反转！北上广深房价全线飘红，2026 楼市拐点来了

2026年3月，上海二手房成交了3.1万套。 这个数字打破了近五年的纪录，上一次月成交突破3万套还是2021年3月的事。 同一时间，北京二手房网签量达到19886套，创下过去15个月以来的单月最高。

这不是某个中介门店的销售数据，而是来自上海市房屋网签官方平台“网上房地产”和北京市住建委的统计。 3月30日和31日，北京单日网签量连续突破千套，分别达到1075套和1422套。 上海链家的数据显示，3月其门店日均带看量较新政前增长30%，日均新增客户量增长51%。

4月16日，国家统计局发布了3月70个大中城市房价数据。 一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。 其中北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.2%。 更值得关注的是二手房市场，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。 北京上涨0.6%，上海和深圳上涨0.4%，广州上涨0.2%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，3月房价环比指标改善，说明“小阳春”态势积极。 58安居客研究院院长张波认为，市场呈现一线城市领跑、二手房强于新房的鲜明特征。

政策的变化在2026年变得具体而直接。 2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2月26日起施行。 新规将非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限，从3年缩短为1年。 在上海缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民，可以在外环内增购1套住房。 持有《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，无需提供社保或个税证明即可在全市限购1套住房。

公积金贷款额度也同步上调。 购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策，上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。

北京在2025年8月放宽了五环外限购，在五环外购买商品住房不限套数。 2025年12月，北京再次调整政策，不再区分首套住房和二套住房的利率定价机制。 目前北京商业房贷以5年期以上LPR（3.50%）为定价基准，多家银行实际执行利率普遍为3.05%。 以购买五环内二套住房为例，贷款100万、等额本金分30年还清，对比2025年12月24日前执行的3.45%利率，新政后月供可减少百元以上。

深圳自2025年9月6日起施行优化调整房地产政策措施，商贷利率不再区分首套住房和二套住房。

政策的调整直接影响了市场参与者的行为。 在徐汇区的一家链家门店，负责人李同强告诉记者，新政后很多客户看房1个月以内就会成交。 浦东新区世博板块的链家门店负责人陈青观察到，新政后外地户籍购房人群明显增加。 很多客户社保满1年，新政正好释放了购房资格，看房区域就从外环外转移到了外环内。

北京三里河片区3月初小面积房源成交占比达七成，苹果园片区近六成成交集中在500万元价位段。 北京链家新澳洲康都店商圈3月成交量达14单，接近前两个月总和的3倍。

上海链家研究院的数据显示，2026年3月1日至3月23日，上海市二手房成交2.24万套，成交量较2025年同期增长11%。 北京3月二手住宅成交19866套，同比增长3.4%。

市场的回暖呈现出明显的结构性特征。 第一太平戴维斯上海住宅战略咨询负责人贺享维提供的数据显示，2026年第一季度，上海总价500万元以内的二手房成交套数占比达到87%，同比上涨8.9%。 成交结构呈现明显的“刚需托底”特征。 第一季度市场成交持续向中小户型集中，100平方米以下产品成交量同比增长4.3%。

我爱我家研究院数据显示，2026年3月，北京300万元以下二手房成交量占同期二手房总量的66.3%，同比上升19.1%。 低总价房源成为成交主力。

价格端同样表现出分化。 上海链家内部统计显示，其3月份的二手房带看量相比1月提升了28%，价格指数环比上涨了1%。 去年年中时，买方的平均成交周期达到49天，而到了今年3月，平均成交周期已缩短至39天。

在北京，核心区比较新的房子、学区房成交比较好，部分价格甚至小幅上涨了1%到3%。 整体来看，北京最近的二手房市场是市场回暖的绝对主力，在3月份的总成交量当中，二手房的成交量占近86%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，当前市场呈现明显的结构性分化特征，核心城区优质项目交易活跃度较高，而远郊区域库存压力仍存。 浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，受季节性因素、积压需求释放及政策利好叠加影响，3月房地产市场如期迎来“小阳春”。

上海二手房挂牌量持续减少。 安居客上海的统计数据显示，截至3月30日，上海二手房挂牌约32.6万笔，较今年1月减少了约1.6万笔。 上海链家的外网挂牌量也在继续下降，目前在8万套左右。

中原地产首席分析师张大伟表示，房价回暖呈现核心城市引领、外围城市企稳的清晰特征。 3月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有14个，比2月份增加4个；二手住宅销售价格环比上涨城市有13个，比2月份增加11个。