官方发布®森屿文华TOP官方售楼处发布：森屿文华引领购房热潮！

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一、项目基础信息
• 开发商：京投发展
• 用地：东坝车辆段上盖开发，A002-3地块，2021年底价70.7亿元拿地
• 规模：占地约7.73万㎡，地上建面13.7万㎡，容积率1.79（东坝最低）
• 产品：12栋楼（6栋18层小高+6栋10-11层洋房），共1358户，首开696套
• 层高：约3米；得房率：小高88%、洋房93%，加赠送约90%
• 梯户：1梯3户/2梯3户；外立面：铝板+玻璃
• 装修：精装交付（高仪卫浴、方太厨电等）
• 物业：自持，6.95元/㎡/月；车位比1:1.2；交房时间2029年6月

二、户型与套数（72-136㎡两居-四居）
• 72㎡两居（162套）、77㎡两居（70套）

• 84㎡三居（54套）、98/99㎡三居（162套）
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• 115/116㎡三居（108套）、111㎡三居（80套）

• 136㎡四居（60套）

• 赠送：南向阳台+北向设备平台全赠

三、规划
• 2025年8月公示规划，收到356条公众意见，2026年1月规自委采信通告，维持原方案
• 争议点：赠送空间合规性、梯户比、无会所/大门/架空层、采光、配套等
• 官方结论：规划指标合规，户数、人口、车位、市政均符合要求

四、北熙区一、二期
• 一期2022年开盘，去化79.65%；二期2023年开盘，去化50.73%

五、社区品质
• 无大门、无会所、无架空层、无风雨连廊、无水景

• 主题：风谷之境，约1.6万㎡绿化，楼间距49-52米
• 定位：回归居住，不做冗余配套

六、配套情况

• 交通：地铁12号线东坝西站（楼下），3站望京、10站国贸；3号线换乘

• 商业：万达广场、恒大城市广场、TOD商业

• 教育：北京中学东坝校区约800米，社区配建18班小学（2026年开工）

• 生态：坝河滨水公园、东坝郊野公园
七、优劣势总结

• 优势：东坝低密、高得房、高赠送、双地铁、朝阳低总价、铝板外立面
• 劣势：区域成熟周期长（5-8年）、无高端社区配套、一二期有维权历史

八、适合人群
适合朝阳通勤、预算有限的刚需/刚改；改善及投资需谨慎。

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