中金重庆两江REIT季报解读：运营管理费同比降60.93%，停车费收入下滑54.99%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润759万元，年化现金流分派率4.51%

报告期内（2026年1月1日-3月31日），中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金重庆两江REIT”）实现收入20,642,587.67元，净利润7,588,028.11元，经营活动产生的现金流量净额16,626,300.66元。本期现金流分派率1.11%，年化现金流分派率4.51%。

主要财务指标报告期金额（元）本期收入20,642,587.67本期净利润7,588,028.11经营活动现金流净额16,626,300.66本期现金流分派率（%）1.11年化现金流分派率（%）4.51

不动产项目整体运营：出租率同比降2.43%，租金单价下滑8.27%

截至2026年3月末，基金持有的4个产业园区项目（双鱼座、双子座、凤凰座、拓D一期D2）合计可租赁面积18.77万平方米，实际出租面积16.48万平方米，出租率87.81%，较上年同期下降2.43个百分点。已生效合同平均签约租金单价46.93元/平方米/月（含税），同比下降8.27%；剩余租期1,162天，同比减少13.02%；租金收缴率86.95%，同比提升5.91个百分点。

运营指标本期上年同期同比（%）可供出租面积（平方米）187,671.13187,671.13实际出租面积（平方米）164,791.19168,899.46出租率（%）租金单价（元/平方米/月，含税）剩余租期（天）1,1621,336租金收缴率（%）5.91

项目公司财务：营业收入同比降21.83%，EBITDA下滑20.31%

报告期内，项目公司重庆两江新区瑞资科技服务有限责任公司实现营业收入20,205,282.04元，同比下降21.83%；营业成本/费用26,387,143.26元，同比下降4.72%；EBITDA（息税折旧摊销前利润）15,758,836.02元，同比下降20.31%。总资产1,037,609,925.11元，较上年末下降0.38%；总负债915,955,896.88元，较上年末增长0.23%。

财务科目报告期金额（元）上年同期金额（元）同比（%）营业收入20,205,282.0425,846,601.86营业成本/费用26,387,143.2627,694,943.47EBITDA15,758,836.0219,774,182.33

收入构成：停车费收入同比降54.99%，楼宇租赁收入占比94.17%

项目公司收入以楼宇租赁收入为主，报告期内实现19,028,011.01元，占总收入的94.17%，同比下降18.09%；停车费及车位相关收入1,177,271.03元，占比5.83%，同比大幅下降54.99%。前五大租户租金收入合计950.49万元（不含税），占全部租金收入的47.05%，其中租户A贡献24.87%，为第一大租户。

收入构成本期金额（元）占比（%）上年同期金额（元）同比（%）楼宇租赁收入19,028,011.0123,231,261.36停车费及车位相关收入1,177,271.035.832,615,340.50

成本费用：运营管理费同比降60.93%，财务费用占比55.03%

报告期内，项目公司营业成本/费用中，折旧摊销费用7,217,292.03元（占比27.35%，同比基本持平）；运营管理费用1,329,352.94元（占比5.04%，同比下降60.93%），主要因收入下滑导致管理费计提减少；财务费用14,521,639.47元（占比55.03%，同比增长2.24%）；税金及附加3,318,858.82元（占比12.58%，同比增长15.54%）。

成本费用构成本期金额（元）占比（%）上年同期金额（元）同比（%）折旧摊销费用7,217,292.037,216,370.280.01运营管理费用1,329,352.945.043,402,340.63财务费用14,521,639.4714,203,693.132.24税金及附加3,318,858.822,872,539.43

投资组合：100%配置货币资金，规模1881.87万元

报告期末，基金除不动产资产支持证券外的投资组合全部为货币资金和结算备付金，金额18,818,734.63元，占比100%，无固定收益投资、买入返售金融资产等其他资产配置。

投资项目金额（元）占比（%）货币资金和结算备付金合计18,818,734.63

管理人展望：租赁市场竞争激烈，以价换量成常态

基金管理人指出，重庆市研发办公类写字楼及产业园区租赁市场竞争激烈，整体呈现存量去化为主的博弈格局，租户比价情绪持续蔓延，业主普遍通过以价换量、延长免租期等方式锁定面积去化。基金将通过灵活租金策略、优化园区配套设施、提升资产品质等措施应对市场变化，稳定运营指标。

风险提示：三大运营风险需警惕

出租率与租金双降风险

报告期内出租率同比下降2.43个百分点，租金单价下滑8.27%，若市场竞争进一步加剧，可能导致收入持续承压，影响基金分派能力。

租户集中度较高风险

前五大租户租金收入占比47.05%，其中第一大租户占比24.87%，且该租户已表示面临降本增效压力，存在租约续签不确定性，可能对现金流稳定性产生影响。

停车费收入大幅下滑风险

停车费及车位相关收入同比下降54.99%，反映园区配套服务需求减弱，需关注租户流失或使用习惯变化对非租赁收入的持续影响。

份额变动：基金份额保持4亿份，无申赎变动

报告期内，基金份额总额始终为400,000,000.00份，无申购、赎回或其他变动，基金运作处于封闭期稳定状态。

原始权益人资金使用：3.66亿元全部投入礼嘉智慧园

原始权益人重庆两江新区产业发展集团有限公司净回收资金36,557.00万元，截至报告期末已100%使用完毕，全部用于礼嘉智慧园投资，符合基金合同约定及公开承诺。

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