浙江
做乡村项目，最怕的不是设计不好看，不是运营不给力，而是账算不明白。
投了多少钱？每年能赚多少？几年能回本？这些问题，很多项目方在启动前没认真算过。做到一半发现钱不够，开业后发现赚不回来。
内蒙玫瑰小院从单店到集群，我们每一笔账都记得清清楚楚。今天，我把这个项目的真实财务数据拆开，一笔一笔算给你看。
不是炫耀，是分享。希望能帮你把自己的账算明白。
第一部分：单店时期（8间房，160万投入）
投资构成：
结构改造：四十万。墙体加固、屋顶防水保温、地面防潮。能保留的保留，能利用的利用，不搞大拆大建。
材料费用：三十万。旧木老石从周边收的，成本很低。墙面用黄土稻草，材料费几乎为零。
软装配置：五十万。床品、家具、灯具、布艺，直接决定客人感受，不能省。
景观与体验节点：四十万。观景平台、碎石小路、木栅栏、野花。不做假山鱼池，用最朴素的方式。
总投资：一百六十万（单房二十万）
收入构成：
住宿收入：八间房，均价一千元，旺季入住率百分之九十，淡季百分之五十。全年平均入住率百分之六十五。年住宿收入约一百九十万元。
餐饮收入：住宿客人餐饮消费，人均一百五十元，按入住率折算，年餐饮收入约四十五万元。
体验收入：徒步、花艺、观星、定制晚宴等，年体验收入约三十万元。
其他收入：衍生品、场地租赁等，年其他收入约十五万元。
年总收入：约二百八十万元
成本构成：
人力成本：管家、保洁、厨师等，旺季六人，淡季四人，全年平均五人。人均月薪五千元，含社保，年人力成本约三十万元。
运营成本：水电、采暖、网络、维修、保洁用品，年运营成本约二十五万元。
食材成本：餐饮毛利率按百分之六十算，食材成本约十八万元。
营销成本：几乎为零，主要靠社交媒体和老客推荐。
其他成本：保险、税费、杂项，年约十万元。
年总成本：约八十三万元
年净利润：约一百九十七万元
投资回收期：一百六十万除以一百九十七万，约零点八年，实际因为第一年有爬坡期，用了两年回本。
第二部分：集群时期（5个院子，30多间房，总投入约600万）
投资构成：
五个院子，改造成本不一。有的院子基础好，单房造价十五万。有的院子基础差，单房造价二十五万。平均单房造价约二十万。三十多间房，总投入约六百万。
收入构成：
住宿收入：三十多间房，均价八百到一千二百元（不同院子定位不同）。全年平均入住率百分之六十五。年住宿收入约八百万元。
餐饮收入：五个院子共享一个餐厅，住宿客人加外来的散客，年餐饮收入约一百五十万元。
体验收入：季节性活动、定制体验、团队活动，年体验收入约八十万元。
其他收入：衍生品、场地租赁（团建、婚礼、摄影）、会员储值，年其他收入约七十万元。
年总收入：约一千一百万元
成本构成：
人力成本：管家、保洁、厨师、前台、维修、管理，旺季二十人，淡季十二人，全年平均十五人。人均月薪五千五百元，含社保，年人力成本约一百万元。
运营成本：五个院子的水电、采暖、网络、维修、保洁用品，年运营成本约八十万元。
食材成本：餐饮毛利率百分之六十，食材成本约六十万元。
营销成本：社交媒体运营仍以内容为主，少量付费推广，年约十万元。
管理成本：行政、财务、培训、团建等，年约三十万元。
其他成本：保险、税费、杂项，年约二十万元。
年总成本：约三百万元
年净利润：约八百万元
投资回收期：六百万除以八百万，约零点七五年。实际因为扩建是分阶段进行的，整体投资回收期约三年。
几个关键财务指标
单房造价：二十万。低于这个数，品质可能打折扣。高于这个数，回本周期会拉长。
单房年收入：约二十二万元。即每间房每年创造约二十二万收入（含住宿、餐饮、体验等）。这是核心效率指标。
人房比：零点五。即每两间房配一个员工。高于这个数，人力成本会吃掉利润。
毛利率：约百分之七十。乡村项目运营成本相对较低，毛利率应该做到百分之六十五以上才算健康。
净利润率：约百分之七十。因为运营成本低，乡村项目的净利润率通常比城市酒店高。
这个案例告诉我们什么
第一，乡村项目的投资回报可以很好，但前提是成本控制得住、运营效率提得上来。单房造价二十万、人房比零点五、入住率百分之六十五以上，这些数字要盯住。
第二，不要只算住宿账。内蒙玫瑰小院的非住宿收入占比超过百分之三十五，大大缩短了回本周期。单一靠住宿，压力很大。
第三，淡季是利润的敌人。旺季赚的钱，很大一部分被淡季亏掉了。淡季运营得好，净利润能提升一大截。
第四，账要算在开工前。投资多少、几年回本、每天要赚多少钱才能活下去，这些问题必须在设计阶段就想清楚。账算不明白，项目就不要启动。
如果你也想算算自己的账
如果你正在规划乡村项目，或者已经运营了一段时间但账算不清楚——
欢迎来久栖设计事务所聊聊。我们可以帮你做一份详细的财务测算：投多少钱？几年回本？每天要赚多少？哪些地方可以省钱？哪些地方可以增收？
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久栖设计事务所 · 懂商业运营的设计师
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