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通州张家湾的北投栖澐湾开盘打出最低约3万+/平的价格，继中海玖树满和之后又一个项目加入价格战，这下通州的新房市场就热闹了。

栖澐湾的户型各个面积三居户型都有缺陷，其中一些缺陷很难在现阶段的好房子项目中出现，两个四居户型设计还是不错的，预算多的尽量选择四居，100平米+三居真的设计很辣眼。现有地铁直线距离接近3公里，几乎等于没有地铁，所以之前拟售5万+的价格肯定支撑不了，所以才会取消预售再做调整。

北投栖澐湾这个项目开盘之路很波折，2023年6月由北投集团的全资子公司北投置业拿地，栖澐湾最初案名是云帆汀澜。

栖澐湾的楼面价约2.57万/平米，2025年1月首次取证的是西区6003地块的6栋楼共495套房源，当时拟售价格在5万+最后因为种种原因，（中间经历了种种波折）最后改名栖澐湾（栖云嘉苑）开售，目前网签均价3.6万左右，说实话这有点掀桌子的节奏，看来开发商去库存的决心很坚定，如果按之前的拟售价格下调了将近2万/平米左右。

刚需的天花板

北投栖澐湾，这个位于张家湾设计小镇的新房项目，最初不叫这个名字，而叫“云帆汀澜”，改名栖澐湾后全新面世后，

这个项目是北投以25.9亿元拿下的副中心1102-6003/6004地块，楼面价2.57万。比中海拿下的玖樹满和楼面价还贵！

问题来了，玖樹满和开盘价格给打到了4万+，而楼面价更高的栖澐湾，价格干到了3.3万！怎么有种赔本赚吆喝的感觉？

这个项目综合来看，确实性价比够高。在售面积有79平、89平、107平、110平、120平和140平，整体得房率在83%-94%。✅北投栖澐湾售楼处官方认证电话为：400-116-9080该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

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项目最大的亮点是，户型非常优质，南北双通透的3居，带270度转角大飘窗，视野和采光无敌。楼间距40-50米，再加上小区是小洋房，体感不错。

02 板块蓄势待发

从区域来看，栖澐湾靠近北京环球度假区和城市绿心森林公园，在副中心功能规划里，属于文旅板块。潜力巨大，但是需要兑现周期。✅北投栖澐湾售楼处官方认证电话为：400-116-9080该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

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规划落地的话，有在建的M101线，M101比较优越的点在于能够与6号线和22号线无压力换乘，借助轨交，能够与副中心运河商务区以及朝阳国贸等板块建立连接。✅北投栖澐湾售楼处官方认证电话为：400-116-9080该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

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项目周边还有规划中的9年一贯制书包，据说水平相当高，基本能够人大附打平手，但目前没有官宣的具体消息。

放在配套配建全之后，这个项目还是非常香的，目前的短板是城市界面成熟度一般，商业和产业配套弱一些，居住氛围不浓厚，需要时间兑现。

03 产品力吊打同价位竞品

栖云湾比较大的优势是户型，在通州这种70多平能做到3居的项目不多，目前只有朝棠揽阅、玖树满和等为数不多的项目，有这种户型。

刚需上车盘，79平的3室2厅1卫，格局方正，南北通透，三分离卫生间+独立家政间，南向两面宽，还有大飘窗和阳台赠送。

不足之处北侧次卧面积略小，只有7平，显局促。单卫设计，早高峰会拥挤。

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刚改爆款，89平的3室2厅2卫，南向3面宽，采光视野好。主卧是套房设计，双卫比较友好。LDK一体化设计，270度飘窗，居住宽敞松弛。不足之处次卧面积也不大，无独立家政间。✅北投栖澐湾售楼处官方认证电话为：400-116-9080该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动

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