济宁亿丰时代广场物业纠纷调查：“换马甲”的物业费谁买单？

齐鲁网·闪电新闻4月23日讯（山东经济广播记者）山东广播电视台经济广播《民生无小事》栏目持续关注济宁亿丰时代广场商户投诉。记者调查发现，商场物业以“商业管理”合同替代物业服务合同，收费远超租金，断水断电催费，收支公示模糊，商户维权艰难。距离3月16日现场采访已过一个多月，当时约定的整改承诺落实如何？记者近日回访发现，整改推进依然困难重重。（以下为《民生无小事》直播录音）

“空置率高，物业费却是租金的四倍”

亿丰时代广场位于济宁市任城区南张街道，是一个拥有2000余户业主的大型商业综合体。记者实地探访发现，不少商铺长期处于空置状态，一片萧条。多位业主向记者反映，内铺年租金仅一两千元，而物业费按照每平方米12.5元的标准收取，一个约30平方米的铺位，一年物业费高达5000元左右，“物业费比租金还高，根本租不出去”。外铺业主郭先生缴纳的物业费标准为每平方米7.5元，同样面临服务与收费不匹配的困境。商户普遍反映，管理方仅提供基础保洁，无招商、运营、增值等商业管理服务，却按高额标准收费，直接导致商铺空置率居高不下、招商困难，形成“收费越高、越租不出去”的恶性循环。

更让商户无法接受的是，物业公司将断水断电、拆除供用电设施、限制门禁与停车等违法条款写入合同，作为催缴费用的手段。业主郭先生告诉记者，2025年底，因未提前预缴2026年物业费，物业公司直接对他采取了断水断电措施，时间长达25天。由于他从事茶叶经营，冰箱内储存的货品因此受损，郭先生最终被迫缴纳了985元滞纳金后才恢复供水供电。

3月16日，在广场四楼的会议室，记者曾组织部分业主、亿丰物业（现场对接人孙经理）、任城区住建局及南张街道办事处工作人员进行了面对面沟通。业主们现场出示的《商业管理服务合同》显示，其中明确列有保洁、安保、公共区域维护、水电公摊等典型的物业服务内容，却赫然写着“甲方（物业方）有权撤除相关设施设备（指断水断电）”“有权限制乙方使用公共区域、停车场”等条款。

依据《济宁市物业管理条例》第六十五条，物业服务人以停水、停电等方式催缴物业费，逾期未改正的，可处2000元以上1万元以下罚款。此类条款即便写入合同，也属于无效格式条款。在3月16日现场协调中，任城区住建局、南张街道办事处已责令物业删除相关违法条款，但4月20日栏目回访时业主反映，物业仅将相关表述替换为“停止一切服务”，实质仍以断水断电相要挟。更为恶劣的是，目前业主连正式合同文本都无法获取，物业只一味催缴物业费，却拒不与业主签订、提供合同。

“商业管理合同”还是“物业服务合同”？

记者在调查中发现，物业公司与商户签订的合同名为《亿丰时代广场管理服务合同》，而非《物业服务合同》。签约主体涉及三个不同的公司：合同甲方为济宁浙丰商业管理公司，发票开具方为济宁铂茂实业公司，实际提供现场服务的又是济宁市海丰物业。多名业主向记者表示：“到底是哪个公司在服务，我们根本搞不清楚。”

尽管合同名称冠以“商业管理”，但合同内容却涵盖了保洁、安保、公共区域维护、公共水电分摊等与物业服务完全一致的内容。现场沟通中，物业公司孙经理坚称，其与商户签订的是“商业管理服务合同”，提供的是“商业管理行为”，属于市场行为。然而，当记者追问其合同内服务内容与物业服务有何区别，以及如何为商户的“商业经营”提供增值服务时，孙经理无法给出具体条款。沟通现场，有业主一针见血地指出，物业公司以“商业管理”为名，行“物业服务”之实，目的就是为了规避住建部门对物业服务活动的强制监管，如合同备案、价格公示、收支审计等。他们质疑：“这是不是通过‘换马甲’的方式逃避监管？”

“住宅才归我们管，商业是市场行为”

3月16日的现场采访中，当被问及非住宅物业合同是否需要备案、是否受住建部门监管时，任城区住房和城乡建设局一位陈姓负责人明确表示“没有要求”，并称“商业行为是双方约定，政府没必要介入太多”。对于物业公司以断水断电方式催缴物业费的行为，该负责人表示“肯定违法”，但强调这需要业主举报后才能处理。

南张街道办事处负责物业的张科长在接受记者采访时则表示：“物业费过高的问题，我们和发改、市场监管、住建部门都开过协调会，但没有提出很好的解决办法。降费怎么降、降多少，法律依据是什么，政府部门要求商场降费的法律依据是什么，这是工作的难点。”

记者查阅发现，依据《山东省物业服务收费管理办法》，即便商业物业实行市场调节价，也必须明码标价、公开成本、质价相符。该办法第四条规定，物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平的原则。然而记者调查发现，在亿丰时代广场，物业公司多年未公示公共水电费、空调费等成本明细和缴费凭证，业主的知情权、监督权形同虚设。

“一个多月过去了，整改在哪里？”

4月20日，记者再次连线业主郭先生和张先生。郭先生告诉记者，一个多月来，他向任城区住房和城乡建设局陈姓负责人多次致电并发信息，但对方“不接电话，信息不回”。打通住建局物业科电话，得到的回复始终是“在汇报”。业主张先生则反映，物业公司目前“连合同都不给业主签了，只催费”，“连服务标准和服务内容都没有，怎么维权？”

南张街道办事处张科长在回应记者询问时表示：“物业费过高的问题，双方很难达成一致。”对于业主们提出的引入第三方机构对物业服务质量与成本进行评估，张科长称“街道没有权利找第三方去查物业公司的账”。他坦言：“市场调节价我怎么去监管？有哪些部门去监管？最高限、最低限是多少？这些都是目前工作的难点。”

《山东省物业服务收费管理办法》第六条鼓励业主通过公平竞争机制选择物业服务企业，并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准。《济宁市物业管理条例》明确规定，市场监管部门负责监督落实物业服务收费公示，依法查处物业服务收费中的价格违法违规行为。然而，业主们反映，这些规定在亿丰时代广场几乎未能落地。

记者就此联系任城区住房和城乡建设局陈姓负责人，对方表示已在南张街道办事处召开过协调会，但强调“住建局没法查物业公司的账目，没有这个职能”，已经向市场监管部门移交办理。当记者追问市场监管部门具体对接人的联系方式时，陈姓负责人称“具体不知道叫什么名”“没有他们电话”。

“维权难，连楼都上不去”

更令业主们感到无力的是，他们连与物业公司沟通的渠道都没有。多位业主反映，物业公司办公区位于广场四楼，“有保安把守，要先给老总打电话，保安才开门让上去”。所谓的“经理接待日”也被业主称为“笑话”，“连基本的沟通机制都没有”。

3月16日现场采访时，记者曾组织部分业主与任城区住建局、南张街道办及物业公司进行了现场沟通，最终达成了几点共识：1. 由南张街道办牵头，依法推动成立业委会；2. 任城区住建局负责监督物业公司删除合同中违法的停水停电条款，并对合同条款进行审查；3. 针对收费过高、不透明问题，物业需公示成本明细，并探索引入第三方机构进行评估，作为合理降费的依据。然而一个多月过去了，业主张先生告诉记者，物业公司虽在公示栏张贴了收支信息，但“只是一个笼统的公示，收入一千多万，支出一千多万，一年赔几百万，没有任何发票、凭证、明细支撑”，业主直言“流于形式，笼统造假，毫无意义”。

“名不正则言不顺”

济宁市已于2024年5月1日起施行《济宁市物业管理条例》，条例明确将物业管理纳入基层社会治理体系，建立物业管理综合协调和执法责任清单制度。但在亿丰时代广场，这一规定似乎并未落地。究竟是商业管理服务还是物业服务？如果是物业服务，就应纳入住建部门的监管体系；如果是商业管理服务，物业公司提供的保洁、安保、公共设施维护等实质内容又该如何定性？合同名称的改变，能否改变服务的实质性质？这些问题的答案，不仅关乎亿丰时代广场1700余户业主的切身利益，更关乎整个非住宅物业服务监管的法律边界。在记者反复追问下，南张街道办事处张科长表示“会再跟进”，任城区住房和城乡建设局陈姓负责人也承诺“落实好之后把市场监管部门电话发过来”。截至记者发稿时，尚未收到相关回复。

亿丰时代广场业主的合法诉求能否得到正视，收费能否公开透明、质价相符，所谓的“商业管理”乱象能否被纳入有效监管，仍需持续关注。也呼吁地方政府对非住宅物业，特别是涉及广大业主产权的商业物业的管理与监督，出台更清晰、更具操作性的规范，切实维护上千户商户合法权益，优化营商环境。

寻求帮助、提供线索，可拨打24小时新闻热线0531-85852566，或私信节目微信公众号、视频号“民生无小事fm96”。