上海各商圈销冠小区，究竟涨了还是跌了？

这一次我的研究对象聚焦于各个商圈销量最高的小区

商圈销冠小区有几点很具有研究意义：

1.商圈标杆：这个小区不一定是商圈中最贵或者规模最大，但一定是个“六边形”战士，在地段、品质、户型、配套、价格、规模之间达到了该区域最好的平衡。看这个小区，就能最快了解这个商圈的主流需求和价值标准。

2.流动性：这个小区通常是是全商圈中最好卖，成交周期最短的小区，也叫流动性好，这在目前的市场下很重要。

3.房价锚点：可以把想买的房子和销冠小区做对比，如果你想买的小区房价比销冠高，但品质或者地段不如销冠，那它就是房价虚高。

接下来我们会把全市所有商圈的销冠小区都列出来，并且通过对比2025年的数据看一看，这些销冠小区到底是销量/房价涨了还是跌了？

数据说明Explain：数据出自兔博士app，2026年3月二手房成交数据，同比2025年3月。

上海SHANGHAI

一.首先是整体的数据：

上海207个商圈中2026年3月：

·有201个商圈销冠小区有成交(少了金汇、高东、大团镇、泥城镇、小昆山、叶榭)

·总共成交2614套，同比去年3月跌了8%

·成交均价73121元，同比持平

二.其次是分单价段的分析：

图一是商圈销冠小区分单价段的个数分布图；图二是销冠小区的成交量分布图；图三是销冠小区成交均价图。ps：有些小区今年有成交，但去年没成交。

1.单价3万元以下

·小区：66个（占33%），同比+25%（去年53个）。

·成交：842套（占32%），同比+30%（去年646套）。

·价格：21,328元/㎡，同比-5%（去年22,447元）。

·小区销量变化：上涨53个，下跌0个，持平0个。

·小区价格变化：上涨27个，下跌25个，持平1个。

小结：该区间成交量和小区数量均大幅增长，是唯一成交正增长的区间；去年有成交的53个小区今年销量全部上涨，刚需主导特征明显；价格微跌，但内部涨跌均衡。

2.单价3-5万元

·小区：53个（占26%），同比-15%（去年62个）。

·成交：779套（占30%），同比-16%（去年923套）。

·价格：39,921元/㎡，同比接近0%（去年39,930）。

·小区销量变化：上涨48个，下跌0个，持平0个（去年62个小区中14个今年无成交）。

·小区价格变化：上涨27个，下跌19个，持平2个。
小结：小区数和成交量同步缩减，但存量活跃小区销量全部同比上涨；价格非常稳定，内部上涨小区略多于下跌。

3.单价5-8万元

·小区：55个（占27%），同比+6%（去年52个）。

·成交：779套（占30%），同比-16%（去年923套）。

·价格：62,801元/㎡，同比-1%（去年63,300）。

·小区销量变化：上涨48个，下跌0个，持平0个（去年52个小区中4个今年无成交）。

·小区价格变化：上涨25个，下跌18个，持平5个。
小结：小区数略有增加，但成交总量下降；所有可比小区销量均上涨，无一下跌；价格基本持平，内部涨跌均衡。

4.单价8-12万元

·小区：19个（占9%），同比-34%（去年29个）。

·成交：187套（占7%），同比-37%（去年295套）。

·价格：93,633元/㎡，同比0%（去年93,493）。

·小区销量变化：上涨14个，下跌0个，持平1个（去年29个小区中14个今年无成交）。

·小区价格变化：上涨8个，下跌5个，持平1个。
小结：小区和成交量降幅明显，高端市场收缩；剩余活跃小区销量全部上涨或持平；价格同比持平，内部上涨小区占优。

5.单价12万元以上

·小区：8个（占4%），同比0%（去年8个）。

·成交：27套（占1%），同比-49%（去年53套）。

·价格：147,923元/㎡，同比+2%（去年145,281）。

·小区销量变化：上涨4个，下跌0个，持平0个

·（去年8个小区中4个今年无成交）。

·小区价格变化：上涨2个，下跌2个，持平0个。
小结：成交腰斩，流动性极低，但小区数量未减；仅一半去年小区仍有成交，且销量全部上涨；价格微涨，内部涨跌各半。

总结：

2026年3月上海该商圈销量第一名小区的数据呈现明显分化：

1.成交重心下沉：仅3万以下区间成交量和小区数双增（+30%、+25%），其余区间成交量均下降10%以上，且价格越高降幅越大（12万以上-49%）。

2.价格总体平稳：各段成交价同比变化在-5%～+2%之间，低价微跌、高价微涨，未出现普跌。

3.头部小区销量强势：在所有单价段内，去年有成交且今年仍在售的小区，销量无一同比下跌（全部上涨或持平），头部小区虹吸效应显著。

4.结构变化：低价位小区个数增加，中高价位（3-5万、8-12万）小区个数减少，反映新增活跃房源向低总价段倾斜。

三.最后是分区域的所有商圈情况：

宝山区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 271%

·从价格看：增加小区占比80%，下跌20%，持平0%；平均上涨 +4.6%

崇明区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 300%

·从价格看：增加小区占比50%，下跌50%，持平0%；平均上涨 -7%

奉贤区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 479%

·从价格看：增加小区占比87.5%，下跌12.5%，持平0%；平均上涨 +6.75%

虹口区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 370.5%

·从价格看：增加小区占比50%，下跌33.3%，持平16.7%；平均上涨 +5.0%

黄浦区

·从销量看：增加小区占比87.5%，下跌0%，持平12.5%；平均上涨 247%

·从价格看：增加小区占比25%，下跌62.5%，持平12.5%；平均上涨 -2.4%

嘉定区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 226%

·从价格看：增加小区占比54.5%，下跌36.4%，持平9.1%；平均上涨 -1.55%

金山区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 492%

·从价格看：增加小区占比50%，下跌50%，持平0%；平均上涨 -9.5%

静安区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 356%

·从价格看：增加小区占比33.3%，下跌66.7%，持平0%；平均上涨 -2.0%

闵行区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 355%

·从价格看：增加小区占比35.7%，下跌50%，持平14.3%；平均上涨 -0.71%

浦东新区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 351%

·从价格看：增加小区占比51.5%，下跌45.5%，持平3.0%；平均上涨 +1.03%

普陀区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 655%

·从价格看：增加小区占比50%，下跌41.7%，持平8.3%；平均上涨 +1.0%

青浦区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 423%

·从价格看：增加小区占比12.5%，下跌87.5%，持平0%；平均上涨 -3.25%

松江区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 544%

·从价格看：增加小区占比60%，下跌40%，持平0%；平均上涨 -0.7%

徐汇区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 360%

·从价格看：增加小区占比38.5%，下跌61.5%，持平0%；平均上涨 -1.15%

杨浦区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 226%

·从价格看：增加小区占比71.4%，下跌28.6%，持平0%；平均上涨 +1.14%

闸北区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 171%

·从价格看：增加小区占比85.7%，下跌14.3%，持平0%；平均上涨 +6.57%

长宁区

·从销量看：增加小区占比100%，下跌0%，持平0%；平均上涨 303%

·从价格看：增加小区占比66.7%，下跌0%，持平33.3%；平均上涨 +8.83%

全市总体（167个小区）【从销量看】增加小区占比 99.4%，下跌0%，持平0.6%；平均上涨 366%【从价格看】价格上涨小区占比 53.3%，下跌41.3%，持平5.4%；平均上涨 +1.27%

总结：1.所有区域的销冠小区销量均大幅增长，市场活跃度极高。2.价格区域分化明显，长宁、闸北等中心区域微涨，金山、崇明等远郊下跌，整体平稳。

纵观今天所有数据，2026年3月，上海二手房市场由刚需低价位房源带动，成交量井喷，价格平稳；各商圈“销冠小区”表现远优于大盘，但内部价格涨跌区域分化，整体呈“量升价稳、结构下沉”格局。