北京房地产律师：借名买房无书面约定，法院可能不支持确权

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引言：一套房引发三代人纠纷，父母怒告儿媳“偷房”，结局出人意料

父母用拆迁款买房，因无购房资格，登记在儿子名下。

几年后，儿子儿媳离婚，竟在《离婚协议》中把房子“送”给孩子！

更离谱的是，他们还把本属于父母的另一套安置房也一并“分”了。

父母发现后起诉：你们无权处分我的房子！

儿子站在父母一边，儿媳却坚称：“房子是我们夫妻的，我们有权分。”

法院最终判决：

✅ 第一套房（登记在儿子名下）：离婚协议有效，父母败诉；

✅ 第二、第三套房（含父母安置房）：离婚协议无效，父母胜诉！

为什么结果截然不同？关键在于——是否构成“借名买房”+是否恶意串通损害第三人利益。

一、案情还原：三套房，两种命运

本案当事人关系如下：

孙建国、李秀英（化名）：老两口，原告；

孙浩（化名）：二人之子；

周婷（化名）：孙浩前妻，被告；

小宇、小轩（化名）：孙浩与周婷的两个儿子，第三人。

三套涉案房屋：

一号房屋：2012年购买，登记在孙浩名下；

二号房屋：父母拆迁安置房，由父母实际居住；

三号房屋：2017年购买，合同由周婷签署，尚未办证。

▶ 一号房屋：父母出大头，儿子挂名

2012年，孙家老宅拆迁，孙建国夫妇获得补偿款。

同年，用93万元（父母出）+20万元（儿子拆迁款） 全款购买一号房屋，登记在孙浩名下。

2015年，孙浩与周婷第一次离婚，约定：一号房屋归周婷。

2016年复婚，2017年将一号房屋以390万元售出。

▶ 三号房屋：卖房后新购，谁是真正买家？

2017年，用一号房屋售房款+父母另出资68万元，全款购买三号房屋。

因孙建国未带身份证，购房合同由周婷签署，材料由其保管。

房屋装修后空置，物业费由父母缴纳。

▶ 二号房屋：父母专属安置房

拆迁时，孙建国夫妇单独签订协议，选定二号房屋为安置房，由二人居住。

▶ 离婚“分房”风波

2018年10月，孙浩与周婷第二次离婚，在《离婚协议》中约定：

三号房屋归大儿子小宇；

二号房屋归小儿子小轩。

2020年，孙建国夫妇发现此事，震惊起诉：你们凭什么分我的房？

二、争议焦点：哪些房能分？哪些不能？

�� 一号房屋（已出售）：父母能否追回2015年离婚分割？

父母主张：房子是我们出钱买的，只是借儿子名字登记，你们无权分！

法院认定：

虽父母出资多，但无书面借名协议；

房屋购买于婚姻存续期间，登记在儿子名下；

视为对子女的赠与或家庭共同安排；

2015年离婚分割合法有效。

✅ 判决：驳回父母对该房的诉求。

�� 二号房屋：父母的安置房，能被子女“送人”吗？

双方均认可：该房系孙建国夫妇的拆迁安置权益。

法院认定：

子女无任何权利处分父母房产；

离婚协议中擅自处分，构成恶意串通，损害第三人利益；

条款无效。

✅ 判决：支持父母，该条款无效。

�� 三号房屋：周婷签的合同，算谁的？

父母主张：我们出钱，只是她代签，房子是我们的！

周婷辩称：这是夫妻共同财产，用卖房款+部分赠与购买。

法院认定：

购房合同由周婷签署，材料由其持有；

父母出资比例较小（68万/235万≈29%）；

无证据证明存在借名买房合意；

原则上应属夫妻共同财产。

但！ 因离婚协议将二号房屋（父母财产）一并处分，而整个财产分割是一个整体，现部分无效，可能影响其他条款公平性；

且孙浩当庭表示不认可对三号房屋的处理；

✅ 判决：2018年离婚协议中对二号、三号房屋的处分均无效！

三、判决结果：

法院最终判决：

确认2018年《离婚协议》中将二号、三号房屋分别归两个孙子的条款无效；

驳回原告要求确认2015年一号房屋归周婷的条款无效的请求。

简言之：父母保住了二号和三号房屋的权益，但无法推翻多年前对一号房屋的分割。

四、律师点评：此案的三大启示

✅ 启示一：仅有出资+口头约定，法院很难认定借名关系。尤其涉及亲属间房产，极易被推定为赠与。

✅ 启示二：拆迁安置房若基于父母自身宅基地和人口认定，即使子女参与签约，也不改变权属。

✅ 启示三：离婚协议“打包处分”风险高

若协议中混入他人财产，一旦部分条款无效，可能牵连其他条款，导致整体失衡。

给您的建议：

父母出资购房，务必签订书面借名协议，并保留完整出资凭证；

安置房、继承房等特定财产，切勿让子女代持或混同；

离婚分割财产时，只处分自己名下或共有财产，避免侵犯第三方权益；

发现权益被侵害，及时起诉，避免超过诉讼时效。

结语

本案中，孙建国夫妇因缺乏法律意识，险些失去两套房产。所幸法院在关键处守住底线：父母的安置房，子女无权“送人”。这也提醒所有家庭：财产权要清晰界定。

【本文由房产律师靳双权团队撰写，旨在分享专业见解，不构成具体法律建议。如您有类似法律问题，欢迎联系我们进行一对一咨询。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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