董事长临退，浦开打响马年上海降价发令枪？

最近，上海楼市里最耐人寻味的事，不是哪个豪宅日光，也不是二手房房东跳价，而是一家根正苗红的国企，在董事长将要退休的节骨眼上，带头把价格给降了，还是明着降。

这家国企叫浦开集团，浦东新区的“亲儿子”。2016年，由上海土控集团和轨交集团合并而成。现年58岁的董事长严炯浩，已经掌舵了整整十年。

这次降价的主角，是它家在浦东金色中环边上的明星大盘——浦开云璟。

说它是明星盘，真不夸张。

从2023年至今已七次开盘，这盘目前卖到第四期。浦开云璟不只是房子，它是浦东中环楼市的信仰，是浦东新房坚硬的堡垒，是行情凛冬里一炉不灭的炭火。千人摇号，认购率动不动就超过300%。那叫一个风光，那叫一个排面。

对浦开来说，这项目是业绩腾飞的引擎；对市场而言，它是信心的锚点。

然而，就在不久前，位于四期北区地块的新一批房源出来了：

均价8.5万/㎡。

要说是清尾盘的特价房，或者位置不好的边角料，也就算了。但不是。这回是新一批房源，正儿八经地明牌降价。

很多开发商不敢这么干，既怕老业主维权，又怕破坏品牌溢价。他们想降价，只能偷偷摸摸：返佣、分销、工抵房、送车位、送黄金……各种暗箱操作。因为谁都不愿做第一个“掀桌子”的人。

结果浦开作为“带头大哥”，自己先砍自己一刀。

浦开云璟所在的云璟生态社区，横跨张江科学城、金桥、唐镇好几个板块。未来这儿肯定是浦东新地标。但问题是，这盘还没开发完——住宅才卖到第四期，后面还有大片土地等着。

最扎心的莫过于是那些刚买了四期南区的业主。房子还没交付，账面上先蒸发数十万。换成谁都很难咽下这口气。

以前大盘操盘，讲究"越卖越贵"：一期打个样，二期涨一点，一路涨到收官，完美。可现在，四期北区直接比四期南区降了7000块。

有人说，浦开这是在“自杀式降价”。周边那些还在犹豫“要不要跟”的楼盘，心里怕都得咯噔一下。

路数觉得没那么夸张，但至少是“自残式定价”。

毕竟，以浦开云璟为中心的3公里半径内，几乎全是浦开的地盘。浦开包圆了。除了南边的别墅和北边的厂房，几乎没有竞品。这意味着，浦开降价，没有竞争对手可打，只能打自己。

这也给它自身留了后手难题——定价的困境。

当价格锚点从9.2万元/㎡下探至8.5万元/㎡，后续地块的定价弹性被大幅压缩。继续降价又不提升产品力，整个片区的价格体系可能崩；维持或上调，又得面对市场接受度的考验。

在去化压力与价格体系之间，浦开的处境，不轻松。

浦开的身份，决定了它的行为逻辑和普通民企有不同。民企降价是求生，是墙角下的应激反应。浦开这时候降价，至少可以说明一点：

去库存的优先级，已经排在了稳房价之前。

作为浦东新区城市更新的主体，浦开肩负的不只是卖房赚钱，更是区域开发的整体统筹。它的KPI里，土地出让金和回款的重要性，远高于单个项目的利润率。

翻翻浦开集团2025年三季度合并财务报表，几个数字沉甸甸的。存货余额高达574.05亿元；净负债271.22亿元；经营活动现金流量净额为-37.66亿元。这些科目的数值同比都在扩大。

快速去化存货、回笼资金，已是当务之急。

并且内部测算下来，浦开云璟后期至少还要投入119亿（根据2025年三季度数据）。

如果死守9.2万，去化周期无疑会拉长。

在董事长严炯浩任期内，浦开把库存压下来，做正现金流，或许是对继任者最大的负责，也是给继任者留个清爽的开局。

2014年，也是马年，杭州楼市以一声惊雷开场——德信北海公园甩出15800元/平方米的清盘特惠价，被称为杭州楼市的"马年第一降"。业主怒砸售楼处，媒体口诛笔伐，满城风雨。

但回头看，那一降，降出了杭州楼市的底。随后政策松动、需求释放，市场蹒跚企稳。先降的先活，后降的被动，死扛的被套。

周期面前，没有信仰，只有规律。

十二年一轮回。2026年，又是马年。上海楼市站在相似的十字路口：

库存高企、去化放缓、预期不强。

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