北京三环土拍，不止于那个“包袱”

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（来源：北京进深）

乐居财经·进深 | 出品陈海保 | 主播

4月16日，预申请第3天，丰台区太平桥0608-0001地块正式挂牌，将于5月19日下午完成出让。

用地规模3.6万㎡，地上建面约7.21万㎡，容积率2.0，限高80米。

交易起始价36亿元，折合楼面价4.99万/㎡。

售价预测

到了4月中旬，北京土拍市场终于热闹起来了。

刚从万泉寺出来，又来到了太平桥，但还是在丰台地界上。

万泉寺07地块，4月30日开拍；太平桥01地块，5月19日开拍。

这两块地，只隔了5里路。同一个板块，时间如此接近卖地，还是蛮罕见的。它们的到来，让冷清的丰台楼市，成了焦点。

目前，西南二三环主要在售的楼盘有三个：中海丽金府、中海丽泽叁號院和嘉棠璟樾，它们的去化率，都在20%-30%左右。

根据这几个在售楼盘的表现，盲猜一下，太平桥01地块的房价，在9万元/平米左右；万泉寺07地块，售价在10.5万元/平米左右。

配建包袱

一起来看太平桥01地块。

这块地的位置不错，北距北京西站1.2公里，西面离三环0.7公里，离地铁9号线六里桥东站约530米。

它的地形很有特点：东南和西南侧，分别长了一只脚，南面中间被精图雅苑小区挖去了一块，西边是两座酒店。

说实话，它的周边环境，是蛮复杂的。

这块地占地3.6公顷，建面7.2万平米，容积率2.0，限高80米。

在上架之前，它的容积率为2.63，大概是因为退线太多，不好排房子，只好选择瘦身。

但是，即便调规之后，楼栋排起来也是蛮费劲的。它有两个包袱：

1、须配建9000平米养老设施和800平米社区管理处；

2、须配建80个地下公共停车场，停车位是立体的、普通自走式停车位，交通还得相对独立，便于管理。

这两个包袱，有点重，不仅会耗费将近3000万的建安成本，还会将整个地块的容积率，拉高到2.3左右。

建筑退筑

最大的问题，还是建筑退线：

1、南面是现状威尔夏大道小区，有两栋高21层的住宅楼；

2、北面是太平桥中里小区，有三栋6层洋房；

3、最难受的是，被0001地块半包围的精图雅苑小区，为15层住宅楼。

这些因素叠加在一起，让0001地块楼栋排列的难度，加大了很多。幸好，西北角是学校的操场，给出了一点发挥的空间。

有关太平桥0001地块，到底该怎么解题？欢迎大家留言交流。