北京房产律师：借名买房协议无效，法院支持返还购房款+增值补偿

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

引言：一场“家庭合作购房”为何演变成百万赔偿？

母亲与大儿子出资，借用小儿子的限价房资格买房，约定未来按出资比例共有。多年后房屋大幅升值，小儿子却拒绝履约。当亲情遇上政策红线，这份“家庭协议”能否得到法律保护？

本案中，法院明确指出：借名购买限价商品房，损害社会公共利益，合同无效。但即便合同无效，实际出资人仍可主张返还本金及合理信赖利益损失。最终，法院判决名义购房人及其配偶连带返还全部购房款及相关税费，并赔偿房屋增值损失150万元。

这起案件为所有试图“借名买保障房”的家庭敲响警钟，也为实际出资人提供了维权路径。

一、案情还原：借名买房，全家签字，却因政策踩雷

本案当事人关系如下：

林秀兰（化名）：母亲，原告；

林伟（化名）：大儿子，原告；

林强（化名）：小儿子，被告；

周敏（化名）：林强之妻，被告；

林浩（化名）：林强之子，第三人。

2012年，林强具备购买限价商品房资格。林秀兰与林伟因无购房资格，便与林强协商：由他们全额出资，以林强名义购买一号房屋（总价86万余元），待房屋满五年可上市后出售，收益按出资比例分配。

2012年8月，林强与甲公司签订购房合同，购得一号房屋。全部房款、契税、维修基金等均由林秀兰、林伟支付，共计约91.7万元。房屋交付后，一直由林秀兰居住使用。

2015年1月，全家五口人（包括周敏、林浩）共同签署《共同出资购房协议》，明确：

房屋实际由林秀兰、林伟出资；

林强仅为名义购房人；

待房屋可上市，须配合过户或出售；

若违约，需返还全部款项+四倍利息+房屋升值差价。

2015年3月，房屋产权登记至林强名下。

然而，当房屋满足上市条件后，林强却拒绝履约。林秀兰、林伟无奈起诉，要求返还全部出资并赔偿400万元信赖利益损失。

林强当庭表示：“房子确实是他们出的钱，我同意他们的请求。”

但其妻子周敏坚决反对，称：

协议违反限价房政策，应属无效；

出资应视为赠与或无息借款；

自己未参与决策，不应承担责任；

反而是自家保障房资格被占用，才是受害者。

二、法院如何认定？三大关键点决定胜负

1. 协议性质：名为“共同出资”，实为“借名买房”

法院查明：林强一家未出一分钱，房屋由出资方占有使用，且出资人不具备购房资格。因此，该协议本质是借名购买限价商品房。

2. 合同效力：损害公共利益，依法无效

限价房是政府为保障中低收入家庭住房需求而设的政策性住房，具有社会保障属性。借名购买行为规避了资格审核，破坏了公平分配秩序，损害社会公共利益，故协议无效。

3. 责任承担：虽合同无效，但过错方需赔偿损失

根据《民法典》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应返还；有过错的一方应赔偿对方损失。

法院认为：

林秀兰、林伟明知政策仍出资，存在过错，不支持利息主张；

但林强作为名义购房人，配合借名，亦有过错；

房屋现已升值至480万元，酌情支持150万元增值损失赔偿；

因房屋系婚姻存续期间取得，周敏作为配偶，承担连带责任；

装修费虽由出资方支付，但房屋由对方保留，酌定补偿5000元；

物业、供暖等使用费用，由实际使用人承担，不予返还。

三、判决结果：出资人获赔超240万元

法院最终判决：

林强、周敏连带返还购房款862,393.6元、契税8,623.94元、登记费80元、专项维修资金17,672元；

连带赔偿装修损失5,000元、房屋增值损失1,500,000元；

总获赔金额：约240万元，远高于原始出资，有效弥补了出资人的信赖利益损失。

四、律师点评：此案的三大警示与启示

✅ 警示一：限价房、经适房等保障房严禁借名购买

此类房屋带有公共福利性质，借名行为不仅合同无效，还可能面临行政处罚。

✅ 警示二：即使全家签字，也不能对抗国家政策

家庭内部协议不能凌驾于法律法规之上，尤其涉及公共资源分配时。

✅ 启示：合同无效≠血本无归

虽然借名协议无效，但法院仍会根据过错比例和实际损失，判令返还本金并赔偿合理增值损失，保护善意出资人。

给您的建议：

切勿尝试借名购买保障性住房；

如已发生类似情况，保留完整出资凭证（银行流水、付款记录）；

尽早通过法律途径主张权利，避免损失扩大；

涉及家庭重大财产安排，务必提前咨询专业房产律师。

结语

法律既维护政策底线，也兼顾实质公平。本案中，法院在否定借名行为合法性的同时，也通过损失赔偿机制，对实际出资人的合理期待给予了保护。这提醒我们：守法是前提，证据是保障，专业是关键。

【本文由房产律师靳双权团队撰写，旨在分享专业见解，不构成具体法律建议。如您有类似法律问题，欢迎联系我们进行一对一咨询。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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