大幅缩水；公寓限价内占比 72.6%，为全澳首府及偏远地区最低水平。

即便置业门槛居高不下，悉尼仍是限价内刚需郊区占比最高的首府城市：46.8% 的郊区独立屋中位数房价低于 150 万澳元限价，较去年 9 月的 47.8% 小幅下降。悉尼限价标准更高是核心原因 ——150 万澳元的限价，比其他首府城市高出 50 万澳元以上；其次，悉尼房价整体涨幅温和，近六个月独立屋房价仅上涨 0.4%，进一步拓宽了刚需房源范围。

首次置业者还面临另一重难题：95% 高贷款比例（LVR）的还款资质审核。房产总价越高，贷款额度也就越大，还款压力同步攀升。

澳洲统计局（ABS）房贷数据显示，去年第四季度首次置业者平均贷款额环比上涨 7.7%，达到 60.64 万澳元。此后，基准利率上调 0.5 个百分点，年收入 10 万澳元的家庭，最高可贷额度直接缩减约 3.43 万澳元。

结合 3% 的还款能力缓冲要求，以及 3 月澳洲平均浮动房贷利率 6.01% 计算，当前首次置业者需具备9% 及以上利率的还款承受能力，且后续利率仍有上行空间，压力持续加大。

长远来看，随着越来越多房产突破政策价格门槛，叠加购房者融资难度持续上升，首付担保政策的楼市刺激效应或将逐步减弱。

有意购置独立屋的首次置业人群，需求将进一步向首府城市近郊、偏远低价市场转移；而公寓房源选择更广、总价更低，将成为预算有限、依赖首付担保计划购房者的主流选择。

参考数据：CoreLogic，REA

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