震惊！翻建房屋无法确权，法院这样判！北京遗产继承律师揭秘

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兄弟姐妹继承房屋起纠纷！翻建房屋无法确权，法院这样判！

【案情简介】

赵建国与钱秀英夫妇育有五名子女：长子赵明辉、次子赵明远、三子赵明德、四子赵明强、五子赵明华。

赵建国夫妇去世后，五兄妹于1995年12月13日在公证处完成继承公证，确认父母名下的一号房屋3间（建筑面积37.1平方米）及二号房屋2间（建筑面积17.3平方米）由五人共同继承，每人享有五分之一份额。

但因各种原因，上述房屋至今未办理产权变更登记手续，仍登记在父亲赵建国名下。

赵明辉于2023年3月29日去世，其妻孙桂兰、其子赵小辉作为法定继承人提起诉讼。

房屋现状：

一号房屋3间由赵明远居住，并用部分房屋经营小卖部；

二号房屋2间由赵明强出租，每月租金5500元；

两处房屋均经过翻建，房屋格局发生变化，但因不符合规划要求，均未通过规划验收。

原告孙桂兰、赵小辉诉讼请求：

确认一号房屋、二号房屋由二原告与四被告各占1/5份额；

赵明远每月支付一号房屋占用使用费1200元（6000元/月×20%），自2019年7月27日起至不再占用之日止；

赵明强每月支付二号房屋租金收益1100元（5500元/月×20%），自2019年7月27日起至不再侵占之日止。

【双方争议焦点】

原告孙桂兰、赵小辉主张：

五兄妹通过公证继承了父母的5间房屋，每人享有五分之一份额；

赵明辉去世后，其份额应由二原告继承；

赵明远占用一号房屋、赵明强出租二号房屋，应支付相应费用；

赵明辉生前一直向赵明远、赵明强主张权益，但二人不予理睬。

被告赵明远辩称：

认可五人每人享有房屋五分之一份额；

不同意支付房屋占用使用费，当初大家均同意其居住一号房屋；

希望保留北房西数第一间，可随时腾空其他房屋；

不清楚赵明强出租房屋的情况，也不想分租金。

被告赵明德辩称：

认可每人享有房屋五分之一份额，同意赵明远居住一号房屋，不主张向赵明远、赵明强要房屋使用费或租金。

被告赵明强：

未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。

被告赵明华：

认可每人享有房屋五分之一份额，房屋确实已经过翻建，同意赵明远居住一号房屋，对赵明强出租的租金数额不清楚。

【法院查明的关键事实】

继承关系确认：赵明辉、赵明远、赵明德、赵明强、赵明华通过公证形式继承了父亲赵建国名下的一号房屋3间及二号房屋2间，每人享有五分之一份额。

房屋翻建情况：原有房屋已被翻建，导致原有房屋已灭失，现有房屋格局、面积与原房屋产权登记情况不一致，无法通过规划审批进而办理新的产权登记。

房屋占用情况：赵明远居住于翻建后的一号房屋3间，并用部分房屋经营小卖部；赵明强将翻建后的二号房屋进行出租，每月租金5500元。

默许行为认定：根据多年间赵明辉并未表示异议，且其他被告亦未提出异议的情况来看，各方对上述行为是默许的。

起诉时间认定：赵明辉于2022年8月11日向法院递交起诉状等材料。

【法院判决结果】

一、驳回原告孙桂兰、赵小辉要求确认对一号房屋、二号房屋分别享有五分之一份额的诉讼请求。

理由： 因原有房屋已被翻建，导致原有房屋已灭失，现有房屋格局、面积与原房屋产权登记情况不一致，无法通过规划审批进而办理新的产权登记，即现有房屋并非原有合法状态。

二、被告赵明远按每月1000元标准给付原告孙桂兰、赵小辉自2022年8月11日起至2023年4月30日期间的房屋占用费。

理由： 赵明远居住一号房屋并经营小卖部，客观上损害了其他人的合法权益，应给付相应房屋占用费。

三、被告赵明强按每月1000元标准给付原告孙桂兰、赵小辉自2022年8月11日起至2023年4月30日期间的房屋租金。

理由： 在各方未对房屋产权进行分割前，赵明强将二号房屋出租所获得的收益应归共有权人共有。

四、被告赵明强按每月1000元标准给付被告赵明德自2023年1月4日起至2023年4月30日期间的房屋租金。

理由： 赵明德于2023年1月4日提出分割租金要求。

【律师提示】

本案典型意义

本案是翻建房屋继承纠纷的典型案例。五兄妹通过公证继承了父母的房屋，但因房屋翻建后不符合规划要求，无法办理产权登记。法院在无法确认份额的情况下，支持了房屋占用费和租金的支付，体现了法律对共有权人合法权益的保护。

核心法律要点

翻建房屋无法确权

原有房屋翻建后，如不符合规划要求，无法通过规划审批，导致无法办理新的产权登记。此时，法院无法确认各方对翻建后房屋的份额，但共有人仍享有居住使用的权利。

房屋占用费的认定

共有人之一占用共有房屋，客观上损害了其他共有人的合法权益，应给付相应房屋占用费。法院在确定费用标准时，会考虑房屋实际状况、参考相关标准等因素。

房屋租金的分配

在各方未对房屋产权进行分割前，共有人之一将共有房屋出租所获得的收益应归共有权人共有。法院在分割租金时，会适当考虑出租人对房屋进行管理的因素。

默许行为的认定

共有人长期未对其他共有人占用或出租房屋的行为提出异议，可认定为默许。但默许并不意味着放弃主张权利，共有人仍可在合理期限内主张相应费用。

起诉时间的重要性

共有人主张房屋占用费或租金的，法院一般从其起诉之日起计算。起诉之前的费用，如无特殊情况，法院不予支持。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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