三大因素影响酒店REITs表现，部分国际品牌管理模式或面临挑战

证券时报记者获悉，自商业不动产纳入公募REITs试点范围后，首批三只酒店REITs项目已完成申报，目前处于审核阶段。业内人士指出，酒店REITs在盘活存量资产的同时，未来三大因素将影响市场表现，其中，国际品牌酒店的全权委托管理模式与当前公募REITs规则存在差异，其进入国内公募REITs市场存在极大挑战。

存量酒店资产亟待盘活

在房地产进入存量时代背景下，政策持续推动盘活存量、优化直接融资结构。酒店等经营性不动产被纳入REITs试点，被视为丰富市场业态、优化资产结构的关键举措。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示，酒店REITs的发展将为中国酒店业注入新活力，这不仅有助于盘活存量资产、优化资本结构，还能推动行业向专业化、精细化、可持续化方向转型。这也意味着，投资者能有更丰富的资产配置选择，酒店运营商有了更灵活的资本运作空间，酒店行业正迎来一个更加成熟、透明、高效的资产管理新时代。

截至今年3月31日，国内已有三只与酒店资产相关的商业不动产REITs项目进入申报流程，分别为：华安锦江封闭式商业不动产REITs，底层资产为锦江国际旗下21家酒店；华泰紫金华住安住REITs，涉及广州美居、全季及上海桔子水晶三家酒店；国联安复星商业不动产REITs，底层资产为海南三亚亚特兰蒂斯。

仲量联行指出，对企业而言，以央国企及平台公司为代表的“业主”所持优质酒店资产已成为沉淀资产，亟待通过资产证券化盘活，以提升资本运作效率、优化资产负债结构；通过REITs实现资金回收并用于主营业务投资或偿债安排，有助于形成“投融管退”的良性循环。对投资者而言，酒店资产经营属性更强，收入与宏观经济及运营能力高度相关，相较于以稳定租金收入为主的传统不动产，酒店REITs具有收益弹性与流动性特征，可成为“差异化”的资产配置工具，但同时对其信息披露、运营管理及风险定价提出了更高要求。

三大因素影响酒店REITs表现

仲量联行认为，当前，存量酒店资产通过公募REITs实现上市仍面临若干关键问题,未来三大因素将会对酒店REITs产生显著影响。

一是收入结构及酒店管理模式。不同类型酒店呈现出的差异化特征，例如，有限服务酒店由于附属业态相对简化、收入结构清晰，在提升运营效率与单位面积产出上更有利；而高星级或全服务酒店因业务构成更多元，收入来源及成本结构相对复杂，现金流更具不确定性，对运营管理能力有更高要求。

仲量联行特别指出，全权委托模式下的国际品牌酒店，由于管理合同中规定“印章和账户由运营方管理”，与当前公募REITs要求“由基金管理人管理印章和账户的规定”存在差异，其进入国内公募REITs市场存在极大挑战。

二是现金流的稳定性与可持续性。公募REITs对于底层资产现金流的稳定性和可预测性、资产长期经营能力与抗周期性高度重视，酒店纳入公募REITs后，市场对影响底层资产现金流的周期性投入、运营能力、竞争力等方面都会非常关注。

三是扩募能力与资产持续注入机制。这促使REITs底层资产管理人（如基金公司、证券公司）不断增加酒店资产管理领域的知识储备，从资产获取、投后管理、组合优化等多个维度夯实能力，保障酒店REITs未来的长期发展。

此外，仲量联行对美国、日本、新加坡等成熟REITs市场的研究显示，全球酒店REITs呈现四大趋势：资产类型多元化、市场格局分化、专业管理成为标配、直接投资渠道占比较高。但考虑到不同市场在制度安排及发展阶段上的差异，相关经验需要结合本土实践加以审慎借鉴。