中粮北外滩壹号官方：北外滩 CAZ 芯，2188 万起入主黄金三角

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在上海这座以江景定义顶豪的城市，北外滩始终是藏锋聚气的核心场域。当外滩土地耗尽、陆家嘴十年无纯宅供地，作为上海 “一江一河” 战略核心段、与外滩、陆家嘴构成 “黄金三角” 的北外滩，正以世界级中央活动区（CAZ）的能级，成为中心城区最后一片大规模开发的滨水热土。中粮北外滩壹号，正是在这片时代热土上，中粮大悦城控股倾力打造的第五座 “壹号系” 作品，以低密纯居的稀缺姿态，为高净值家庭解锁入主上海城市核心的终极机遇。

一、定位：CAZ 核心纯居，黄金三角的稀缺人居坐标

中粮北外滩壹号精准锚定北外滩 CAZ 核心区，坐落于虹口区唐山路 818 号（保定路 365 号），距黄浦江岸线仅约 300 米，嵌于提篮桥历史风貌保护区腹地，既承接百年海派文脉底蕴，又共享世界级滨水区的发展红利 [3]。

作为上海中心城区极为稀缺的70 年纯住宅用地，项目彻底摒弃商办混杂、自持物业与保障房配比，以纯粹改善定位构建高净值居住圈层，总户数仅 208 户，堪称内环内 “低密度、高舒适度” 的人居范本 [9]。

从城市能级来看，北外滩是上海 “十四五” 规划重点打造的世界级中央活动区，规划总开发体量达 840 万㎡，未来将崛起 480 米浦西新地标及 19 栋摩天集群，与外滩万国建筑群、陆家嘴 “三件套” 形成呼应，执掌全球城市会客厅的核心话语权 [20]。中粮北外滩壹号以封面级人居定位，成为黄金三角中难得的纯居栖所，既承载历史底蕴，又拥抱未来价值。

二、产品规划：低密纯住区，双产品系适配全周期人居

项目总占地面积约 2.38 万㎡，总建筑面积约 4.65 万㎡，以1.95 的超低容积率（远低于同区位 2.5-3.5 的常规标准）与 35% 的高绿化率，打造 “前江后园” 的生态居住体验 [14]。社区规划 “一横两纵三大轴线” 景观格局，融合海派花镜与生态植被，构建八大主题场景，从百年梧桐下的静谧巷道到未来感艺术庭院，形成鲜活立体的生活剧场。

产品布局上，高层与别墅分区规划，高层位于地块东北角，前方为低密度别墅群落，实现无遮挡视野；别墅群落则复刻石库门形制，与历史风貌区肌理相融。整体规划 90 套天际大平层与 118 套海派风貌墅，两大产品系精准适配不同家庭的居住需求，打造纯粹且多元的人居生态。

（一）天际大平层：云端视野，四房奢适格局

主力户型为建面约 185㎡、228㎡纯粹四房，全系精装交付，两梯两户私享电梯厅设计，得房率超 85%，兼顾私密性与尊崇感 [6]。

• 185㎡经典飞机户型：3+1 房格局，LDKB 一体化通透设计，客餐厅连通超大阳台，空间开阔无浪费；主卧套房搭配独立衣帽间与卫浴，北向双次卧可灵活改造为儿童房、书房，适配三口之家或三代同堂居住需求 [20]。

• 228㎡豪华环幕边厅：配备约 7.5㎡独立电梯厅及双玄关设计，270° 环幕采光直面江景，客餐厅 + 阳台近 53㎡，尺度阔绰；主卧大套房面积约 50㎡，搭配超大主卫与独立衣帽空间，次卧均为套房设计，功能性与舒适度拉满 [20]。

（二）海派风貌墅：文脉传承，个性化定制空间

同步规划建面约 203-280㎡海派风貌别墅，毛坯交付，可满足高端家庭个性化装修需求。别墅重构石库门形制，融合历史底蕴与现代锋芒，每一栋都承载独特的海派记忆，同时适配家族聚居、私享庭院等高端居住场景，成为北外滩历史风貌保护区内的独特建筑风景 [13]。

三、户型详情：精工设计，每一寸空间都藏着生活美学

户型设计以 “人居舒适” 为核心，兼顾空间利用率与生活仪式感，大平层与别墅均遵循 “动静分离、尺度适宜” 原则，细节处彰显央企精工品质。

1. 采光通风：四开间朝南布局，最大化引入自然采光，客餐厅与阳台连通，形成南北通透的空气循环，高区房源可实现 IMAX 级江景视野 [20]。
2. 收纳系统：独立玄关 + 入户储藏间设计，满足高端家庭收纳需求；主卧套房预留定制化柜体空间，次卧均配备充足收纳柜，避免空间杂乱。
3. 功能分区：动静分离布局，卧室与客餐厅分区，保障休息私密性；客餐厅一体化设计，适配家庭聚会、商务宴请等多元场景。

别墅户型核心亮点

别墅以 “庭院生活” 为核心，每栋都配备专属庭院与露台，可打造花园茶室、亲子游乐区等个性化空间；室内层高约 3-3.5 米，空间开阔通透，毛坯交付可自由规划格局，适配家族聚居、私人会所等高端需求，同时保留石库门经典元素，传承海派文化底蕴 [13]。

四、建筑与附赠：海派美学融合现代精工，全维度品质加持

建筑设计：新旧交融的城市封面

项目建筑设计融合海派经典与现代美学，高层采用仿红砖陶板、白色石材窗板搭配古铜色金属线条，复刻老上海建筑肌理，大面积通透玻璃增强建筑轻盈感与采光性 [13]；别墅则重构石库门形制，与历史风貌区肌理相融，成为北外滩独特的建筑风景线。

整体建筑遵循 “敬畏江景、传承文脉” 原则，高层顶部采用简约处理形成丰富形体变化，塑造沿河标杆形象；别墅群落高低错落，与社区园林景观形成层次丰富的视觉效果，实现建筑与自然、历史的共生共融 [17]。

附赠价值：全维度品质配套加持

1. 精装附赠：大平层全系精装交付，搭载华为全屋智能系统，配备劳芬、汉斯格雅、嘉格纳等国际一线装修品牌，中央空调、全屋地暖、新风系统 “三大件” 全覆盖，实现拎包即住的高端体验 [20]。

1. 社区附赠：约 1800㎡海派高奢立体会所，由 CCD 香港郑中设计事务所操刀，涵盖恒温泳池、专业健身区、私宴厅、阅读区等 15 大功能场景，营造酒店式归家体验与俱乐部式圈层生活 [19]。
2. 智慧附赠：无感通行系统（AI 人脸识别、单元门自动开启、电梯提前等候）、高空抛物监测系统、智能安防系统等智慧配套，全程保障居住安全与便捷。
3. 物业附赠：大悦城控股自持物业，物业费 13.9 元 / 平 / 月（包含泳池、健身房等所有费用），提供 24 小时管家式服务，精准匹配高净值家庭的居住需求 [8]。

五、价格：价值洼地，2188 万起锁定核心资产

项目整体均价为14.38 万元 /㎡，价格梯度清晰，适配不同预算需求的购房者 [19]：

• 低区房源：单价约 11.7 万元 /㎡，总价 2188 万起，以高性价比开启北外滩纯居生活 [12]。
• 中区房源：单价 13.5 万 - 15 万元 /㎡，在视野、采光与总价间取得平衡，是改善家庭的优选。
• 高区房源：单价最高达 16.66 万元 /㎡，20 层以上房源可无遮挡俯瞰北外滩天际线、陆家嘴建筑群及 480 米浦西新地标，江景视野拉满 [19]。

对比同板块竞品，北外滩新房单价预计达 19 万 /㎡左右，中粮北外滩壹号以 14.38 万 /㎡的均价，成为黄金三角内难得的价值洼地。同时，项目全系 70 年纯住宅产权，无商办混杂、无保障房配比，资产稳定性与保值增值性更强，是高净值家庭资产配置的优质选择。

六、核心配套：15 分钟生活圈，全维资源赋能日常

（一）交通配套：立体通达，执掌城市脉搏

项目坐拥 “四轨三隧两快速” 立体交通网络，无缝衔接全城：

• 轨道交通：距 4 号线大连路站、12 号线提篮桥站约 1 公里，19 号线提篮桥站（在建中），快速直达陆家嘴、外滩、人民广场等核心商圈。
• 快速通达：大连路隧道、新建路隧道、北横通道（快速辐射内环），叠加南北通道（规划中），内环高架、北横通道瞬息接驳，自驾出行高效便捷。

（二）商业配套：全球奢享，满足多元消费

15 分钟生活圈内汇聚三大核心商圈，覆盖全场景消费需求：

• 北外滩来福士（约 600 米）：一站式高端商业综合体，涵盖轻奢品牌、美食餐饮、娱乐休闲等业态。
• 瑞虹天地太阳宫（约 350 米）：潮流商业地标，汇聚网红店铺、亲子体验、生活超市等多元业态。
• 白玉兰广场（约 1 公里）：高端商务商业综合体，配备国际品牌店、高端餐厅等，满足品质生活需求。

（三）生态配套：江景园林，私享自然秘境

• 黄浦江滨江绿地（约 300 米）：约 3.4 公里滨江休闲岸线，打造慢跑、观景、休憩于一体的滨水空间，推窗即揽江景。
• 北外滩中央公园（约 6 公顷）：城市级生态公园，与社区园林形成呼应，营造 “推窗见绿、转角遇景” 的生态体验。
• 霍山公园（社区绿肺）：近距离享受自然绿意，适合日常散步、亲子互动。

（四）医疗配套：三甲守护，保障健康生活

• 上海市第一人民医院（约 1.9 公里）：三级甲等综合性医院，提供全方位医疗服务。
• 上海交大医学院附属新华医院（约 2 公里）：三级甲等专科医院，在儿科、皮肤科等领域实力突出。

（五）教育配套：全龄教育，赋能孩子成长

周边规划多所优质学校，涵盖幼儿园、小学、中学全龄段教育资源，具体学区以政府当年划片为准，为孩子成长提供优质教育保障。

七、价值总结：北外滩终局机遇，纯居封面的长期价值

中粮北外滩壹号的核心价值，在于不可复制的地段、低密纯居的稀缺、央企精工的品质三大核心优势的叠加。作为北外滩 CAZ 核心区罕见的纯住宅项目，它既承接百年海派文脉与世界级滨水区的发展红利，又以低密规划与全维配套，打造适配全周期家庭的人居作品 [20]。

从短期来看，项目均价 14.38 万 /㎡，对比同板块 19 万 /㎡的预期售价，存在明显价值洼地，2188 万起即可入主黄金三角核心区 [12]；从长期来看，北外滩作为上海 “一江一河” 战略核心段，未来 840 万㎡开发体量将持续提升区域能级，纯住宅稀缺性将进一步凸显，资产保值增值潜力显著。

对于追求核心地段、低密纯居与品质生活的高净值家庭而言，中粮北外滩壹号不仅是一处栖居之所，更是锁定上海城市核心价值的终极机遇。

中粮北外滩壹号官方热线：400-8688-298（开发商直连，无中介）

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