红磡新盘首岸 “合并式小区” 合并了个寂寞？利奥坊升级版？“土瓜湾小启德”？

+汤姆本人微信：Tomgangfang1

图源：市建局+汤姆手搓

前几天在小区等电梯，汤姆侧耳听到邻居们在讨论红磡的新盘“首岸”

大家聊得最火热的不是房价，而是一个听起来有点高级的词——合并式小区

邻居A问邻居B：“合并式小区”究竟合并了啥，合并了个寂寞？

邻居B：不就是有点像利奥坊？

这和普通旧区重建的单栋式楼盘有什么不同？为什么要搞合并？买在这里，到底什么时候能看到那些宣传中的好处？今天汤姆就把这件大事拆开揉碎了说清楚。

先说明一点，今天的这篇文章没有收费也不是广告，我不会介绍关于这一个首岸新盘的会所、户型、朝向之类的卖点，本文只阐述土瓜湾”合并式小区”的概念和优势。

介意的可以直接划走，但是喜欢干货的建议收藏，因为这篇文章，等之后其他开发商推出来的，同时位处于这个合并式小区范围内的新盘，都是适用的。

来源：am730

一、合并式小区破解居住痛点

“合并式小区”听起来专业晦涩，汤姆用通俗的话解释：这是整片打包的城市更新。用更加传统点、“接地气”的话来说，就是四个字：整体规划。

而且是香港政府利用官方力量，在卖地的那一刻，就已经把各大开发商的力量聚拢起来，一起“拱”出了一个新型的小区。

大家千万别小看整体规划这四个字，这四个字在香港不只值千金，它值万金。传统老区重建，就像给旧衣服东补一块西补一块，拆一栋盖一栋，新楼旁依旧是窄巷、车房与零散旧铺，整体环境毫无改善。

好比我刚刚提到的奥运利奥坊。同样是恒基王国作品，其实利奥坊一带，前前后后中间依旧会夹杂了非常多的老旧唐楼，懂的都懂。

来源：HKET

（上图）此刻的土瓜湾老楼林立的现状，会有翻天覆地的变化（构想如下）

来源：市建局官网

反观香港一些有整体规划的小区，包括：

1. 九龙站上盖

2. 启德

3. 日出康城

4. 黄竹坑

单单从居住体验感来说，干净的路面、整齐划一的绿植，就已经能吸引到很多对生活质量有追求的买家。

合并式小区，是由香港市建局官方牵头，整合多块相邻地皮，统一规划、一体化设计。首岸所属的庇利街和荣光街项目，总楼面超250万平方呎，相当于把零散地块拼成完整板块，重新规划街道、统筹配套，本质是政府牵头造一座新城。简单来说，你买的不是一栋孤立新楼，而是一整个被系统性重塑的高品质生活板块。

来源：网络

二、合并的不仅是土地

更是你的生活空间

合并之后，居住体验的提升直观又实在，汤姆总结三大核心亮点：

第一，合并“路网”，窄巷变林荫大道

原本仅1.5米的逼仄小巷，拓宽至3.5米甚至8米，部分车道直接改造为步行街。

行走无需侧身避车，阳光通透无遮挡，彻底告别老区的压抑拥挤，提升小区的通风效果。

来源：看点时报

第二，合并“地下”，实现彻底人车分流

这是最让汤姆眼前一亮的地方。传统楼盘地库相互独立，车位紧张、通道狭窄难停车；合并后打造大型共用地下停车场，总共提供超过 600 个停车位。

车辆专属入口直达地库，地面空间完全留给行人，实现真正人车分流。

来源：看点时报

第三，合并“配套”，商业与休闲规模升级

绿化带、休憩空间、商场基座不再东一块西一块，而是连成一片。首岸基座就有近12万平方呎的商场，由运营铜锣湾希慎广场的希慎兴业统一打理——看到这个名字，汤姆心里就有底了，不是随便招租的小商铺，而是有规划的商业街区。

全小区将种植超过 100 棵新树，特别是在庇利街和马头围道出入口，会种植茂密树冠的树种以提供充足遮荫。

透过统一设计公共设施（小到如地砖、灯柱、长椅、行人指示牌及垃圾桶等），建立强烈的社区品牌感。

大型休憩空间： 小区内设有面积超过 4,300 呎的休憩空间，并与现有的海心公园等设施连接。

智慧社区元素：街道及楼宇设施将应用 5G 网络及智慧管理系统，提升小区运作效率。

来源：看点时报

三、最后交通才是重点，这部分要细说

大家都知道项目紧邻港铁土瓜湾站，而且据说未来有盖天桥直通地铁站，香港暴晒暴雨天也能无忧通勤。

那究竟是怎么直通？

还记得一开始的这张图吗？

来源：市建局+汤姆手搓

汤姆恳求大家记住香港市建局的一句官方表述：

天桥系统完工时间预计完工年份：2032年

由于整个土瓜湾「合并式小区」包含八个发展项目其中，恒基的首岸，以及李嘉诚的长江实业，包括香港的开发商天花板之一嘉里建设，另外还有香港的头部开发商信和，已经买下了他们对应的土地

但其中有一块最靠近马头围道（土瓜湾地铁站）的收购项目还没面向开发商招标，预计要到 2032年 才能完工，因此天桥系统的全面接通也需等到届时才能完成。

所以「首岸」第一期及第三期的业主在天桥系统尚未接通的几年间（即2027年至2032年），暂时需要经由地面行走前往港铁站。

而2032年后，住户可经由专用的有盖天桥系统，从「首岸」直接快速到达港铁土瓜湾站 D2 出入口。

汤姆跟同事们有聊过，其实这种步行的距离和感觉，在有盖的情况下，跟康城或者是黄竹坑其实还蛮像的。虽然不是地铁正上盖，但好歹全程不需要打伞，能无缝衔接到地铁站，也是很爽的，因为其实比如黄竹坑的海盈山，或者康城LP6，也是需要通过步行穿过一些行人系统或者商场，才能到达地铁站。但是又比启德舒服，因为启德除了天玺天，其他所有的小区都是需要经过露天，甚至要步行3-5分钟，才能到达地铁站。

四、配套兑现时间表！落地不画饼

规划再好，何时实现才是关键。汤姆梳理出一张清晰的利好落地时间表。

2027年收楼即享：

统一的现代化大型地下停车场将同步启用，停车难题迎刃而解。

2027年下半年：

随着首岸的落成，周边扩阔的行人路、林荫大道就会开放。收楼时门口环境已经有明显改善。

2027年底至2028年：

基座商场最快于2027年第四季开幕，而连接港铁土瓜湾站的有盖天桥系统也将投入使用。业主入住后很快便能享受商场便利，并实现风雨无阻的无缝衣食住行。

五、合并式小区

是城市未来的“确定性”因素

汤姆认为，合并式小区才是香港市区更新的正确方向：不盲目大拆大建，用整合思维将碎片化空间，拼成完整且高效的生活系统。你买的不是四面墙，而是林荫大道、有盖天桥、大型地库及整个片区“旧改焕新”带来的资产底气。

在香港买房，大多数人都逃不过2种无奈的妥协。

预算有限，但想要新净，就退到新界，用每天两小时的通勤换几十呎空间。

想留在市区，往往就得忍受挤迫的街道、陈旧的社区和生活配套。

但是在市区老区中的”合并式小区“，不用你牺牲通勤、压缩空间、降低生活品质，更把未来的配套落地节奏，写明白在规划里。今天汤姆已经把这个概念里里外外拆开，如果你们觉得我讲清楚了它到底合并了什么、优势在哪、什么时候能享受到等以上问题，不发给我留个言，点个赞，支持一下我继续写更好的文章给到大家。

如果标题里面写的，在我自己的角度，土瓜湾的这一次升级，四舍五入约等于利奥坊的升级版，或者说是一个藏在土瓜湾里面的“小启德”。

如果你正在香港找房、看盘、纠结选项，欢迎直接扫码加汤姆微信。我帮你按你的预算、位置和生活方式，一起慢慢挑。

并且添加微信后，可以免费领取我们团队制作的一手购房手册，把在香港买房的诸多细节和注意事项给新手买家讲得清清楚楚，能帮你少踩坑，顺利上车！

港岛

区域分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨丨丨

一手楼盘分析：丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨

二手楼盘分析：丨丨

九龙

一手楼盘分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨

二手楼盘分析：丨丨丨丨丨丨

新界

一手楼盘分析：

二手楼盘分析：

名人豪宅

其他

丨丨丨丨丨丨丨 丨丨 丨