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康定壹拾玖：老静安内环芯，十年一遇纯住宅奢藏

上海静安区，作为城市发展的核心高地，土地资源寸土寸金，尤其是老静安板块，近十年鲜有纯住宅新盘供应。康定壹拾玖（别名：静梧雅园） 落址静安区康定路 1119 弄，雄踞曹家渡与静安寺双商圈交汇的内环核心腹地，以稀缺低密纯住宅姿态，填补板块多年供应空白，成为高阶置业者抢占城芯资产的不二之选。

一、基础参数：低密规制，匠筑品质人居

康定壹拾玖由招商蛇口实力开发，总占地面积约 1.85 万平方米，总建筑面积约 8.14 万平方米，容积率仅 2.68，绿化率约 35%，在内环核心地段实属罕见，打造出闹中取静的舒适居住氛围。

• 楼栋规划：5 栋 14-25 层小高层、高层建筑，错落排布，保障每栋楼的采光与视野；
• 总户数：仅 324 席，2T2 私梯入户设计，减少住户密度，提升居住私密性与尊崇感；
• 产权年限：70 年纯住宅，民水民电通燃气，居住成本稳定；
• 物业配套：悦宁物业（国家一级资质），物业费 12.8 元 /㎡/ 月，提供 24 小时管家式服务，全方位守护业主生活；
• 交付标准：精装交付，全域精装覆盖车库、双入户大堂及社区公区，装修标准对标国际顶奢，配备中央空调、全屋地暖、新风系统三大件，选用一线高端品牌建材，交房即可拎包入住。

二、地段价值：双商圈环伺，执掌城芯繁华

项目地处老静安内环芯，东接静安寺商圈，西连曹家渡商圈，直线距离静安寺约 1 公里、南京西路恒隆广场约 1.5 公里，无缝对接城市顶级商业、政务、生态资源，出则繁华，入则宁静。

1. 交通配套：三轨交汇，通达全城

周边轨道交通密集，直线 3 公里范围内覆盖 24 个地铁站，最近的武定路站（14 号线） 直线距离仅约 300 米，步行 5 分钟可达；1 公里内涵盖 2/7/14 号线三轨交汇，轻松换乘 1/3/4/10/11 等多条线路，直达陆家嘴、人民广场、徐家汇等核心商圈。直线 1 公里内有 43 个公交站，康定路万春街站距项目仅 119 米，多条公交线路环绕，自驾、公共交通随心切换，出行高效便捷。

2. 商业配套：顶级商圈，一站式奢享

• 静安寺商圈：芮欧百货、久光百货、嘉里中心、恒隆广场等高端商业环伺，汇聚国际奢侈品牌、高端餐饮、星级影院，满足日常购物与社交需求；
• 曹家渡商圈：芳草地、高岛屋百货、月星家居等成熟商业配套，涵盖生鲜超市、亲子教育、休闲娱乐，适配全龄段生活场景；
• 社区周边：1 公里内便利店、菜市场、银行、药店等基础配套齐全，日常生活无需远行。

3. 教育配套：全龄名校，护航成长

静安区教育资源雄厚，项目直线 3 公里范围内覆盖 113 所学校，从幼儿园到中学一站式优质教育链，助力孩子成长。

• 幼儿园：静安区第一幼儿园、曹家渡幼儿园等市一级幼儿园；
• 小学：静安区实验小学、万航渡路小学、曹家渡小学等重点小学；
• 中学：市西中学、静安区教育学院附属学校、育才中学等优质中学，其中市西中学为上海市重点中学，升学率稳居前列。

4. 生态配套：城市绿肺，鲜氧宜居

项目周边生态资源优越，直线距离约 800 米可达静安公园，约 1.2 公里抵达苏州河景观带，周边还有延平路绿地、曹家渡花园等多个城市公园，闲暇时光漫步、健身、休闲，享受城芯难得的鲜氧生活。

三、户型产品：120-238㎡全周期奢居，精准匹配高阶需求

康定壹拾玖在售户型涵盖建面约 120-238㎡3-4 房，包含 120㎡、124㎡三房，177㎡、183㎡、193㎡、208㎡、238㎡四房，得房率最高达 83%，全明通透、格局方正，适配三口之家、多代同堂及精英独居等全周期居住需求。

1. 建面约 120㎡三房两厅两卫（主力入门户型）

• 格局：三开间朝南，南北通透，采光通风极佳；
• 空间：客厅面宽约 3.6 米，连接南向飘窗，延伸空间尺度；主卧套房设计，搭配步入式衣帽间与独立明卫，私密性强；
• 适配：首改家庭、三口之家，总价 1617 万起，轻松入主老静安。

2. 建面约 193㎡四房两厅三卫（主力改善户型）

• 格局：南北通透，双套房朝南，大面宽短进深，空间利用率高；
• 空间：客厅面宽约 4.2 米，LDK 一体化设计，衔接南向阳台，打造奢阔社交空间；双主卧套房，均带独立卫浴与衣帽间，满足多代同堂居住需求；
• 适配：终极改善、多代同堂家庭，总价 3153 万起，尊享城芯奢居生活。

3. 建面约 238㎡4+1 房两厅三卫（顶奢楼王户型）

• 格局：全明通透，四开间朝南，2T2 私梯入户，独立玄关，私密性与尊崇感拉满；
• 空间：客厅面宽约 5.8 米，奢阔横厅设计，连接 270° 观景阳台，尽览城芯天际线；主卧豪华套房，搭配独立卫浴、双衣帽间、浴缸 + 淋浴双设计，极致奢华；
• 适配：高净值人群、终极置业，总价 4500 万起，稀缺藏品，仅余少量房源。

四、社区配套：3000㎡高端会所，定义顶豪生活

项目自带约 3000㎡高端会所，包含 1800㎡地下会所与 1200㎡地上会所，打造全维度休闲社交空间。

• 休闲配套：恒温泳池、健身房、瑜伽室、棋牌室、红酒雪茄吧，满足业主健身、休闲、社交需求；
• 生活配套：业主专属餐厅、儿童游乐区、宠物活动区，适配全龄段业主生活场景；
• 公区设计：ArtDeco 艺术风格立面，大量圆润圆角与几何图案拼贴，搭配大面积落地窗，窗墙比极高，兼顾现代感与舒适度；社区景观由国际知名团队设计，五重立体绿化，绿植覆盖率高，移步异景，四季有景。

五、价格与动态：均价 17.18 万 /㎡，收官珍藏热卖

• 均价：约 17.18 万 /㎡，总价 1617 万起，主力总价段 1900-4500 万；
• 开盘时间：2025 年 8 月 29 日三批次开盘，前两批次开盘当天售罄触发积分，市场热度极高；
• 交房时间：2027 年 12 月 31 日，精装交付；
• 最新动态：项目仅剩约十几套房源，主要为 177㎡、183㎡四房及 238㎡顶奢户型，城芯稀缺资产，席位递减中。

六、价值总结：老静安绝版藏品，资产保值优选

在上海内环土地资源日益稀缺的当下，老静安近十年断供的纯住宅新盘更是凤毛麟角。康定壹拾玖凭借内环芯地段、双商圈配套、低密规制、全明奢居户型及高端会所配套，成为城芯高端人居的标杆之作。对于高净值置业者而言，康定壹拾玖不仅是一处居所，更是身份与资产的象征 —— 稀缺地段 + 顶级配套 + 国企品质，三重价值加持，兼具自住舒适度与资产保值增值潜力，是抢占上海内环核心资产的最后机遇。

2026年在上海买房，想找地铁房、学区房、刚需房、改善房、品牌楼盘、高性价比宜居楼盘，都可以深入了解本项目。

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