REITs周报（4.11-4.17）：两单租赁住房REITs分别启动首发与扩募

来源：市场资讯

（来源：CSC研究房地产建筑团队）

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文｜黄啸天、竺劲

本周中证REITs全收益指数上涨0.96%，收于1029.6；全周加权日均换手率为0.43%，较上周上涨0.07pct，日均成交金额为5.0亿元，较上周上涨13.5%。4月14日，上交所对华夏湖北交投楚天高速公路REIT出具二轮反馈意见，聚焦项目经营可持续性和财务合理性。15日，国泰海通中国建筑租赁住房REIT在上交所正式申报，或成为全市场首单纯市场化租赁住房公募REIT。16日，招商基金蛇口租赁住房REIT拟扩募公告，拟购入的基础设施项目为山前项目。17日，深交所针对创金合信北京国资商业不动产REIT出具问询函，围绕回收资金用途等关键问题展开全面问询。

摘要

政策及新闻回顾：

1）4月15日，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于深化投资审批制度改革的意见》，支持通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式积极盘活存量资产。2）4月17日，国务院新闻办公室召开“开局起步‘十五五’系列主题新闻发布会”，提出加快推动基础设施REITs市场扩容提效，加快发行消费基础设施REITs用于相关建设。

行情回顾：

1）本周中证REITs全收益指数上涨0.96%，收于1029.6；全周加权日均换手率为0.43%，较上周上涨0.07pct，日均成交金额为5.0亿元，较上周上涨13.5%；2）本周产权类REITs上涨0.9%，经营权类REITs上涨0.6%；3）REITs子板块中，保租房板块涨幅最大为2.7%，仓储物流板块涨幅最小为0.1%；4）个券中，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅最大为4.2%，广发成都高投产业园REIT跌幅最大为-3.6%。

重要公告回顾：

1）平安广州广河REIT：3月路费收入同比变动1.7%。2）博时蛇口产园REIT、华夏合肥高新REIT：2025年度第3次分红，每10份分红约0.2元、0.4元。3）招商基金蛇口租赁住房REIT：拟通过扩募发售募集资金，新购入不动产项目。4）南方顺丰物流REIT：2025年度第2次分红，每10份分红约0.4元。5）国金中国铁建高速REIT：2026年度第1次分红，每10份分红约3.6元。6）平安宁波交投REIT：2025年度第4次分红，每10份分红约1.7元；3月路费收入同比变动-4.2%。7）易方达广西北投高速REIT：询价区间为7.1元/份-8.6元/份，将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。8）东方红隧道股份高速公路REIT：拟于4月22日在上交所上市交易。

1 本周（截至4.17）重要政策新闻

2 本周（截至4.17）市场表现

3 本周（截至4.17）重要公告

4 本周（截至4.17）：两单租赁住房REITs分别启动首发与扩募，两单REITs获反馈问询

4月15日，国泰海通中国建筑租赁住房REIT在上交所正式申报。据公开市场信息显示，该项目发起人为中建资本管理（上海）有限公司，管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司，专项计划管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司。据了解，底层资产持有主体为中建资本100%控股的上海孚茸置业有限公司，注册资本3.5亿元，其运营的长租公寓项目不享受政策补贴，租金完全基于市场定价，收益表现高度依赖精细化运营能力与市场周期，这也是其区别于现有保障性租赁住房REITs的核心特征。

4月16日，招商基金蛇口租赁住房REIT扩募公告。招商基金管理有限公司发布招商基金蛇口租赁住房REIT拟扩募并新购入不动产项目的公告，拟购入的基础设施项目为山前项目，即位于深圳市南山区工业八路西侧招商桃花园六期的公共租赁住房项目，项目房屋建筑面积98723.8平方米，于2017年3月开始运营。

4月14日，上交所针对华夏湖北交投楚天高速公路REIT出具二轮反馈意见。本次反馈聚焦项目经营可持续性和财务合理性，重点针对车流量与收入预测依据不足、成本测算缺乏可比对标、资产技术状况披露不充分等核心风险点，要求管理人补充信息披露、分析风险影响，既精准核查项目现存问题，也强化对资产未来运营及基金规范运作的前瞻性把控，充分体现了监管层严控基础设施REITs项目准入质量、筑牢市场风险底线、保障投资者利益的政策导向。

4月17日，深交所针对创金合信北京国资商业不动产REIT出具问询函。其底层资产为集智未来项目（包含量子银座、量子芯座）和隆福寺一期项目（包含隆福大厦、隆福寺北里）。针对北京国资旗下商业不动产项目，从业务参与人资质及履职能力、不动产合规、项目经营财务、资产评估估值、基金运作治理五大核心维度，并围绕回收资金用途等关键问题展开全面问询，重点针对运营管理能力与资产重组安排、不动产合规手续完整性、收入参数取值合理性等核心风险点，要求管理人补充信息披露、分析风险影响并制定缓释措施。

5 本周（截至4.17）在审项目情况

6 本周（截至4.17）主要招标信息

1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。

2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。

3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

证券研究报告名称：《两单租赁住房REITs分别启动首发与扩募，两单REITs获反馈问询（4.11-4.17）》

对外发布时间：2026年4月18日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

黄啸天 执业证书编号 S1440520070013

竺劲 执业证书编号 S1440519120002

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