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1.户型面积如上图，我们拆解的第一版，从95㎡-139㎡的三居、四居产品，预计价格7万/㎡左右，不同位置价格不同，小户型、位置一般的可能会低于7万。根据最小户型计算，600万就可以上车南四环内的小三居。

而且这可不是以前的朝阳四环边的产品——90多平甚至100多平还是两面宽。这个花乡0001地块的最小户型95㎡也是三面宽，南北通透好户型。

通过总平图，我们可以看到南向有阳台，约1.2米宽，合计送12㎡；北侧送设备平台，约1.1米宽，虽然这个户型都位于两梯两户的18层的高层中，但这眼见着赠送也不少哇~

95㎡左右这个户型，约285套，是花乡0001最主力的户型，约占总套数的50%左右，估计单价不会太高，便于跑量回款。而且100㎡以下面积段在丰台四环内来说，之前的新盘——包括丰科板块的俩盘：中建云境和丰和叁号院，以及北京隅·西颂，再加上新宫板块的观宸（除去京投的项目），那都得100平以上，甚至110㎡起步；嘉棠璟樾倒是有99㎡了，但那户型——短面宽长进深、那价格——动不动就整7万多，又没地铁。再看看咱家0001，是不是还挺香。

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2.下面我们来看看楼栋和社区。

通过总平图，我们可以看到最北侧的三栋楼是18层的高层，其他楼栋是7-11层的洋房。

社区主出入口在西侧，有一个约60米左右的社区大门及背景墙，进入社区之后，有大约600㎡的下沉庭院。

3.说完社区内的，我们再来看看周边的道路。

周边道路包括西侧的芳菲路，是城市次干路，双向4车道；

西侧的马草河西路（未来为纪家庙西路），是城市支路，双向2车道；

距离北侧的樊家村路大概59米，相当于中间是现状绿地；

社区南侧是规划的康平北二路，，是城市支路，双向2车道；

道路按照规划与项目同期实施。

由于与南四环距离是500多米，且南侧还有规划的居住用地，所以，选房时为减少噪音对日常生活的影响，只需注意规避西侧的道路和出入口就好。

交通方面：800米到房山线花乡东桥站，1公里直达10号线首经贸站，30分钟直达国贸、金融街；紧邻南三环西路、京开高速，自驾方便。

教育方面：周边缺乏优质中小学，对重视基础教育的家庭客群来说，吸引力大打折扣。

商业方面：地块对面就是天坛生活广场，1公里范围内坐拥花乡奥莱。

医疗方面：直线600米就是天坛医院，周边还有多所社区卫生服务中心。

环境方面：公共休闲空间匮乏，没有大型公园、健身场地。

本次供应的玉泉营花乡01号地，容积率 2.5，控高60米，适合打造小高层产品，预计房源 400-500 套，地块规整度高。

值得注意的是，地块南侧还有一宗面积更大02号地，上市时间待定。若两宗地块由不同开发商拿下，未来难免会陷入 “贴身肉搏”。

想要突围，开发商必须在产品上多下功夫：一方面要避开丰台改善市场同质化的问题，在户型设计、装修细节上发力；另一方面要强化园林景观打造，弥补周边生态环境不足的短板。

适合人群：地缘客 + 丽泽外溢 + 西城南部刚需：结合地块位置和配套，这几类人群可以重点关注：

丰台地缘性客群：想在城南置换，追求成熟配套的家庭；
丽泽商务区外溢客群：觉得丽泽内部房价太高，想找性价比替代品的上班族；
总部基地、金融街、西城南部刚需 / 刚改：30分钟通勤圈覆盖，双地铁 + 主干道，通勤效率拉满；
慎选人群：重视教育的家庭、追求生态居住环境的购房者。

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