营收50亿 VS 219亿：24年相寓，被4岁贝壳租房碾压

没有对比，就没有“破防”。

同样是房产经纪起家，同样把租房业务当作第二增长曲线，一边是2001年就出发的“房屋管家”相寓，一边是2021年底才入场的贝壳房屋租赁。24年元老 vs 4岁新兵，这场跨越二十年的赛跑，在2025年的财报里，画出了两条截然不同的曲线。

廉颇未老，但后生实在太猛。

营收体量：贝壳租房=4个相寓

先看大盘。

2025年，我爱我家全年累计实现住房总交易金额（GTV）约2520亿元，实现营收104.8亿元，归属母公司所有者亏损9663.1万元。

2025年，贝壳全年总交易额（GTV）3.18万亿元，净收入为946亿元，经调整净利润则为50.17亿元。

大盘数据一对比，两者已不在同一量级。

再聚焦到房屋租赁业务。

相寓2001年推出，已在闯荡江湖24年。2025年，相寓全年营业收入50.1亿元，同比下降18.2%。乍一看，老将怎么还倒退了？

别急，财报里藏了关键注释：相寓推出了新产品“相寓优选”，采用净额法确认收入。若还原口径，其资产管理业务GTV约179亿元，同比仅微降0.6%，实际业务底盘依然稳如老狗。

反观贝壳房屋租赁服务2025年净收入达到219亿元，同比猛增52.8%。

50亿对219亿，相寓的体量不到贝壳的四分之一。更扎心的是，贝壳这一业务从2021年11月起步，到2025年不过4年出头，收入已是相寓的4倍有余。

老将靠调表“遮羞”，新兵靠实打实翻倍。谁在吃老本，谁在抢蛋糕，一目了然。

房源规模：贝壳超70万套，相寓33.7万套

营收的明显差距，同样体现在房源规模上。

截至2025年末，相寓在管房源33.7万套，同比增长11.2%。从2001年北京的第一间“房屋管家”，到覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等核心城市，相寓用了整整24年，平均每年净增约1.4万套。

贝壳呢？2025年末在管房源量超过70万套，同比增长62%。回顾其扩张轨迹：2023年末21万套，2024年末43万套，2025年末70万套——两年翻了2.3倍。而从0到70万套，贝壳只用了4年多时间。

换算一下：贝壳平均每月新增在管房源约1.2万套，而相寓全年的增量也不过3.4万套。

有人会说：相寓走得稳，出租率95%，出房天数仅8.8天，运营效率行业头部。没错，这是老将的尊严。

但贝壳也在快速提升贡献利润率——2025年已达8.6%，同比提高3.6个百分点，并实现了经营层面全年盈利。稳，不再是老将的专属标签。

盈利PK：一个“调回”毛利率14.9%，一个实打实贡献利润率8.6%

盈利表现上，两家公司的财报各有玄机。

相寓财报显示的毛利率为-4.8%，乍一看亏损严重。但我爱我家解释称，这是新租赁准则下部分房源收益被计入“资产处置收益”科目所致。若调整回来，经调整的毛利率约为14.9%，同比反而提升了2.2个百分点。

换句话说，相寓的核心租赁业务其实比去年更赚钱了，只是会计准则让账面不好看。

贝壳则简单直接：2025年房屋租赁贡献利润率8.6%，且已实现经营层面全年盈利。

不要小看这个数字——长租公寓行业长期被诟病“规模不经济”，贝壳能在短短四年内做到整体盈利，说明其“省心租”模式下的招租效率、成本控制和规模效应已经跑通。

一个靠调表“隐藏”利润，一个靠实绩“晒出”利润。老兵太含蓄，新兵不谦虚。

运营效率：相寓的“王牌”还能打多久？

相寓手里还有一张王牌——运营效率。

2025年，相寓平均出房天数仅8.8天，出租率高达95%。这两个指标放在全行业都是顶尖水平。尤其是在北京、上海等核心城市，相寓的品牌认知和租后服务能力，是贝壳短期内难以复制的护城河。

贝壳在2025年财报中并未直接披露出租率或出房天数，但提及了“首次招租成功率的提升和二次招租去化天数的缩短”。结合其贡献利润率的大幅改善，可以推断运营效率也在爬坡。

只是，70万套体量下能否保持相寓级别的出租率，仍是未知数。

老将的经验，新兵还得交学费。

此外，两家公司的战略方向也截然不同。

相寓在2025年持续进行品牌推广、APP功能优化，明确为独立发展、全国性扩张打基础。同时通过数智化改造降本增效。换句话说，相寓想从我爱我家的“业绩稳定器”变成真正的独立品牌，去和贝壳正面掰手腕。

贝壳则把房屋租赁服务作为“非房产交易业务”的核心增长极。2025年，其非房产交易收入占比已升至41%的历史新高，而租赁业务是其中增长最快的一块。贝壳的野心从来不只是租房——从二手房、新房到家装、家居，再到租赁，它要的是居住服务的全链条。

一个想破壳单飞，一个想一统江湖。

24岁的相寓，像一位沉稳的老管家，守着33.7万套房源，出租率95%，出房天数个位数，毛利率经调整后接近15%——底子依然厚实。

4岁的贝壳租房，像一名不知疲倦的“攻城狮”，扛着70万套房源，年收入219亿，经营盈利，还在以每年60%以上的速度狂奔。

这不是一场公平的较量。相寓用24年证明了“稳”的价值，贝壳用4年展示了“快”的可怕。

但住房租赁市场的机构化率还在提升，真正的决战远未结束。老将能否借独立扩张重拾增速？新兵能否在70万体量下守住运营效率和盈利质量？

我们2026年财报见分晓。

免责声明：本文仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。